高。根据房地产发达地区经验，二手房市场活跃会直接刺激住宅级市场发展，存量房买卖增加并不意味着增量房市场萎缩，而是带动增量房市场增长。广州深圳存量房交易大大超过了增量房交易，而武汉市现在存量房交易确小于增量房交易，因此利用二手房交易拉动住宅级市场操作空间很大。年武汉市增量房市场交易起，交易建筑面积达万平方米，而存量房市场交易达到起，建筑面积为万平方米。存量房交易兴起和已售公房上市交易，大大推动了武汉房地产市场梯级消费需求。住房级市场增量房住房二级市场存量房住宅总量起数起起起建筑面积平方米万平方米万平方米金融系统成为房地产业坚实后盾。银行方面已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务主体，部分银行将个人贷款上限提至成年期限。年全市各银行发放个人住房贷款共计亿元，比投资到建设环节贷款总额亿元多出倍多。公积金方面公积金贷款购房面积占全年总销预售面积强。年新增归集住房公积金亿元，比年增长。共批准发放个人住房贷款户，共计亿元，同比增长支持个人购房建筑面积达万平方米，房屋总价值达亿元。上图住房抵押对房地产市场起到举足轻重作用。年房地产抵押总户数为起，比年增长，说明抵押户数增多，个人购房选择银行贷款按揭增多，公积金小额度贷款增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要作用。年底成立了武汉市住房担保公司，年全年办理担保业务起，发放贷款万元，其中为购买新建商品房贷款，为住房抵押融资。房地产中介服务为房地产二三级市场启动发挥了积极作用。年武汉市围绕加快启动住房二级市场开展各项住房消费服务十分活跃，住房消费中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场繁荣起到了重要推动作用。截止年，共有家中介企业遍布全市，形成了中介服务有形网络。与此同时年月底举办了百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动，年底又开展了打击非法中介整治工作，不仅规范了武汉市中介市场服务行为，而且带动了整个行业规范和自律，为活跃武汉市二三级市场起到了十分重要作用。房交会为活跃房地产市场提供了重要舞台。年武汉市各区联动举办房交会，进步了活跃住房市目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中主要风险进行定性研究并提出相应对策。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。项目经营收入保本点分析项目经营成本万元，保本点即销售收入达预测收入时，项目处于盈亏平衡状态。项目经营成本保本点项目保本开发经营成本万元，保本点即项目开发经营成本达到预测成本，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同，这是按照计算期平均状态计算结果。二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，估计最大变动幅度达，如果投资额增加，那么从全部资金现金流量表表情况来看项目仍然可行。项目销售收入在开发经营各个过程中，由于销售收入预测主要是建立在对本项目未来前景分析及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大下降幅度不会太大，如果下降幅度为，那么，从全部投资现金流量表表情况看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。项目敏感性分析图示意万元销售收入总投资参量三项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目住宅小区定位为中等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与后湖花园同区位同档次物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好面。另方面，从武汉市居民住房消费意向看，相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高基础上难以继续保持较大增幅，但总趋势是住宅价格保持攀升。市场特点分析宏观市场特点亿房住房分配制度改革历史性突破，为房地产市场发展提供了动力。年，武汉市正式步入住宅商品时代。自年月日延续了近多年福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅商品属性逐渐被还原出来。经过年过度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民等靠要福利性住房观念已经开始向商品化转变。年月日以前，凡购买公房次性付款，可享受折扣优惠年岁末，购买现住公房次性付款享受优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大商品在年完全纳入了市场经济轨道。空置商品房消化能力加强。年武汉房地产市场销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市商品房外，还消化部分往年空置商品房。年武汉市空置商品房为万平方米，年新增万平方米，到年底还剩万平方米，因此在年共消化了万平方米。经济适用房建设取得较好成效。年武汉市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为万平方米，竣工面积为万平方米，占全市住宅总竣工面积，全年销预售万平方米，其中预售万平方米，销售率超过，解决了万余户居民住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大环境好重点经济适用房小区。房地产二三级市场联动效应初步显现。年武汉市房地内容提要江岸区后湖乡，属于武汉市十五计划确定的三大住宅新区之。本文通过对江岸区后湖乡石桥村亩的国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积万平方米，项目总投资万元。湖地区有相当大潜在居民，即与后湖花园同档次物业需求量较大，这是好面。因此，本项目须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。并随着后湖地区发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。项目资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，武汉市良好房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。二项目在经济上具有较强可行性项目总建筑面积万平方米项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率上述经济指标是根据目前市场形势对预期目标利润估算结果。三项目具有突出优势►后湖花园潜在需求量大。►住宅小区定位属中等档次，在供需圈内具有广泛目标客户。►项目公司资金优势。►项目较好周边环境包括自然人文交通等环境。►项目所处地块发展前景较好。有在建后湖大道和幸福大道四项目开发经营风险较小本项目属大面积大规模开发无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。五项目实施难点本项目实施难点项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大项目定位主题有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完湖地区有相当大潜在居民，即与后湖花园同档次物业需求量较大，这是好面。因此，本项目须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。并随着后湖地区发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。项目资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等