（终稿）万科南海市黄岐区泌冲岗新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

权益转让方式优选直接转让方式联合竞买成功后，南桂公司负责向执行法院及有关政府部门申请办理将拍卖地块的土地使用权由南兴公司过户到万科单方名下的合法手续。

付款安排甲乙双方共同向政府主管部门提交关于南海市黄岐区泌冲岗地块权益过户的申请获得批准后，万科支付转让总价的，作为首期款第二次付款在满足下列条件下，乙方支付转让总价的拍卖地块的土地使用权过户到乙方名下，并完成包括国有土地使用证等法律文件的办理本协议第六条所述的商品住宅用地土地使用年限变更的申请以及第十五条所述的规划设计要点获得政府主管部门批准。

转让总价的余款自第二次付款日起，半年内分六次按月等额支付，每末付款次。

乙方每支付笔款项的同时，甲方应向乙方提供相应金额的可以列入开发成本的合法票据。

次选项目公司股权转让方式南桂公司与万科双方共同成立开发拍卖地块的项目公司南海万科房地产有限公司暂定名，南桂公司占股权，万科占股权。

南桂公司将其的股权转让给万科下属公司。

付款安排第次付款本协议第六条所述的商品住宅用地土地使用年限变更的申请以及第十五条所述的规划设计要点获得政府主管部门批准后，支付转让总价的第二次付款项目公司营业执照。

但实际情况是本项目在该片区以西公里左右，且被珠江分隔开来，且增槎路改造新建的金沙洲大桥等都大大改进了环境与市容面貌。

因此在项目操作中进行引导非常重要。

结论我们认为该地块具有较好的环境优势和交通优势，具有良好的经济效益和可持续经营发展前景。

建议本项目可行。

特提请集团领导层审议决策。

深圳市万科房地产有限公司二零零二年十月目录第部分项目概况宗地现状地理位置地块四至地形地貌地质条件工业现状路网现状二大市政和社区配套大市政配套现状道路交通状况水电气通讯二社区配套现状学校医院公交第二部分法律及政策性风险土地使用权现状用地规划手续合作方式联合竞买权益转让项目公司风险分析竞买实现权益转让核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，规划要点用地年限第三部分规划要点分析第四部分市场分析及项目定位广州市国民经济增长与住宅市场主要特点二项目所在区域特点及项目个性三区域市场分析区内现有住宅项目潜在市场竞争分析四本案辐射范围及其市场特征辐射范围辐射范围市场特征五项目定位客户定位产品定位价格定位第五部分投资收益分析经济指标平均售价测算成本费用测算地价与容积率成本水平建造成本完全成本利润测算二税务分析三开工及销售安排工程施工安排销售进度安排四资金流量五盈亏平衡点分析保本售价保本销量项目完全投资保本销售六敏感性分析销售均价变化的影响单位成本变化的影响容积率变化的影响七投资分析结论第六部分项目综合评价第部分项目概况宗地现状地理位置南海市黄岐区泌冲岗项目与广州市白云区金沙洲接壤，地块占地面积泌冲二小广州市中学生劳动技术学校明辉滕厂检察院培训中心广东现代俊惠学校黄岐高级中学钟村南光树脂制品有限公司海北变电站南方制版厂平方米约亩。

地块南对面的工业开发区占地面积平方米约亩，目前开发区东北面已修建广东现代俊惠学校检察院培训中心和南方制版厂约占亩。

地块西公路对面为广州市中学生劳动技术学校。

地块进深示意及四至东至山岗与金沙洲紧邻，南至南海市南兴工贸有限公司工业开发区，西至宽约米的城市规划支干道连接广佛高速公路，北至山岗与金沙洲城市生态公园相连，紧邻泌冲二小和黄岐高级中学。

地块西至道路地块南至道路地块西北角边界道路地形地貌地块呈丘陵地貌，区内有七个山丘，其中五个集中在地块东北部最大标高落差约米，西部及南部已国家饮用矿泉水标准，可考虑作为小区饮用水源使用的可能性。

