（终稿）三角花园片区旧城改造新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

四是社会安定团结的需要长期生活在三角花园的居民和从事生产的人员，因生活生产环境脏乱差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下去可能会形成社会不稳定因素。

该项目的建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了个定心丸，对社会的安定团结作出了积极的贡献。

因此，该项目建设必要性明显。

第三章项目市场分析与预测年以来，房地产开发呈稳步发展态势，房地产业每年完成投资逐步上升，施工面积继续扩大，新开工面积以较大增幅上升，竣工面积销售面积销售额等数据皆持续上升，同时，房地产业税收也呈逐年上升趋势，住宅的开发建设带动了房地产经济发展。

虽然近年来房地产业取得了长足进展，开发完成投资较大，但由于其土地成本较高，商品房销售价格较低，在房屋竣工面积销售面积及销售额等方面与北碚区江津永川等周边区域相比，存在定差距。

目前，房地产市场勉励较多有利因素，高位运行供需两旺稳步发展的态势可以持续相当长段时间主要表现在年保持了平稳较快的发展势头，消费市场活跃，城市居民收入提高，城市居民人均可支配收入达到元，同比增长，农民人均现金收入元，同比增长，城镇化进程步伐加快。

按照定位为国内重大城市的规划目标，到年底城镇化率将达到的城镇化发展目标，城区人口将新增万人，按平米人的建筑面积计算，仅此意向的住房需求量将超过万平米。

同时旧城改造的力度加大，也将带动房地产业的发展。

因此，市房地产市场的投资和消费将继续同步增长，且保持较高水平。

第四章地块条件分析地块基本情况地块规划控制条件三角花园建设项目主要规划控制条件表所示表序号项目名称数值单位备注建设用地面积规划建筑面积容积率绿地率建筑密度规划用途商住二地块地理位置分析项目建设地址位于重庆市区三角花园片区，用地总体呈不规则形，东西长南北短，用地北侧为水库，地块周围为年代旧时建筑汽车客运站加油站等。

以下为地块四个方向的环境情况三建设条件分析地质环境条件地形地貌以及不良地质现象区地处中丘陵和川东平行岭谷的交接地带。

以侏罗系分很多，工期原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。

因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。

还应推行竞投招标，工程包干等系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。

五加强与社会政府相关管理部门的沟通。

六注重公共关系的建立，树立良好企业和项目的公众形象，为项目的建设和运营打下基础。

第章总论项目概况项目名称三角花园片区旧城改造项目二建设地址重庆市三角花园片区三项目业主重庆市有限公司四企业性质五法人代表六业主地址重庆市三角花园片区七投资总额及资金筹措本项目总成本费用万元，其中开发成本中的土地费用前期工程费用基础设施费用建筑安装工程费用开发期间税费不可预见费，共计为万元。

开发费用中的管理费用财务费用销售费用共计为万元。

资金筹措方式为企业自有资金银行贷款分别都为万元，各占。

八建设内容及规模主要建设内容为商住建筑，项目占地面积平方米，建筑面积平方米。

配以环境绿化道路及水电气综合管网等公建设施。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，十建设工期项目建设年限为年。

从年月到年月。

二项目业主简介重庆有限公司位于重庆北部区域中心城市区号，公司占地余亩，拥有固定资产余万元。

公司主要经营业务有客货运输，出租车运输汽车加气站，液化石油气充装站，环保餐具生产汽车修理及维修人员培训，房屋门市部出租，公司董事长务实求新公司以诚信经营为经营理念，受到社会各界的普遍好评。

三研究内容本项目研究内容主要包括如下项目建设的必要性分析二项目建设的充分性分析三在项目规划方案基础上，编制项目建设方案四围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算五为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化六在项目效益评价含经济社会环境评价等方面的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议。

可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析论证，得出合理正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。

四报告编制依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十，公司职工主要由社会无业人员和回城知青组成，职工人数最多时达余人，公司办公室客运站汽修厂原来设在塔耳门繁华闹市区，年代初县政府决定将公司主要营业场地迁至三角花园，并同意征地亩作为公司的生产经营和办公用地。

