（终稿）万科城二期工程新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

该项目经过充分的市场调查市场研究市场分析及市场预测，符合总体规划，对改善长安区居民生活条件，起到了至关重要的万科城二期工程建设项目作用，是社会和经济效益双赢的好项目。

该项目是集住宅商业公共设施于体的综合性项目，设计合理，以下户型占总住宅建筑面积比例不小于，符合国家政策，布局人性化，结构安全可靠，实施计划科学。

建设资金筹措方案已基本落实，该项目建设的基础条件均已具备，建议尽快实施。

建议应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺利完工，创建个优质工程建议在项目施工过程中，充分做好市场调查，广泛征求社会各阶层住房需求，按照市场需求调整完善建设工程方案，争取给社会和企业带来双赢效益组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险合理科学地做好施工现场设计和工期安排应组织强有力的营销队伍，对其商户进行重点宣传和促销，使该项目及早发挥经济效益。

万科城二期工程建设项目区域概况及经济状况区域概况区域简介项目位于西安市长安区，长安区历史悠久，自西汉高祖五年臵县，已多年，曾为周秦汉唐等十三朝京畿之地，被誉为西安的后花园。

长安区地处关中平原中部，从东南西三面拱围西安，总面积为平方公里，现辖个乡个街办，个居委会，年末总人口万人。

区政府所在地韦曲街道距西安市中心公里。

气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，自然环境优越，旅游资源得天独厚。

年月撤县设区，是西安新轮城市发展中重要的副中心和经济增长点。

地理环境长安区位于东经，北纬。

东临蓝田县，南接宁陕柞水县，西与户县咸阳接壤，北和雁塔灞桥区为邻。

地势为东原南山西川，最低海拔米，最高海拔米。

地势大体为东南高西北低，土壤肥沃，灌溉便利，古人赞之为资甚美，膏腴之地。

气候条件长安区属于暖温带半湿润大陆性季风气候区，雨量适中，四季分明，气候温和，秋短春长。

般以作为冬春夏秋四季料其它拟选择的招标公告发布媒介拟选择的招标代理机构建设单位盖章年月秦都区人民政府秦都区马庄街办农村普通商品住宅建设项目可行性研究报告编制委托书现委托贵公司对秦都区马庄街办农村普通商品住宅建设项目进行编制，由于本项目建设重要，望贵公司抓紧时间进行资料收集和编制。

委托单位西安万创置业有限公司二年二月目录总论项目概况建设单位情况项目提出的必要性研究的范围编制依据研究结论及建议区域概况及经济状况区域概况区域规划经济状况房地产市场发展分析宏观运行背景年市场分析西安房地产现状年市场预测工程建设方案总平面设计核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，规划方案建筑单体设计结构设计给排水设计暖通设计燃气设计电力电信设计景观环境设计环保环卫土地利用及建设条件项目选址及用地方案土地利用合理性分析征地拆迁和移民安置规划方案建设条件节能措施节能依据节能措施能耗分析环境影响评价设计依据环境影响评价应坚持的原则项目位置环境现状项目建设与运营对环境的影响项目建设期环境保护措施项目运行期环境保护措施环境影响评价安全与消防安全措施消防组织机构及项目组织管理施工组织机构项目建设管理机构职责人力资源配置工程建设管理措施工程实施进度安排实施进度计划建设工期工程实施进度安排投资估算和资金筹措编制依据估算范围投资估算资金筹措财务分析与评价编制依据基本参数销售收入营业税及其附加估算销售总成本土地增值税利润总额所得税财务盈利性分析招标投标管理编制依据招标方案招标应遵循的原则评标要点结论与建议结论建议附件企业法人营业执照附图用地范围图总平面布置图万科城二期工程建设项目总论项目概况项目名称万科城二期工程建设项目建设单位西安万创置业有限公司法人代表孙嘉建设性质新建建设工期年月年月拟建地点西安市长安区郭杜街办茅坡村岔道口村拟建规模及建设内容拟建规模本项目总征地面积约合亩，其中净用地面积约合亩，代征路面积约合亩，代征绿地面积约合亩。

该地块净用地面积约合亩，用途包括商业居住公共管理与公共服务邮电设施中小学，其中商业总用地面积约合亩，总建筑面积。

规划该地块场地及道路硬化面积，绿地面积。

用地指标容积率为，绿地率为，建筑密度为。

居住总用地面积约合亩，总建筑万科城二期工程建设项目面积。

高速西汉高速贯穿全境，区内五横十纵道路主干网络基本形成。

去年斥巨资建成了连接西安高新开发区和西安航天产业基地的西部大道，今年建设终南大道，使横跨西安城市中心的南北大道经过长安区延伸到秦岭北麓，交通十分便捷。

通讯电力水资源等供应丰富，地热资源极具开发潜力。

近年来，长安抢抓西安城市扩张发展的历史机遇，以强区富民，长安西安领先为目标，把对外开放招商引资确立为经济工作突破口，充分发挥区位优势和资源优势，以高新技术高等教育旅游业都市农业和房地产等为支柱产业，全力打造都市新区，经济社会发展势头强劲，综合实力不断增强。

