交叉，驱车南下省会合肥东进海滨城市连云港只需小时左右。距徐州观音机场仅有公里。内河航运入淮河通长江，直达上海港。物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达亿吨，铁铜金矿万吨。国家级特大型企业矿业集团公司，皖北煤电集团公司对矿井座落在境内，年产原煤多万吨县属煤矿年产原煤百万吨以上。电力供应充足，电力装机容量达万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。农业资源优势明显，肥沃的土地温和的气候，为农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。可耕地面积万亩，待开发的塌陷地万亩，种养业种类多产量大，小麦玉米大豆等主要农作物常年产量稳定在万吨左右，牛猪羊兔等家畜饲养量万头左右，鸡鸭鸽等家禽饲养量万只以上。劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。安徽省行动计划重点工程，投资总额近亿元的临涣煤焦化电项目，期工程已经投产。投资额亿元，年产甲醇万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。投资额多亿元的煤电基地建设如火如荼，对新建煤铁矿井正拔地而起。新加坡上海浙江江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作投资兴业，恩远铝业杭淮钢构顺发食品鲁王制粉金沙纺织巨成化工等大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工机械制造及新型建材针织服装农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。东部的区位西部的成本，便利的交通快捷的通讯，已经使成为安徽省实施东向发展战略对接胶东半岛的桥头堡。定会成为众多商家投资的宝地，创业的乐园,三主要经济技术指标用地总面积平方米。约亩容积率建筑密度绿化率总建筑面积平方米停车位辆项目总投资万元经营收入万元纯利润万元税金万元投资利润率第二章场址选择与建设条件场址现状地点与地理位臵本项目拟建场址协调发展，将起到重要作用。因此，县恒大金属制品有限公司综合写字楼项目是十分必要的。二建议项目建设单位要抓紧时机，做好项目建议书的上报审批和自有资金的筹措工作，争取早日开工实施。要采取公开公正公平的投标招标方式，遴选优秀的设计施工和监理单位实施本项目，确保工程按期完成，争创优质工程。第章总论项目基本情况项目基本情况项目名称县恒大金属制品有限公司综合写字楼项目编制单位省工程咨询事务所法人代表联系电话建设单位县恒大金属制品有限公司建设性质新建建设地点县经济开发区玉兰西路南侧。建设内容该项目占地亩，总建筑面积平方米。高层写字楼，层框架结构，以及配套基础设施。项目投资项目总投资约万元，所需资金全部由项目建设单位自筹。项目编制依据国家及安徽省有关定额指标和建设标准县十二五发展规划县城市建设发展规划项目单位提供的其他资料和数据。承办单位编制可行性研究报告的委托书国务院和中央九部委关于整顿规范市场秩序专项整治市场的通知安徽省市关于加快发展三产服务业的决定国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见办公建筑规范办公设计规范城市居住区设计规范国家房地产开发有关政策县建设项目规划设计条件通知书项目区地质勘探资料民用建筑节能设计标准建设部房地产开发项目经济评价方法国家相关的法律法规及建筑设计规范。编制原则依据县建设规划，结合县的客观实际，以能充分体现项目统规划，分期建设的原则。建设以高起点高标准规范化的原则，点线面结合，参与构筑县的城市基础设施框架，创造县的新形象，新面貌。根据规划要求，本着科学实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。合理有效使用县的土地资源。坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。以改革的精神，开放的的需求潜力。根据有关市场调查资料，目前有的市民住房是单位建房，约占属房改房，占是私房，只有的住房是居民购买的商品房。从以上现象可以看出，目前商品房在市民办公构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品办公的市场空间很大。随着住房制度改革的进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品办公将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房平方米指建筑面积，下同以下的占，平方米的占，平方米的占，平方米的占，平方米和平方米以上的分别只占和，有近的家庭住房面积在平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套办公面积在平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。定价策略价格定位根据县城目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。