原开发商已在地块西面预留了市政雨水及污水出口，发展商现还须投资建小型污水处理厂成本测算中已考虑投资万元，污水排放须经过邻近村庄的农田及排洪沟渠排入珠江，与村庄之间的交涉按合同约定将由黄岐区政府协调解决。

电地块边工业开发区内已建好变配电室，装机容量两万千瓦，可供应整个小区临时施工用电。

永久用电还须在商业开发区地块内再建变配电室，并从距地块米外的高压电力线接入来提供区内电力。

成本测算中考虑投资万元煤气项目所在的整个黄岐区尚无煤气管道，但有煤气公司可供气，发展商只须投资建造两个瓶组站万元。

而且，目前南海市政府已将煤气管道的铺设工程列为市政府重点工程。

通讯目前地块内已铺设有南海市电信局的通信光纤光缆。

具体报装时，电信局会根据区内负荷情况进行通讯基础设施的建设，开发商无需额外投资。

根据目前与广州市区内电信局的接触，对方表示只要南海电信局不阻挠，他们可以装设广州市的电话，而且，现在地块边的广州现代俊慧学校，广州检查官培训中心，广州中学生劳动技术学校报装使用的都是广州市的电话。

因而，可以预见，经过以后的努力，小区业主应该可以装设双线电话。

社区配套现状教育地块边即有泌冲第二小学及黄岐高级中学，另外，现已停办的广州现代俊慧学校就位于相邻地块内，设有幼儿园，小学，中学。

还有，距地块米远的广州市劳动技术学校有广州市绿色学校之称，是广州市青少年社会实践基地和军训定点基地，校内设施齐全环境幽雅，可考虑联合办班。

黄岐高级中学泌冲第二小学广州现代俊慧学校广州中学生劳动技术学校医疗现地块附近有简陋的泌冲卫生所，五公里外有规模较大的区级医院南海黄岐医院。

进入广州老三区后则可享受广州市优越的医疗条件。

公交系统南海市内有路公共汽车通达距小区西部约米远的泌冲，广州市内路公共汽车路过小区南部的沙贝加油站距小区约米。

发展商尚须开设住户大巴或购买公交线路以方便住户出行。

第二部分法律及政策性风险分析土地使用权现状土地使用权人广东南海南兴工贸有限公司。

土地使用期限年月日至年月日止，共七十年，至今已过近年。

欠债败诉，法院强制拍卖广州市中级法院委托佛山市南海海兴拍卖行和南海市土地交易中心联合拍卖二合作方式联合竞买由万科与南桂公司联合竞买本项目地块。

投资及收益的分配比例为南桂公司，万科开方取土，地势平缓，但尚未平整土地。

附着物以自然生长的树木和杂草为主，及两个天然水塘。

地块现状组图穿过地块边缘的架空输电线另外，地块边缘有两条架空高压和输电线通过，对景观有定损害，但开发商可将其迁移，以消除其影响。

地质条件依据同板块广州金沙洲居住区控制性详细规划的分析地块山丘覆盖层属于泥质粘土，下部为石炭系灰岩风化体，风化厚度不大，地基条件好，属基岩地基浅埋区。

周边工厂现状本地块边现存的咏昱金属制品有限公司位于地块西公路对面米处及南方制版有限公司位于地块南对面的工业开发区内米处，规模不大，虽尚在生产，但污染较小，因此应该不会对营销造成损害。

咏昱金属制品有限公司南方制版有限公司进入地块沿途现状从广州环城高速公路下沙贝立交后，沿广佛高速路旁辅道，穿过地块边的工业开发区地块，到达地块南部约公里，约三分钟的车程。

从广州进入地块的沿途现状三项目周边的社区配套情况大市政配套现状道路交通状况与广州市之间的交通路径黄岐项目虽位于南海，但与广州老三区仅间隔金沙洲地块，地理位置优越，交通也非常便利。