万科集团进入西安市场，既是拓展市场的需要，也是集团发展的战略举措长安区科教资源丰富，拥有实力雄厚的中国航天推进技术研万科城二期工程建设项目究院五四研究所二六研究所等多家科研机构。

西安高新区二次创业基地国家民用航天科技产业基地均建在长安。

西部大学城基础设施完善，已有陕西师范大学西安电子科技大学西北工业大学等所高校入驻，余万在校师生成为推动长安经济社会又好又快发展的人才宝库和智力资源。

年月份，西安市房地产投资亿元，同比增长，环比月份回落个百分点。

全市商品房累计销售面积同比增长，商品房销售额同比增长。

研究的范围对项目的建设背景进行分析论证对项目建设的必要性和可行性进行分析论证对项目建设的指导思想市场分析进行分析论证对项目的建设内容与建设规模建设条件与场址选择工程建筑方案进行分析论证对项目在建设和运行过程中的环境保护节能措施劳动安全等方面提出实施意见，环境保护方案按环保部门批复意见实施根据可行性研究的规划方案和建设内容进行投资估算，并提出资金筹措方案根据确定的规划方案制定工程实施进度及招投标方案。

编制依据本项目可行性研究报告编制委托书万科城二期工程建设项目西安城市总体规划年年国家发改委建设项目经济评价方法与参数第三版年月④国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发号国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知国办发号西安市城市拆迁管理条例西安市人民政府关于进步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见年投资项目可行性研究工作手册中国物价出版社年月投资项目可行规划该地块场地及道路硬化面积，绿地面积。

用地指标容积率为，绿地率为，建筑密度为。

邮电设施总用地面积约合亩，总建筑面积。

规划该地块场地及道路硬化面积，绿地面积。

用地指标容积率为，绿地率为，建筑密度为。

中学总用地面积约合亩，总建筑面积。

规划该地块场地及道路硬化面积，绿地面积。

用地指标容积率为，绿地率为，建筑密度为。

建设内容商业区拟建幢多高层楼，带地下车库居住区拟建幢层楼的普通商品房和幢层楼的廉租房，带地下车库邮电设施区拟建幢邮电大楼中学区拟建幢层教学楼和幢层楼。

估算总投资及资金筹措该项目估算总投资万元，其中工程直接费万元，其它费用万元，基本预备费万元。

该项目总投资万元，资金全部由建设单位自筹解决。

万科城二期工程建设项目建设工期该工程计划建设工期个月，即从年月日开工建设，至年月日竣工。

公共设施该项目位于长安区内，供水排水供电交通等各项市政设施基本到位，可就近接用。

建设单位情况西安万创臵业有限公司成立于年月日，位于西安市长安区郭杜街办茅坡村西侧万科城项目销售中心二层。

该公司注册资金万元，法人代表孙嘉。

般经营项目包括房地产开发，商品房销售，房屋中介服务，房地产信息咨询代理销售，物业管理，自有房屋租赁和停车服务。

项目提出的必要性项目的建设符合国民经济发展当前我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的主要产业之。

根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约个百分点。

房地产经济是国民经济的重要组成部分，发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

房地产经济尤其是住宅经济是我国新的经济增万科城二期工程建设项目长点，发展房地产经济，可以拉动系列行业发展。

现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。

该公司为了响应国家的安居工程，决定规划开发万科城二期工程项目。

该项目的建设不仅把握土地市场机遇，占据潜力区域，更可在未来十多年里，为集团创造稳定的现金流入及可观的利润回报长安区地处关中平原中部，总面积平方公里，城区距西安市中心仅公里。

陇海铁路西康铁路国道国道包茂它费用建设单位管理费工程勘察费工程设计费内插法报告编制费取下限工程监理费内插法招投标费差额定率累进法土地征用费亩其它费用合计三基本预备费万科城二期工程建设项目财务分析与评价编制依据国家发改委建设部年月发布的建设项目经济评价方法与参数第三版的通知规划建设项目经济评价细则企业会计准则材工字文工业企业财务制度和财政部财会字文工业企业财务制度国务院令号中华人民共和国营业额暂行条例国务院令号中华人民共和国企业所得税法暂行条例国务院令号中华人民共和国征收教育附加费的暂行条例其它相关文件及经济法规项目单位提供的相关资料及相关数据。

基本参数该项目工程总投资额万元该项目建设期年月年月该项目总建筑面积。

其中住宅建筑面积，商业及邮电建筑面积，学校建筑面积。

销售价格确定万科城二期工程建设项目住宅平均售价按元商业及邮电平均售价按元营业税金根据当地税收政策，营业税城市建设维护费和教育费附加共计取总销售收入的。

土地增值税按照