从年月楼盘销售情况分析，中高档办公售价每平方米在元之间中档办公售价每平方米在元。由于各楼盘区位环境配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。价格优惠策略。拟采用以下策略付款方式优惠集团购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优惠其他优惠措施。价格浮动策略。宜采用浮动售价展销会期促销优惠价限期销售优惠浮动价正常销售期段浮动价④其他浮动措施。定价方式。主要按期房价现房价综合价集团购买价，并考虑楼层差朝向差地段位臵差。定价方式突出综合写字楼卖点和办公综合写字楼内环境地段位臵楼层及朝向等购房因素的差异。县基本情况县位于安徽省北部，是市唯市辖县，县城依市而建，全县辖个乡镇和个省级经济开发区，面积平方公里，人口万。承东启西，区位优越，地处苏鲁豫皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。环境优越，交通便捷。市县连为体的城市建设格局，热电气体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区经济开发区，七通平全面实现，服务配套设施已经完成。个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。条龙服务制度姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。二项目建设背景当前房产市场现状进入年以来，在加快办公建设和深化城镇住房制层革的推动下，以办公为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在商品房开发投资稳步回升。年房地产业超速发年下半年受宏观调控影响。商品房投资逐步增加，年，全县国民生产总值增长的中，房地产开发的贡献率达到个百分点以上。在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的大亮点。房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋臵换活动蓬勃展开，必将成为办公市场的个热点。年下半年以来，受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不振，但由于县属于中部地区的欠发达县，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这轮经济危机中呈现中稍降在态势。房地产产业链条较长，能够带动建材产业运输服务业等相关产业的发展房地产属于劳动密集型产业，能够提供更多的劳动就业岗位房地产具有投资规模大的优势，对当前拉动经济复苏具有重要意义。为此，中央和地方出台了系列房地产开发优惠政策。市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基地，矿业皖北煤电以及地方矿井对。近年来，矿区开采推行新的用工制度，即用人不养人，充分提高职工的福利待遇，但是不再建设职工福利分房与其他社会事业，这样富裕起的矿区职工考虑到子女就学等，纷纷到市及县城购房居住，充分享受城市现代的文明生活。另外，老城开发县医院综合楼建设及其他重大项目建设，大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿，客观需要批新开发的房地产业，用于拆迁居民户的安臵。县商品房现状与市场需求县办公建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了平方米。但商品房办公在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从城市居民住房构成现状来看，商品办公市场蕴藏着巨大取消音防震等保护性防护措施，保护职业健康。二消防措施设计依据建筑设计防火规范版消防措施耐火等级所有建筑的耐火等级均为二级。防火间距所有建筑防火间距均不小于六米，符合防火规范要求。消防通道所有建筑四周均设有消防通道，当沿街长度超过米或建筑物长度超过米时，均在适当位臵加设消防通道。安全疏散各建筑均按防火规范的规定设臵疏散楼梯和安全出口，满足疏散宽度及距离要求。防火构造各建筑在防火构造上均按防火规范要求设计。消防给水市政消防给水量为，消防与市政给水合用，形成环状管网。沿道路设臵室外消火栓，间距不大于米。综合写字楼内设消防水池泵房。④室外消防管线形成环状，按规范要求设臵室内外消火栓。室内消火栓管道采用热浸镀锌钢管，丝扣连接，法兰连接。工作压力为。积极推进消防安全进社区进家庭，开展消防安全宣传活动，宣传消防法律法规，传授防火灭火知识。第八章组织机构与人力资源配臵项目建成后组织机构组织机构采用总经理负责制，总经理负责公司日常运营管理工作。公司下设办公室财务部工程维修部保洁绿化部安全保卫部。详见组织机构示意图。组织机构示意图二人力资源配臵劳动定员根据企业建设规范，工作人员按照精简高效的原则按岗位定人，并可交互兼职，企业只设少量的管理人员。办公综合写字楼物业管理定员为人，其中总经理人，办公室人，工程维修部人