地界以东以七水库流水为界，西以国道线渝南公路出城方向左侧为界，南以陈福友房屋为界，北以石龙过江涵洞为界。

公司当时还招用了因征地而必须安置的农转非工人名。

征地完成后，公司在三角花园先后修建了办公室汽修厂客运站职工宿舍食堂等万多平米的生产生活用房。

随着城市建设步伐的加快，三角花园片区存在的诸多问题凸显出来，居民生活环境差存在严重安全隐患等，需要亟待解决。

二项目建设的必要性是消除安全隐患的需要由于江城公司员工较多，过去经济条件差，修建新征土地修建的材料陈旧，是塔耳门搬迁时的旧条石。

年代久远，旧条石已严重风化，加之地势不稳，现多处出现开裂斜陷，加上受年特大地震的影响，部分房屋已经四处开裂，地面建筑物均有塌陷的危险，存在着严重的安全隐患。

蟠龙湖公园建成蓄水后，险情将进步恶化。

再者，三角花园范围内有加油站座，消防间距严重不足，就像定时炸弹样埋藏在居民区和闹市区，随时可能引发特大安全隐患。

该项目将完成该片区的征地拆迁，并建设万平米建筑物，环境绿化道路及水电气综合管网等公建设施。

不仅可以消除现在的安全隐患，妥善安置拆迁居民，并且为其改善生活环境，提高生活质量，项目建设非常必要。

二是提升城市形象的需要项目拆迁地块处国道旁，是北大门，是城市形象的重要组成部分，该地块上的建筑物多是八十年代建成，凸显陈旧杂乱，地下无停车场，许多车辆停靠国道线上，交通组织杂乱，严重阻碍交通，旁边的排洪沟四季污水横流，臭气熏天，严重损害城市形象，阻碍城市发展。

该项目的建设，将建设相关配套设施，包括道路广场绿化环境打造整治排洪沟等，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化，塑造城市个性，打造城市品牌，提升城市形象和核心竞争力，从而使走上可持续发展的道路。

三是缓解政府拆迁压力的需要该片区占地面积亩，但居民楼办公楼汽修厂加油站食堂等建筑物总面积将近万平米其中职工宿舍约多平米。

由于拆迁量大，投资额高，般开发商不敢问津，原市政府曾给予该片区旧城改造优惠政策，但开发商仍不愿开发建设此地。

该项目由重庆有限公司个五年规划纲要二重庆市国民经济和社会发展第十个五年总体规划纲要三中共重庆市委关于统筹城乡发展加快农村全面建设小康社会步伐的决定四区国民经济和社会发展第十个五年至年规划纲要五建设部房地产开发项目经济评价方法以及国家发改委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法六国家发改委批准出版的投资项目可行性研究指南七本项目适用的其他国家及地方标准规范法规八业主提供的相关资料。

五简要结论投资环境分析目前，全国房地产宏观投资环境良好，重庆市经济运行良好，本项目未来发展前景非常好。

二目标客户城区及周边乡镇的中高层消费群三价格定位按建筑面积计算，住宅部分均价为元平方米，商业部分均价为元平方米，车位为万元个四财务方面项目总投资万元，销售收入万元，税前利润为万元，扣除所得税后利润为万元。

项目缴纳的销售税金及附加为万元，所得税为万元，合计交缴纳税金万元，该项目建成后，稍有盈利，投资利润率为，税后投资利润率为，项目税后投资回收期为年。

五风险状况项目抗风险能力般，企业所面临的财务风险和市场风险较小。

六营销策划突出配套彰显景观强调社区认同，提高项目的市场渗透力和吸引力。

六主要技术经济指标项目相关的技术经济指标如表所示。

项目技术经济指标表序号名称单位数据项目经济数据开发产品投资含利息万元资金筹措万元销售收入万元销售税金及附加万元总成本费用万元利润总额万元所得税万元税后利润万元财务评价指标投资利润率投资净利润率第二章项目建设背景和必要性项目建设的背景是座历史文化古城便捷畅通之城宜居山水之城创业兴业之城开放发展之城。

目前，正围绕中国知名旅游城市重庆区域性中心大城市重庆最美丽城市三大奋斗目标，实施富强美丽平安德润四大战略，抓好发展与民心双十工程，推进百个重点工作项目，努力走出条具有时代特征特色的发展之路。

三角花园片区项目拆迁地块处国道旁，是北大门，是城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。

三角花园片区改造项目是由重庆市重庆有限公司投资承建。

该公司成立于年，更名前为原县搬运公司，系中型集体企业及利润分配表单位万元序号项目合计销售收入总成本费用销售税金及附加利润总额弥补以前年度亏损应纳所得税额所得税税后利润公益金法定盈余公益金任意盈余公益金可供分配利润注法定盈余公益金取税后利润的任意盈余公益金取税后利润的三财务评价结论该项目符合国家产业政策和发展方向，房屋销售价格适中，预计工程完工后，销售前景将令人满意。

项目的实施将对项目建设区域附近的城市建设居民居住条件和居住环境起到积极作用。

项目利润总额约为万元，稍有盈利，投资利润率为，税后投资利润率为，开发期内上缴各类税金总计达万元。

项目贷款，按年期银行同期贷款利率计息，需年还完，存在定的财务风险，故本项目具有良好的社会效益，但经济效益甚微，几乎刚好与投资持平。

项目选址适宜，总平面布置和方案设计合理，从财务方面看该项目可行。

四主要经济指标在此表中主要列出了项目经济数据中的开发产品投资资金筹措销售收入销售税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润和土地增殖税，以及财务评价指标中的投资利润率税后投资利润率资本金净利润率内部收益率和投资回收期等指标进行统计。

表主要经济指标序号名称单位数据项