自黄岐项目出发，三分钟的车程上沙贝立交即可进入广州的环城高速公路收费通道，可以非常快捷地到达广州市内的任何地点。

路径二经金沙洲大桥糖厂大桥，现已修至距地块三公里处增槎路，分钟车程即可到达内环路的西场立交，由此立交便进入了四通八达的立体交通网，如内环路东风路中山路等，分钟内即可到达市中心区内任何点。

从本项目穿过金沙洲大桥，即可进入广州市四通八达的立体交通网。

项目所在地广佛高速路内环路环城高速路与南海市之间的交通路径地块西部，有条紧邻的镇级公路，沿此公路向南约五分钟车程可到达黄岐街办，向北十二分钟车程可到达里水镇中心区。

路径二从地块南部出发，穿过工业开发区，沿高速公路旁辅道约三项目所在地分钟车程通往里水镇分钟车程通往黄岐街办沿广佛高速公路可在十五到三十五分钟内到达南海市各镇中心区。

自本项目出发，三分钟车程上沙贝立交，即可进入广州环城高速公路及广佛高速公路。

分钟车程上沙贝立交，进入广佛高速公路，可在十五分钟到三十五分钟车程内到达南海市里水镇，桂城街办及平洲街办，盐步街办，和大沥街办中心位置。

水目前南海桂城自来水公司直径米给水管已铺至地块西南角，供应量充足。

另外，原发展商在地块商住开发区内打井眼，井深米，水质优良，达含花园南国奥林匹克番禺南村公里华南新城番禺南村公里星河湾番禺南村公里雅居乐花园番禺南村公里江南世家南湖路公里颐和山庄南湖路公里锦绣香江番禺南村公里城西花园金沙洲与本案同片区富力半岛花园增槎路与本案相邻片区本案黄岐公里园景元平方米望江元价格元平方米项目位置距新旧中轴线项目所拥有的独特的环境资源品质充分考虑区域特征地处南海行政区的负面因素影响，社会整体关注度低于广州东南部郊区首期以多层住宅为主，以较低价格入市，突出强调成交速度与成交量，为项目成功做好铺垫充分考虑目标客户承受能力与接受度。

最终确定综合均价元平方米，具体安排如下上半年下半年上半年下半年上半年下半年年合计多层住宅情景洋房商业，销售均价总价方面第五部分投资收益分析本项目可实现利润总额万元，单位税前利润元平方米，建筑形式面积平方米平方米平方米平方米平方米总价万万万万万年成月供年成月供情景洋房多层住宅净利润万元，单位净利润元平方米。

各项经济指标均超过集团关于新项目的要求。

见下图经济指标平均售价测算住宅均价元平方米商业面积元平方米。

综合均价元平方米形式面积比例单价销售额多层住宅情景洋房，商业，合计费用测算管理费用按直接成本的计提，销售费用按销售收入计提且开盘前发生的部分资本化，资金利息按资金流量测得并已资本化，开发间接费中已包含按照建安成本计提的物业基金物业补亏项下预计万元住户大巴和引进公交万元物业补亏按建筑面积元平方米月计提两年万元费用明细表成本项目单位成本成本总额权重开发间接费工程管理费资本化利息营销费用物业补亏物业基金管理费用销售费用地价与容积率按万元亩计，地价万元，税费拍卖佣金由合作方包干。

亩建筑密度单位地价元楼面地价元按总占地面积按净占地面积按计容积率建筑面积按总建筑面积按可售建筑面积合计拆迁补偿费红线外市政设施费合作款项政府收益金万元亩市政配套费其中土地出让金计划拍得价，万元亩政府地价及市政配套费平米地价万土地协议中的地价其他相关成本合计说明总建筑面积平米规划容积率计容积率建筑面积平米不计容积率建筑面积总占地面积平米建筑用地半年下半年上半年下半年上半年下半年年合计现金流入现金流入现值现金流出现金流出现值净现金流量累计净流量启动资金五盈亏平衡点分析保本售价元平方米。

即销售净收入等于投资额，计算公式为保本销量平方米当销量达到平方米时，即可承担项目的全部期间费用，该部分面积占可售面积的。

保本销量期间费用均价单位成本项目完全投资保本销售率计算公式如下式中表示单位投资额表示保本销