（终稿）万平仓库改造商务办公空间新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

根据厦门市建设与管理局统计数据表明，截止到今年第季度，厦门写字楼空置面积为万平方米，仅占商品房总空置面积的，与去年同期相比有大幅度下降。

写字楼市场出现租售两旺的喜人局面。

三相关政策对厦门写字楼的影响分析相关政策结论影响政府出台的有关大力发展厦门总部经济带的政策客观上对于厦门写字楼的发展是个巨大的推动，将带动厦门写字楼需求量的扩大，金尚路鹭江道观音山五缘湾等新商务办公空间的规划，就是对总部经济带崛起的最佳诠释。

厦门政府关于大力吸引外资，促进厦门第二第三产业发展的政策随着投资厦门企业的不断增多，从宏观大背景上，为厦门写字楼发展创造了个利好的局面，使无论是高端中端或是低端都有了各自发展的空间厦门政府出台的住宅禁商政策政府利用行政杠杆直接刺激厦门写字楼市场，对未来厦门写字楼走出低迷的局面是个影响重大的政策，特别是为中低档写字楼迎来新的生机，也为其他空置商业物业或工业物业改造成商务办公空间提供了可能性和市场支撑。

结论随着厦门海湾型城市建设和建设海峡西岸经济区中心城市发展进程的不断深化，厦门经济增长速度将得到持续的提高，城市竞争力也在未来日显突出。

正是在这种良好的宏观经济发展的形势下，大量的投资进入厦门市场，这在客观上为厦门写字楼的发展提供了巨大的市场基础。

加上政府相关政策的陆续出台，为写字楼市场的崛起奠定了坚实的政策基础。

四本区域写字楼市场现状及前景厦门写字楼，按地理位置功能区域大概可划分为鹭江道板块湖滨北路板块火车站富山板块吕厝江头板块湖里东渡板块及和土地用途变更手续。

二互惠共赢对业主而言社会效益和经济效益双丰收为资产营运创造高附加值及新经济增长点为后续的资产盘整和双方的后续合作奠定信心和方向为企业形象塑造品牌延展及经营业绩锦上添花激发仓储型物业之潜能，创造化腐朽为神奇之样板对承租人而言搭建中长期投资及回报的良性平台引导市场需求填补市场空白，成为行业领域先进者为资金流向创造良性稳定的渠道及合理收益期望完成风险投资营销策划招商运营物业管理等诸多领域的有机整合，有效的锻炼提升团队竞争力和抗风险能力总目录第部分关于我们我们是谁我们做过什么我们将做什么第二部分关于万平仓库整体改造初案项目概况及现状分析二厦门写字楼市场调研分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，厦门宏观房地产经济形势写字楼市场发展态势相关政策对厦门写字楼的影响分析本区域写字楼市场现状及前景三概念性项目定位整体概念定位基本功能定位概念性改造方案目标客户群定位招商策略定位四改造成商务办公空间的优劣分析五可持续性运营策略六相关经济指标分析七合作展望第部分关于我们我是谁我既我们。

我们是个团队。

个涉及资本运作资产盘活房产行销实业投资科技研发经营管理等领域的团队。

个在典当评估房产行销策划物业运营风险投资休闲娱乐培训延展酒店管理矿产化工等行业颇有建树的团队。

部分团队成员如下丰润典当厦门典当业最强劲的黑马，资本运作能力超凡，业绩稳居行业第。

丰润投资慧眼独具的点金伯乐，实力雄厚的幕后高手，其参与投资的行业或项目无不欣欣向荣。

今天科技国家教育部唯指定的三个青少年学生心理教育基地之，设有福建省唯的专业心理研究院和营养研究院。

冠宇天翔汇聚上海深圳厦门等地房地产行销策划精英，致力于为空置老旧地产项目改造成新商业地产提供最权威的整合解决方案，并通力实施。

亮生园娱乐闽北地区锐的市场判断力，我们同时对把本项目改造定位成经济型酒店或商务办公空间或大型娱乐餐饮场所或商业卖场等诸多可行性进行了科学的分析，最终，决定把将万平仓库改造成商务办公空间的可行性作为本次调研的重点。

本项目现状的分析项目分析项目优势分析项目劣势分析本项目位于老市区厦港片区及鹭江道片区的结合处，毗邻思明区政府办公大楼，可享有部分行政便利。

有个路次的公交班车经过门前，分钟行程以外的大生里车站有个路次的公交班车经过，公共交通情况尚可。

框架式的钢混仓库空间结构及独门独院的围合式库区，较便于重新规划整改和管理。

项目产权清晰，有大型国有企业实力背景。

到达本项目需途经的路名繁多且道路曲折，区位概念极其模糊，交通虽可到达却很不便利。

从轮渡往演武大桥方向的通道在海军码头处被单向隔离，明显断绝了本项目与鹭江道片区中山路商圈的有机联系。

周边除几个在建高层商品房项目外，多为老式骑楼建筑，且大多破旧且人气不旺，基本无商业氛围。

本项目原为仓储用地，要申请建筑物使用功能和土地用途变更，其申办手续极其繁琐。

本项目属带租约物业，正式清场交房日期不明确项目机会点分析项目威胁点分析建设中的成功大道机场高速路将有条匝道和民族路对接，能化解部分车流不畅现象。

鹭江海景花园二期成功花园及周边商业项目的陆续推出，将在定程度上带动本区域的人气及商业气息。

该项目业主高层领导班子实干开明，对盘活此项目富有远见。

班驳破损的主体外墙不符合厦门市抗震等级标准的主体建筑结构只设置到外墙且管道老化严重的消防设施简陋的环保排污设施已严重破损的路面还有水电的增容„„本项目的改造费用极其惊人。

