（终稿）上海东海别墅新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

从财富论坛到上海合作组织成立会议，从会议到刚刚申办成功的年世博会，上海这颗东方明珠正以无法阻挡的魅力成为全世界关注的焦点。

如果仔细端详中国雄鸡状的版图，您会惊奇地发现从辽东半岛的鸭绿江口到广西防城港市的东兴镇，绵延多公里的大陆海岸线轮廓，正恰似张拉满的强弓。

弓弦是南北交通大动脉京广铁路，滚滚东去的长江则是那支着力待发的利箭，而上海，这个远东最大的城市，就位于这支利箭最锋锐的前沿。

利箭的锋芒形成巨大的磁场，吸引了全世界渴望成功的开拓者纷至沓来，百年难寻的机遇使这座城市充满活力。

年是我国加入世界贸易组织后的第年。

年来，上海市实现了国民经济的持续快速健康发展，各项社会事业取得全面进步，人民生活水平利率低于，项目的投资回报将受到定的影响。

第七部分综合分析与建议从以上项目环境市场财务经济分析可看出本项目的投资，正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方面的时机都比较成熟，项目抗风险能力较强，且可获得较好的投资回报。

对东海别墅的改建，是克服各种劣势条件与周边楼盘竞争并取得成功的关键。

详细摘要第部分项目决策背景七大利好因素上海市经济保持着快速健康的发展二上海市房地产市场供销两旺，持续看好三上海别墅市场全面繁荣，量价齐升四上海市嘉定区发展势头良好五方程式赛车场距本项目仅公里六南翔镇国际化社区格林风范的启动拉开了南翔新镇建设的序幕年月日，嘉定区土地开发中心与深圳金地集团上海嘉宝集团就占地公顷的格林风范居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式。

作为嘉定区目前最大的房地产开发项目，以及整个南翔星城规划中最先启动的项目，南翔镇国际化社区格林风范的启动标志着嘉定区房地产业步入了全新的发展格局。

它的开发拉开了南翔新镇建设的序幕。

南翔星城居住区项目总规划土地面积约公顷，位于嘉定区南翔镇东部，与本市宝山区普陀区接壤，北至蕴藻浜南接丰翔路东临中槎浦河西靠沪嘉高速公路。

该项目与东海别墅相隔不远，对东海别墅的营销是个大的利好因素。

七嘉定区政府将引轻轨至南翔镇。

最后结论从宏观面到微观面均显示出政策和经济因素对本项目呈现的利好态势。

第二部分项目及周边环境分析从项目位置项目现状项目周边米范围内的社区配套三个方面的分析，作出项目的初步评估东海别墅项目具有定的区位优势和环境优势，周边配套较为完善，私家车交通方便，但南翔镇及嘉定区的房地产发展缓慢，均处于起步阶段，区域市场不被消费者认可。

随着方程式赛车场的建造，特别是项目附近的南翔星城居住区项目的启动必将带动整个南翔区域市场的快速发展，故本区域具备很大的增值潜力。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，由于东海别墅项目目前为现房转让，故项目本身积留了许多不利于营销的问题，但通过对项目的改建及包装，市场前景依旧看好。

第三部分市场现状及其趋势判断上海市房地产市场整体分析年上海房地产市场现状分析年上海房地产市场趋势判断二上海市别墅市场整体分析上海别墅市场回顾和展望上海别墅市场用途的六大类型上海别墅市场的区并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素的对比值可类比项目的详细资料见第三部分第三小节。

量化的标准以低成本改建后的东海别墅为标准，东海别墅的各项为，优于东海别墅则分值高于，比东海别墅差则分值低于，各价值要素赋予相同的权重，得出综合分值。

根据价值要素对比值，结合各类比别墅项目的均价，通过算术平均法推断出本项目可实现的均价本项目可实现的均价可类比别墅项目的均价可类比别墅项目的综合分值均价元平方米综合分值东海别墅可实现的均价元平方米东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅美墅康桥半岛算术平均值东海别墅可实现的均价三大价位低价位元平方米，中价位元平方米，高价位元平方米。

