的阳光最纯净的空气最碧蓝的海水最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈指。世界旅游组织把三亚认证为级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界个国家个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第。可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。主要技术经济指标总用地面积容积率建筑面积产权式酒店五星级酒店商业铺面地库建筑高度层数层。施工进度计划年月日破土动工年月日结构达到正负零年月日结构封顶年月日交付使用第二章市场调研及前景预测产权式酒店的概念产权式酒店由时权酒店演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这概念的是瑞士的亚力山大奈特。年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作不住时为个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的定期限的免费入住权。产权酒店是种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。产权式酒店的流行趋势由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，为拥有定闲置资金的投资人获得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织年报告，其增长率达到。到年，已有万个家庭在个国家的多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的产权酒店已超过了个。在中国内地，从年开始流行。目前北京青岛北海珠海长春兰州昆明长沙深圳海南等地均开始出现各种规模的产权酒店。中港度假酒店引入产权式酒店模式情况分析市场形势分析客观区域市场分析中港度假酒店的定位是具有城市氛围集集生态环境游艇观光椰风海韵休闲渡假购物为体的大型五星级产权式酒店。酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之。项目所。本项目位于三亚市风景如画的三亚湾跃进路渔港码头，规划中的阳光海岸北侧。地块南北约米，东西约米，面积亩。西眺三亚湾拥有开阔的视野和独特的海湾风景，三亚湾钻石地带，前方三亚湾路与后方解放路分属三亚的景观主轴和交通主轴穿行解放路的市政公交通达市区各地，而三亚湾路作为核心旅游大道，与亚龙湾大东海鹿回头天涯海角南山寺等各景区相连，相映融汇成璀璨的三亚风景带，并且与凤凰机场国际码头三亚火车站东西线高速路快捷沟通。三亚湾，位于三亚风景群的核心，银色海滩伴着蔚蓝海岸伸展，与三亚城区完美相融。作为风情海湾，这里沙滩平缓，海面开阔，湛蓝天宇映衬着碧波万顷，景象万千。并地处市区内块集文化休闲于体的度假旅游生活区。是建设高档城市港口度假酒店的理想用地。项目提出的背景及建设必要性在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，三亚的房地产开始了新轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转国家假日经济的刺激国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北华北地区的人们对到三亚过冬度假充满热情，客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买。业内人士认为，未来几年的三亚房地产，特别是海景房产具有较大的市场需求。在美丽的三亚湾阳光海岸区域内可以供给的滨海线五星级旅游房产目前尚无家，在未来几年内将远远难以满足市场对三亚湾滨海房地产产品的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的中港度假酒店无疑适时而上，具有定的建设必要性，方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另方面也会产生较大的经济效益和社会效益的粼粼碧海椰林涛声海风阳光，中港度假酒店编织你明天的美好生活，更可让你真正拥有产权，拥有属于自己的投资属于自己的无限风光。你的未来不是梦,分阶段控制的公关效果基于本项目的特点，本方案前面部分已提出项目的宣传推广建议采用短平快的路线，因此项目的公关活动应建议有步骤地划分为三个阶段形象建立及宣传铺垫阶段试销阶段正式销售阶段各阶段的公关效果目标如下售前形象建立及宣传铺垫项目开工前时间个月，预计开始时间为年月下旬售前宣传的基本目标是让目标客户对本项目及本项目推出的新概念有相当程度的了解，并产生信任感和认同感，对项目有了比较深刻的印象及对休闲度假和养老度假等新生活方式的初步认识。主要通过现场工地围墙以及在三亚旅游通道的条幅进行宣传。本阶段，各项工作尚处于准备与调试阶段，如楼书沙盘模型卖场及销售队伍等。试销阶段时间三个月，预计开始时间为年春节前试销阶段是为了试探目标客户对项目的直接反应，进步证实项目的定位价格销售方式和区域等方面是否迎合市场的需求，以便作适当的调整。这阶段的公关活动都控制在特点及目标明确的小范围内，包括海南的旅游者大的包机团等。主要采用直邮广告重点位置设立宣传咨询点现场售楼处的建立现场三亚个别星级酒店配送宣传品以及宣传条幅等。建议售前宣传与试销阶段的部分时间可重叠，而阶段工作同时进行。由于本项目推出的概念对于部分客户来说已经非常政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。年，坐落在大东海的瑞海豪庭推出高档海景房，在极短的时间内，三幢高层楼盘就发售空，点燃了三亚房地产春天来临的信号。紧接着，碧海蓝天蓝海花园昌达海景花园等随之跟进。年底，阳光海岸投资资愈三亿，在三亚湾开发高档海景小区，打造高品质的海景居所。现在，批依山傍海，环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的皇帝女，销售势头有增无减。年，三亚市共销售住宅面积达万平方米，商铺面积平方米，在非典疫情刚过去的月份中，销售面积达万平方米其中认购面积为万平方米，年国家出台的多种对房地产的调控措施都未对三亚旅游地产产生作用，其房价尤其是线海景房逆势上涨，这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。三亚有着天生丽质的自然美。阳光海水沙滩椰树是这个城市美为骄人的资源。而中港度假酒店，则是位于综合配套和自然条件较好的三亚湾阳光海岸规划区。的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河城融为体的城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市的前列。房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。据新华社经济观察报道，年到年之中，三亚房地产的购买者当地居民只占，海南岛的客户占了，而全国其他城市的购买者占了。这就证明中国的旅游地产正在形成市场的投资开发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。目录第章总论项目概况项目提出的背景及建设必要性可行性研究的依据和范围主要技术经济指标施工进度计划第二章市场调研及前景预测产权式酒店的概念产权式酒店的流行均势中港度假酒店引入产权式酒店模式情况分析本项目优劣势分析本项目前景预测第三章项目定位主题定位功能定位开发该项目目的定位项目开发的市场需求定位公共的配套条件市场定位核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目建设方案及规划设计定位价格定位入市姿态及推广时机定位销售方式定位物业管理定位第四章管理范围管理期限二收益分配期限三乙方的权利和义务四管理公司的权利和义务第五章酒店客房经营收入管理成本与收益分配客房经营收入二经营管理成本参考三收益分配四收益支付办法第六章合同的修改变更及解除产权运作方式二基本运行管理三业主入住管理四客房委托经营管理模式五委托经营管理收入分配方案六业主客房业权变更有关规定第七章营销策略卖点整合优惠措施销售目标体系整体推广思路分阶段控制的公关效果外发式宣传策略销售进度目标以面积计算，均指公寓部分第八章投资估算和资金筹措投资估算见附件资金筹措见附件第九章财务评价与社会效益分析盈亏平衡分析赢利预测见附件敏感性分析见附件社会效益分析第十章结论第章总论项目概况本报告所陈述的对象为三亚中港度假酒店建议结论有关说明与建议第章总论项目简介项目名称桂林市七星大酒店及松园度假村改造开发项目项目地点桂林市七星区穿山东路西漓江路南。开发单位广西财富天地投资有限公司监理单位正在招标中设计单位正在招标中施工单位正在招标中销售代理南京房产经纪工作室有限公司项目的开发模式本项目由广西财富天地投资有限公司独资开发。整个项目由新建商业物业高档住宅酒店式公寓和改造现有的七星大酒店组成。新建的商业物业高档住宅和酒店式公寓全部出售。改造后的七星大酒店计划聘请国内或国际上的知名酒店经营公司管理经营，提升七星大酒店的整体水平和档次。同时，考虑到桂林城桂林市主城区人口增长缓慢，为了保护桂林的山水风景，政府始终计划控制着