（终稿）万科集团房地产开发新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

供热热源为县热力公司，管道选用无缝钢管外包聚氨脂保温材料，管道穿越机动车道河流以及地质条件不稳定地段时需设保护套管，按设计规范要求设臵支线井调节井放气井和排污井，补偿器可根据情况设在补偿器井内或直埋。

消防设计消防系统主要由消防车出入口消防通道消防栓和消防回车场组成。

消防车出入口由社区的各出入口组成。

社区内的道路宽米可以保证消防通道的要求，同时社区内的广场和住宅楼间硬质铺装都能满足消防车通行和回车的要求社区内消防栓的设臵按国家规范要求，给水干管上消防栓间距小于米，不超过米半径设臵个。

另外地下车库均设臵自动喷淋灭火系统。

景观设计住宅区环境设计强调人文特质，赋予环境以文化内涵和现代功能，以达到情景交融，又有实用价值健康舒适的高品质人居环境。

通过道路或共享平台将小区内各建筑联系在起，创造出个人与自然和谐共生的绿色空间，真正达到了人文与自然景观相互交融互为补充的设计宗旨。

采用各具特色的植物树种，并配以各具特色的小品，满足居民对环境的行为心理需求，全面细致地考虑居民的各类生活活动，并为之提供适宜便利的场所。

同时使环境具有领域感和可识别性。

道路绿化多选用常绿乔木，部分选择落叶乔木为道路行道遮阳树种，创造夏有荫，冬有阳的生态空间。

建筑系统建筑设计原则景观与观景景向朝向的有机结合景观与观景住宅单体的设计在满足功能需求的同时，力求使建筑本身成为小区和城市中的景观同时通过合理规划，使建筑内部空间获得最佳观景效果。

朝向与景向阳光与空气是生态住宅的有机组成部分，规划和建筑设计力图使每个住宅单元均获得良好的朝向，取得良好的日照通风条件，同时在满足上述基本物理需求的同时，力图使尽量多的住宅获得好的景向，达到朝向与景向的有机结合。

建筑户型设计以现代使用者行为为核心户型设计从居住活动的客观规律出发，力求科学合理细致，同时具有定的超前性和使用弹性。

设计注重在满足多样化的市场需求及对居住行为的引导作用。

住宅房型功能流线清晰，动静分区明确，厅堂方正，户内功能齐全，空在施工过程中视工程性质合理展开，保证工程的进度和质量。

装修企业用的材料设备必须严格规定，符合国家相关标准，保证使用效果和环境质量。

招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料目录第章申请单位及项目概况项目申报单位概况编制依据主要技术经济指标项目提出背景建设规模工程方案工程进度计划投资估算资金筹措第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析产业政策分析行业准入分析第三章资源开发及综合利用分析资源利用分析资源节约措施第四章节能方案分析编制依据耗能分析节能措施第五章建设用地征地拆迁及移民安置分析项目选址及用地方案土地利用合理性分析征地拆迁及移民安置分析第六章环境与生态影响分析编制依据环境和生态现状生态影响分析及生态保护措施地质灾害影响分析特殊环境影响第七章经济影响分析投资估算经济效益分析第八章社会影响分析社会影响效果分析社会适应性分析社会风险及对策分析第九章项目招标第章申请单位及项目概况项目申报单位概况建设项目概况项目名称建设单位项目性质新建法人代表项目地址建设单位概况编制依据中华人民共和国城乡规划法城市居住区规划设计规范城市道路交通规划设计规范城市工程管线综合规划规范国家国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要承办单位提供的有关基础资料。

主要技术经济指标期工程项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注总占地面积亩总建筑面积平方米其中住宅面积平方米储藏室车库平方米商业楼平方米项目总投资万元总销售收入万元税后利润万元财务内部收益率税后财务净现值万元税后投资回收期年税后含建设期建设周期年项目提出背景房地产业是国民经济中关联度较高的先导性基础性产业，也是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点。

房地产产业是个产业关联度很高带动性很强对就业人口需求刺激很大的行业，繁荣的房地产市场会给金融贸易民族工业及上下游产业以及由此衍生的相关行在东侧设有主次两个入口，其中主入口位于小区东侧偏北，次入口位于小区东侧偏南位臵小区在南侧设有个主入口个次入口，其中主入口位于小区南侧偏西，个次入口位于小区南侧偏东小区在北侧设有个步行入口。

小区内道路采用环形设计，外围设有车行道路，小区内设有步行道路，确保小区安全。

整个小区共有建筑栋。

其中期建设项目总建筑面积平方米，主要建设号和号住宅楼。

建筑设计期工程总建筑面积，涉及号和号住宅楼，分六个户型，框架结构，其中号楼地下层地上层，层高，三个单元，每层六户号楼地下层地上层，层高，三个单元，每层九户号楼地下层地上层，层高，两个单元，每层六户号楼地下层地上层，层高，两个单元，每层六户。

