（终稿）万宁兴隆银湖温泉假日酒店新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

本报告经过研究分析得出海南具有良好的房地产投资环境的重要因素如下国内经济发展良好改革开放多年使国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增强，人们的传统消费观念发生了变化，由温饱向享受型转变。

在居住方面，有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的居住环境，而是追求健康舒适的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多。

而近年来，随着经济社会的进步发展，为了满足度假疗养功能需要的购房需求不断增长，这也使得拥有优良自然环境的城市当地地产市场备受关注。

海南基础设施不断完善基础设施不断完善，年新增公路通车里程公里，其中高速公路公里新增高铁公里空中航线条万吨以上港口泊位个东环高铁海口绕城高速三亚绕城高速海屯高速文昌清澜大桥等建成通车东方电厂海南电网跨海联网期华能戈枕水利枢纽等建成运营西环高铁屯昌至琼中高速公路美兰机场二期凤凰机场三期马村港二期国投孚宝万吨原油码头中海油万吨液化天然气站线昌江核电红岭水利枢纽等大批工程有力推进博鳌机场开始征地动迁，琼州海峡跨海通道工程列入国家十二五规划。

海南自然资源不可复制海南的气候地理环境是中国唯的，也是世界最好之。

海南的资源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。

正是这种稀缺不可替代不可复制的自然资源，奠定了海南房地产业发展的基石，吸引着众多的国内外投资者。

正在建设的海南国际旅游岛，使海南成为我国面向世界的旅游国际品牌。

海南国际旅游岛上升为国家战略之后，海南政府受到国家政策的大力支持，全面推进绿色之岛开放之岛繁荣之岛文明之岛和谐之岛建设，使海南岛度假天堂的地位显现，成为国内最理想的第二居住地和养老基地，吸引了越来越多的岛外人士来海南度假和置业，有效拉动海南的旅游房地产开发和高端酒店建设以及产权式酒店的发展。

万宁市投资环境分析万宁市气候温和宜人，是海南最适宜居中的城市之，其处于现金流量累计所得税后净现金流量所得税后净现值累计所得税后净现值附表敏感性分析表单位万元评价指标税后内部收益率税后内部收益率变化率税后财务净现值万元税后财务净现值变化率基本方案营业收入总投资经营成本目录第章总论项目背景与概况可行性研究报告编制的依据可行性研究报告的范围拟建项目的主要经济技术指标投资估算与资金来源项目提出的背景结论问题与建议第二章投资环境与市场分析投资环境分析产权式酒店市场分析本项目介绍本项目定位本项目目标客户分析销售产品的确定及价格定位营销策略分析市场分析结论第三章场址选择与建设条件场址选择建设场地自然条件工程地质交通运输条件供水供电通信社会经济条件第四章工程技术方案项目概况项目规划与布局建筑设计结构设计给排水设计电气设计消防系统暖通空调设计配套设施第五章环境影响评价编制依据项目建设对环境的影响环境保护措施环境影响评价第六章节能节水措施设计依据节能概况项目能耗状况节能措施耗能指标分析结论第七章劳动安全卫生与消防劳动保护安全卫生措施消防安全措施第八章项目实施进度安排建设工期进度安排项目建设进度计划表项目实施过程的控制措施第九章项目招投标招标依据招标投标管理的基本原则招标范围招标组织形式招标方式本项目的招标方案第十章投资估算与资金筹措投资估算依据估算范围估算金额资金筹措第十章财务评价项目财务分析的主要依据项目财务基础数据营业年收入估算总成本及费用估算财务盈利能力分析敏感性分析财务评价结论第十二章社会评价项目建设对社会的影响分析风险分析社会评价结论第十三章研究结论可行性研究结论建议附件第章总论项目背景与概况项目名称万宁银湖温泉假日酒店项目承办单位概况项目承办单位三亚亚洲实业有限公司三亚亚洲实业有限公司成立于九九三年三月三十日，法定代表人为张春花，注册资本叁仟万元人民币，经营范围包括房地产投资市政建设物流服务组织国际文化交流活动种植养殖业商业贸易商务信息服务商务会议服务，建材装饰材料糖烟酒水产品副食品纺织品等。

建设地址万宁银湖温泉假日酒店项目位于万宁市兴隆旅游度假区迎宾大道东侧。

建设内容与规模本项目位于万宁市兴隆旅游区迎宾大道东侧，兴隆银湖温泉假日酒店用地内。

项目用地属于已开发建设用权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。

此后，北京延庆金色假日酒店海南三亚海景大酒店上海海南皇冠假日酒店广州的远洋商务大厦深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发，产权式酒店项目日见兴盛。