租赁使用年限偏短，若因政府收储地块拍卖等原因导致合同期内不能继续使用该物业，承租人和投资者将损失惨重，处于居民区，对环保噪音排污„„处理要求高，限制了项目改造的业态选择和经营。

二厦门写字楼市场调研分析厦门宏观房地产经济形势年上半年，全市商品房销售面积万平方米，比去年同期增长实现商品房销售额亿元，增长，全市房地产业增加值比去年同期增健康休闲娱乐产业的龙头，独创的亮生园模式成为大区域行业样板。

嘉德化工投产第年就达上亿产值并全部出口的化工业巨头。

强大的资金提供能力是团队稳定发展的重要保证。

我们做过什么以房产策划行销房产盘活领域中，空置老旧地产项目改造成商业地产经典案例为例龙岩卷烟厂旧厂房改造详见将厂区整体改造成集酒店餐饮娱乐休闲购物办公公寓为体的立体复合式商业街区恒宝壹街区。

现酒店改造已完成并开始经营，其他业态改造招商进行中。

厦门银河大厦商场改造成写字楼详见将大厦裙楼层改造成分割型写字空间，现兴业证券整体进驻，其他空间因产权原因暂时搁浅。

厦门后江埭新为天食品厂改造策划将厂区整体定位成集办公空间经济型酒店大型餐饮休闲娱乐为体的新社区，后因产权变更暂缓。

去年重新启动，现改造成朝九中心办公楼和速酒店运营正常。

我们将做什么我们想整体承租万平仓库我们要把它改造成便捷式办公空间我们有资金雄厚的投资机构幕后支持我们具丰富的地产运营经验和独特的创意理念我们将全力以赴化腐朽为神奇我们希望与您携手共创辉煌，第二部分关于万平仓库整体改造初案项目概况万平仓库权属福建厦门经贸集团有限公司，地处民族路与碧山路交汇处，南临民族路，北靠思明区政府寿山路，东依鹭江海景二期及思明南路大生里，西接环岛路演武大桥北段。

库区总占地面积平方米，由四栋建筑组成。

其中，主体建筑为六层框架钢混结构仓库，建筑面积平方米，共配备有四部电梯部客梯，部货梯，南北面各有个消防楼梯底层层高米，二三层层高米，四五层层高米，第六层为天台，加盖了层面积平方米层高米的建筑库区西南西北和东南角分别建有层的辅助房屋，建筑面积平方米。

库区围墙内四周为米的环型通道。

在我方对本项目现状进行分析见下页的基础上，根据我方对工业仓储地产改造成商业地产项目的丰富经验及敏真复印文档输出票务代理会务代理等秘书式服务展览展示中心生产时尚的梦工厂◇底层米的超高空间，是举办以概念，创意为主诉求的各项活动，如时尚产品推广时装发布会艺术品展示画展摄影展车展的绝妙场所。

空中商务会客厅舒适气派的企业第二商务客厅◇顶层设有高品位的会所式商务休憩厅及大型空中露台，可以纵览鼓浪屿和鸿山公园美景。

环型停车场免除您停车难的后顾之忧◇拥有近个车位的大型地上停车场，让您的爱车进退从容。

餐饮配置从此爱上员工食堂的可口饭菜◇特设写字楼员工餐厅，提供卫生经济的餐饮服务小时温馨便利店满足您随时随刻的消费需求◇全天候不打烊，真便利，智能化系统产品差异化魅力化包装◇之智能化系统通讯传输智能化楼宇自动化办公智能化三概念性改造方案附图示暂略„„正立面外观改造方案外墙改造方案接待大堂电梯前室改造方案公共通道改造方案商务中心会议室洽谈室改造方案空中商务会所观景平台改造方案消防环保水电改造方案立体办公空间效果示意图四目标客户群定位最适用商务办公空间的客户目标客户群描述心理需求要素排序租金地段交通面积内部配套服务内部交通智能配备停车位物管等周边配套商业金融餐饮等形象景观业态办公集群情况行业特征描述以服务业商贸业等为主的中小型行业，处于创业初期或成长期，公司规模较小，对面积要求不高，租金承担能力较低。

如贸易会计师律师事务所培训咨询康体等创业初期中小型及成长型企业为主。

外地厂商企业在厦门的办事处创意行业如广告营销策划摄影棚音乐工作室艺术工作室建筑设计团队等带有浓厚区域色彩的行业如在鹭江道周边就近办公的物流货代船公司及其关系企业。

场所需求特征描述需求面积平方米不等，租金承受在元月平方之间。

追求较高的空间利用率及空间的个性可塑程度政府收储及拆迁危险，对巨额改造成本及运营成本的回收极为不利。

地段劣势老市区腹地，区位概念模糊所处的位置并不是传统意义上的商务区，招商难度大交通劣势距城市主干道尚有定距离，吸纳及辐射功能不足周边配套劣势处于旧城改造片区，商业及相关配套不成熟，人气严重不足