量物流量正在节节攀升，具备了大力发展第三产业的条件。如今淡水已形成了商贸流通中心的雏形。为建设商贸流通中心，政府把有限的土地资源留用于发展第三产业，城区平方公里中心区原则上不再上工业项目，并积极争取将部分工业用地转为商业用地。三大发展轴是培育惠淡大道惠澳大道新秋公路发展轴，通过公路等交通干线，吸引产业尤其是工业的落户，发挥集聚效应，成为产业和人口的聚集带。惠淡大道是以三和开发区为重点，连接淡水镇永湖镇，大力发展数码电子和文化休闲产业，逐步成为城区中心区的延伸腹地。惠澳大道则是以沿线的工业园区为重点，承接中海壳牌南海石化项目和惠州数码工业园的辐射，引入石化中下游产业。新秋公路发展轴以新圩镇为重点，承接深圳东莞的产业转移，大力发展外向型工业，形成传统工业走廊。惠阳撤市设区后，惠阳区将实施东拓西联南合北进的发展战略东拓向沙田大亚湾延伸西联通过贯通城区以西金惠大道土湖路段建设，加快西片的土湖白云坑的开发建设，扩大建成区，与深圳连接南合抓好城区以南巨涛雅苑阳光新都等项目开发建设北进通过搞好泗水湖滨高尚住宅区和淡水至太阳城城市主干道的规划建设，推动北部地区的土地开发，把秋长三和及开发区与城区北进西联南合东拓连成片，形成大城市发展的格局，把惠阳建成座具有现代格局的海滨城市。惠阳投资宏观背景惠阳社会经济发展现状国民经济持续走好，投资环境良好惠阳增长图亿元分析由图标数据看出，惠阳近年来国民经济持续走好，增速较快，宏观经济的快速发展必然有力地支撑当地房地产的发展。尤其是年的增长同比增幅已经超过的大关，大到近十年来的最高增长水平，显示出惠阳经济非常强劲的发展动力。居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变惠阳人均走向元分析由上图可看出惠阳人均国内生产总值已接近美元大关，据行业研究表明，当人均处于美元时，人均可支配收入将会快速增长，恩格尔系数也将大幅下降，居民消费观念和生活方式将会向更高层次转变，经济上具备还贷能力及较强盈利能力，经济可行，风险较低。第九章附表及附件项目投资估算表二工程造价估算表三项目销售收入估算表四利润表五借款还本付息表六财务现金流量表全部投资七项目施工进度计划表八其他资料复印件惠州南亚房地产开发有限公司年月日目录第章项目基本情况,项目概况,二项目背景三项目建设的合法性第二章开发企业简介企业基本情况二公司开发经营情况第三章项目市场前景分析惠阳区房地产市场分析,二项目基本情况,三周边项目分析,四项目优势分析,第四章项目建设方案总平面布局及规划指标二住宅建筑方案设计三配套工程设计四项目进度计划五项目销售计划第五章项目投资估算及资金筹措项目总投资估算二资金筹措计划第六章项目效益预测项目收入测算二投资成本测算,三税金估算,四利润估算,五项目财务指标,六不确定性分析,七项目经济效益分析,第七章还贷能力及风险分析项目还款能力分析二风险评估第八章结论公司具备借款能力二项目具备良好的市场前景三项目各项手续完善四项目投资来源已经落实，自筹资金部分目前已经到位核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,五项目预计效益较佳，具备贷款偿还能力第九章附表及附件第章项目基本情况项目位置项目名称聚康名苑项目位于惠阳区淡水熊老屋，项目地块四至如下南侧多层自建别墅北侧原有城市住宅西侧拟建高层商住楼东侧城市道路项目情况介绍项目占地面积，总建筑面积，其中地上建筑面积，建筑层数层的高层商住楼。项目平面布置为北主楼层塔楼配南两副楼层，正面朝北向，背面布置在南面。项目周边配套交通人民六路酒店商业琼苑酒店万联购物广场医院女子医院教育实验小学项目经济技术指标规划用地面积建筑基底面积总建筑面积计容积率指标建筑面积其中主楼首层含商铺建筑面积住宅建筑面积注小于的小户型建筑面积占住宅总建筑面积比率为地下室面积停车地产市场将日渐复苏。而且在中海壳牌南海石化东风汽车和记黄埔等多个特大型项目的利好推动下，以及深港惠合作日益加强，特别是深圳小时生活圈的提出深圳地铁三号线延长线直开至惠阳，再加上深厦铁路的开工建设，许多有实力的房地产开发商纷纷进驻大亚湾，催动市场开始复苏，大亚湾地产进入新轮的开发潮。惠州南亚房地产开发有限公司见此商机，经过详细的调研与分析，认为项目所在区域中低阶层的住房需求强劲，但周边很少能满足其居住需求的楼盘。本项目对症下药的打造项目，全力打造高品质高性价比的产品，必能打动购房者的购买欲望，使项目取得骄人的成绩。展望未来，惠州南亚房地产开发有限公司将按照打造百年长青基业，促进持续发展的长远愿景，坚持业务专业化，发展品牌化的策略，与时俱进，开拓创新，致力于成为中国投资领域的创新者和领先者,第三章项目市场前景分析项目投资环境及市场研究惠阳区概况行政区划年月日，撤销县级惠阳市，设惠州市惠阳区，惠阳区辖原县级惠阳市的淡水永湖良井平潭沙田霞涌澳头秋长新圩镇隆等个镇等，面积平方公里，人口万。区人民政府驻淡水镇金惠大道。由此惠阳由县级市改为惠州市中心城区的部分，惠州由个沿江城市变为沿海城市。