海南省产权式酒店的发展已经初具规模，形成了以半山半岛海南康乐园海航产权度假酒店三亚湾红树林度假酒店三亚湾国际公馆等项目为代表的产权式酒店项目。

但是这些产权式酒店项目户型多为小户型，销售对象也主要针对城市中产阶级的个人。

目前，海南适合企业级客户别墅式的产权式酒店项目较为罕见，本项目的建设无疑将补充此区域的空白。

本项目拟创建清华大学紫荆学院总裁班游学基地，该基地是海南省唯家游学基地，也是全国为数不多的清华大学游学班基地之。

另外，为了弘扬教育为本，人才为主的教学理念，本项目成立了国家关心下代工作委员安全教育基地，关心国家教育人才事业，与中国关工委相互配合，共同推进全国关心下代教育事业的发展。

结论本项目的建设符合国家产业政策，能有效地促进万宁市建设优秀旅游的步伐，加快海南国际旅游岛的建设，提高旅客接待能力，更好的满足游客餐饮住宿娱乐购物等需求。

同时项目的建设是以旅游带动产业结构调整，能有效地促进万宁市经济的发展，改善投资环境。

因此，本项目的建设是必要的。

通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为，大于基准收益率财务净现值为万元动态投资回收期为年，说明项目投资收益率高，经济效益好，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是可行的。

综上所述，本项目具有良好的社会效益和经济效益，因此本项目的建设是必要的也是可行的。

问题与建议通过项目财务数据分析可知，本项目在预计的销售价格和经营模式下，具备良好的经济效益，项目可行，项目的运行中需注意以下几个方面项目建设资金的来源为企业自筹资金及银行贷款，项目建设所需资金的及时到位是项目建设顺利进行的必要保障，建议建设方积极与银行沟通，保障资金的及时到位，同时在建设过程中要建立建全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问责制度。

制定切实可行的运营模式，保障客户基本收益的同时确保自身利益最大化。

海南省酒店业竞争日趋激烈，因此，本项目在设计时应突出自己的项目特色，使得酒店在经营过程中有异于其他同类酒店的特色，以吸引顾客前来。

在工程建设中，切实做地，总用地面积为，总建筑面积，其中永久性建筑栋别墅和酒店主楼副楼等，临时性建筑。

本项目拟保留现有的栋别墅建筑面积为，并对其进行二次装修拟拆除其余建筑，拆除后进行重新规划建设。

本次拟新建栋商铺栋独栋别墅栋联体别墅套及酒店主楼，新建总建筑面积，其中计容面积为，不计容面积为。

项目建成后，本项目总建筑面积为，其中计容面积为含原有栋别墅，不计容面积为。

主要技术经济指标详见下表序号项目单位规模土地面积二总建筑面积已建建筑面积新建建筑面积计容建筑面积新建别墅建筑面积商铺建筑面积酒店主楼不计容面积新建三容积率四绿化率五建筑密度六地面停车位个可行性研究报告编制的依据与委托方签订的合同万宁银海温泉假日酒店有限公司宗地图酒店股权转让协议书国有土地使用权证证号万国用第号建设项目可行性研究指南试用版建设项目经济评价方法与参数第三版房地产开发项目经济评价方法城市房地产开发经营管理条例海南省相关定额委托方提供的其他资料。

可行性研究报告的范围本报告的研究范围为项目建设背景投资环境与市场分析场址选择与建设条件工程技术方案环境影响评价节能节水措施劳动安全卫生与消防项目实施进度安排项目招投标投资估算与资金筹措财务评价社会效益评价等。

拟建项目的主要经济技术指标项目总投资万元项目财务净现值所得税后万元财务内部收益率所得税后静态投资回收期所得税后动态投资回收期所得税后。

投资估算与资金来源本项目总投资估算为万元。

其中房地产开发成本万元，房地产开发费用万元。

项目资金来源详见下表序号资金来源数额占总投资比例银行贷款万元自有资金万元总投资万元项目提出的背景产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。

国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，在年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。

没想到这不小心就撞上了房产投资新潮的腰，它作为这种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。

北京上海广州深圳青岛北海桂林珠海昆明等地开始出现各种形式的产权式酒店，经过段时期的发展并呈现出旺盛的势头。

年月，产。

项目建成后将进步完善健全云龙镇的商业配套，改善当地的人居环境。

解决部分劳动者的就业问题本项目建设规模较大，投资大。

项目在建设中建成后都将提供定数量的工作岗位，这对于缓解当地劳动人民的就业问题起到定作用。

风险分析政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。

为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。

销售风险及防范因该项目建设期与销售期均需要较长的时间，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，适中的价格定位，给前期购房者以信心，从而进步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售资金回笼，降低项目的市场风险。

工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设