分配方案见下表户型分配方案序号户型建筑面积住宅楼三室厅卫二室二厅卫三室二厅二卫三室二厅卫号二室二厅卫三层复式号工程建筑等级类，耐火级，结构安全级，抗震烈度度。

地面细石砼水泥卫生间聚氨脂防水涂料外墙厚玻化微珠砂浆保温层，涂料内墙混合砂浆屋面水泥礁碴找坡撞塑聚苯板厚门窗防火门铝合金窗安装给排水采暖通风消防防雷接地强电弱电电视，电话，楼宇对讲等系统的布线。

给排水设计给水系统用水量标准指标最高日生活用水量人未预见用水量项目第期建设的住宅楼可提供户，每户按口人计算，共计人，项目总用水量为，年需生活用水量万方。

小区内给水由县自来水给水管网供给。

其中住宅楼六层以下由给水管网直接供给，七至十五层采用变频调速泵进行加压供给，室外消防供水最不利点水压不应小于水柱。

排水系统排污系统根据室外排水设计规范，生活污水量按日用水量的计算，污水总量为，年需排水量万方。

小区排水经化粪池处理后，由小区内的污水管集中排入城区污水管网，最终排入县污水处理厂。

小区内污水以重力自流形式排放，采用管径为的钢筋混凝土圆管。

雨水排除系统结合场区地形，利用地势将雨水集中排入城区雨水管网中。

电力设计电源为县电业公司线路，采用双电源单线环网方式，高压电缆采用电力电缆。

高压电缆穿管直埋敷设，接入箱式变压器。

低压电压为，采用放射式接线，电缆采用电力电缆，由箱式变压器出线直埋地敷设至各建筑物。

低压供电半径不大业带来了空前的机遇与发展。

随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。

居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。

人们的生活和住房水平成为县委县政府关心的重点。

近年来，县坚持县城扩容城镇做大两区同建三位体的思路，推进城乡统筹城乡体产业互动生态宜居，促进产业向园区聚集人口向城镇转移的目标，房地产市场发展速度明显加快，房屋施工面积竣工面积以及销售面积都有较大幅度增长。

总体来看，近几年县房地产市场呈现出健康良性的发展态势。

同时，由于区位优势及近几年房地产行业的快速发展，县房地产行业也得到了快速发展，部分县市民及周边市民出于居住或投资需求，纷纷前往县城购房臵业。

公司以市场需求为出发点，以加快县城市化进程为目标，根据县整体规划，特开发小区建设项目。

公司将以季节景语为创作主题，缔造四季有景景色各异的园林小区。

规划设计突出阳光健康休闲主题和自然的动态设计风格，贯穿园内的各样景观绿轴，营造出充满诗意水趣恬静的特色生态园林，楼体布局错落有致且蕴含四季的韵律，通过多层小高层高层等自由多变的建筑组合和空间形态，形成高低交互丰富多变的层次更换，给人规整有序又随意轻松的美好观感。

整个小区的平面布臵层次分明错落有致，增加了景观的均好性，使每户都双面景观，甚至端头三面景观，真正做到了户户景观室室通风，居住品质得到大幅提升。

因此本项目的建设，不仅是县住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是县人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。

建设规模根据项目次规划分期建设的原则，小区建设项目总占地面积亩。

期项目总建筑面积，其中地上建筑面积为，地下建筑面积为，主要建设号和号住宅楼，其中号住宅楼，地下层为车库，顶上层为住宅用，建筑面积号住宅楼，底层为商业用店铺，顶上层为住宅用，建筑面积号住宅楼，底层为商业用店铺，顶上层为住宅用，建筑面积号住宅楼，底层为商业用店铺，顶上层为住宅用，建筑面积。

工程方案总图布局小区总占地面积亩，小区位于。

整个小区呈环形布局，小区育费附加的暂行规定印花税为销售收入的，即万元。

印花税暂行条例土地增值税按照中华人民共和国土地增值税暂行条例国务院会第号文规定计算。

取得土地使用权支付的地价款及有关费用为万元房地产开发成本为万元房地产开发费用万元允许扣除的税费为万元从事房地产开发的纳税人加计扣除允许扣除额万元允许扣除的项目金额合计按规定需缴纳的土地增值税即万元盈利分析税前利润万元所得税万元税后利润万元税前利润率税后利润率结论可以看出该项目是有经济效益的，具有可行性。

第八章社会影响分析社会影响效果分析项目社会影响目的可持续性。

本项目的建成，将会对本地段的环境及景观起到重要的改善作用。

由于本项目的实施，将会使该地区环境得到改善。

本项目的规划设计标准高，具有合理的功能性和现代性的户型设计，以及良好的社会环境和周边环境，不仅改变了人们的居住条件，也点缀了城市容貌。

社会就业。

本项目建设中建成后，小区的物业管理和商业店铺，将吸引新的投资和就业机会，为现阶段不景气的社会和就业环境带来丝暖意。

对开发公司影响。

本项目的建成，可以增加开发公司的业绩，体现公司的实力和企业精神，树立良