区位惠阳地处惠州南部，珠江三角洲的东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望西连深圳中部与惠州市区环接。市中心至深圳公里，至广州公里，到香港海里。优越的区域位置以及良好的经济政治环境，正吸引着越来越多的周边发达城市资金的涌入，作为周边发达城市的卫星城惠阳正在以前所未有的速度向前发展。交通经过几年的发展，惠阳已经形成发达的立体交通网络，京九铁路在这里经过，惠深深汕广汕高速公路在这里交汇，大型客机在这里升降，远洋货轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。城市规划及定位总体规划惠阳城市规划建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位，坚持高起点高标准地完成惠阳总体规划，进步完善包括淡水秋长沙田三和开发区在内的平方公里的城市建设用地交通系统规划，以及城区中心组团站前组团和两河四岸景观控制性详细规划。惠阳将配合惠州实施沿海城市发展战略，把惠阳建成惠州滨海城市组团中颗璀璨的明珠。近期重点规划目前重点是做好位地下室地上停车位住宅户数容积率建筑密度绿化率二项目背景项目建设用地由惠州南亚房地开发有限公司于年月日以出让方式取得，惠州市惠阳区人民政府于年月日确权发证，国有土地使用证号分别为惠国用第号惠国用第号。国有土地使用证分别记载宗地面积为平方米平方米，用途都为居住用地，土地使用权终止日期分别至年月日和年月日止。该项目用地通过合法手续独资购得，惠州南亚房地产开发有限公司独家享有本项目的开发权收益权。三项目建设的合法性根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市规划法及房地产开发项目的相关法律法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从报批土地取得规划设计施工建设市场营销物业管理等全部环节均符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。本项目各项报批手续均以惠州南亚房地产开发有限公司的名义办理，惠州南亚房地产开发有限公司按照建设项目立项及申请用地程序，先后取得国有土地使用证证号惠阳国用第号惠阳国用第号建设用地规划许可证证号惠阳规地许号建设工程规划许可证证号建字第号建筑工程施工许可证编号。第二章开发企业简介企业基本情况公司名称惠州南亚房地产开发有限公司机构地址惠州市惠阳区人民路法人代表注册资本人民币万元注册号公司类型有限责任公司经营范围投资兴办实业具体项目另行审批国内贸易物资供销业不含国家法律法规禁止的经营项目房地产开发凭资质证书经营物业管理。成立日期二年六月二十七日营业期限二年六月二十七日至长期二公司开发经营情况惠州南亚房地产开发有限公司作为家刚从事房地产投资开发的民营企业，从开始，就坚持走稳扎稳打的战略路线，着眼于市场，切从市场出发。惠州南亚房地产开发有限公司看到，虽然目前整个房地产行业受全球金融危机的影响而有些疲软，但随着国家多次出台房地产利好政策，如降低存贷款金融利率减免税费降低房贷首付降低住房交易税费等，以及国内经济的快速复苏，全国房发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费房地产税等，本项目管理费按前项之和计取。项目管理费为万元不可预见费不可预见费按前述项之和的计取项目不可预见费为万元其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生的费用项目其他费用为万元财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。本项目按贷款利率，贷款期年，贷款利息为万元销售费用包括广告及代理费等，参照目前般房地产开发项目行业标准，取销售费用为销售额的项目销售费用为万元销售税金及附加营业税销售额的城市建设维护税营业税的印花税销售额的项目销售税金及附加合计为万元资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金银行融资及预售收入。根据人民银行公布的房地产信贷管理的相关政策，房地产开发企业的自有资金为企业的所有者权益，自有资金为万元，已达到本项目所需的自有资金万元总投资的项目资金来源表序号项目资金万元比例自有资金银行融资总投资销售及经营收入测定物业销售收入估算根据项目规划指标及项目及市场分析，项目住宅部分的可售面积为，以销售均价元，销售率计算，住宅部分的销售收入约为万元。商业裙楼可售面积为，按销售均价元，销售率计算，商业的销售收入约为万元。项目销售收入测算表销售利润项目销售利润估算表序号项目计算公式金额万元经营收入开发成本销售费用运营成本出租销售税金及附加财务费用利润总额所得税净利润成本利润率利润总投资成本净利润率净利润总投资二财务与敏感性分析赢利能力分析经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收