根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价元平方米以上。

结论东海别墅可实现的均价三大价位低价位元平方米，中价位元平方米，高价位元平方米。

二东海别墅元平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相致三分析各价位下的均价的销售风险综合结论鉴于本项目的改建可以增加本案的附加价值，本项目可选择元平方米入市，随着人气的集聚和认知度的增强，广告包装推广的深入人心，再向高价位拔升。

第六部分项目的投资收益分析销售收入预测二别墅成本预测三项目利润测算利润指标的测算单位毛利项目利润销售面积元平方米单位净利税后利润销售面积元平方米销售毛利率项目利润销售收入销售净利率项目净利润销售收入核心指标的基本要求参考销售净利率四现金流量测算内部收益率为，核心指标的基本要求参考内部收益率。

五经济指标汇总经济指标单位数值元项目总金额万元备注销售收入住宅销售收入直接成本开发成本总投资开发成本期间费用税前利润税后利润内部收益率使累计净现值为零的贴现率销售净利率项目净利润销售收入总投资回报率项目净利润项目总投资六敏感性分析就该项目的销售收入可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分析，得出销售收入相对于成本更加敏感。

当售价下降成本上升超过时，项目的销售净利率低于，项目的投资回报将受到定的影响。

第七部分综合分析与建议从以上项目环境市场财务经济分析可看出本项目的投资，正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升域分布上海别墅市场的价格区间上海别墅市场的供需状况上海别墅市场的客源构成三上海市外环线周边可类比的别墅项目分析四南翔镇房地产市场及楼盘分析第四部分项目优劣势分析及产品的营销建议通过第三部分的市场分析得出项目优劣势分析项目优势由于上海房地产市场和别墅市场均持续看好，且出现供小于求的态势，作为现房的东海别墅年入市的市场风险较小嘉定区方程式赛车场的建造南翔星城项目的启动以及轻轨的引入三大利好消息都将给本项目带来机遇东海别墅的转让价较低，入市的均价有较大的选择余地，由于该项目中小面积产品较多，总价在整个市场中优势非常明显东海别墅具有定的区位优势，周边配套较为齐全，适合居住和投资东海别墅的绿化较好，每幢别墅的花园独立且面积较大。

项目劣势东海别墅产品具有定的缺陷，需要改建，如何改建是本项目运作成功的关键东海别墅所在区域房地产市场起步较晚，还未被客户认可，将给本项目的销售带来定难度东海别墅小区内缺乏基本的配套，需要引进。

二产品的营销建议目标客户层南翔镇及所属开发区内的中高收入家庭是本项目潜在的购买者嘉定区普陀区闸北区的私营老板是潜在客户本市看好南翔镇的发展前景的投资者是潜在客户。

项目营销的建议项目需要改建的具体方案外墙面需要清洗窗户更换为档次较高的塑钢窗，并配合外立面的色彩搭配及风格塑造选用塑钢窗的窗框色彩及造型。

通过色彩的变化和局部的立面变化增加每幢别墅的可识别性修复每幢别墅的大门，并设计大门造型别墅室内需要清扫部分户型，如户型的结构设计需要整改小区内植被和草坪需要修整小区加设智能化安保系统，并更换物业管理公司小区引入有线电视宽带等配套小区会所改建为售楼处，提供良好的销售环境清洗游泳池小区大门重新设计并建造小区大门与主干道之间的小道围墙加设挡板，控制小道的围墙，创造良好的小区外部视觉形象配备辆看房专车。

第五部分项目均价的预测类比价值预测法根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价选择可类比项目根据本项目的区位特征，依照别墅项目在外环线周边，位于行政区域交界处的原则，选择了以下项目作为本项目的可类比的别墅项目。

嘉定区东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅普陀区美墅南汇区对比需要整改小区内植被和草坪需要修整小区加设智能化安保系统，并更换物业管理公司小区引入有线电视宽带等配套小区会所改建为售楼处，提供良好的销售环境清洗游泳池小区大门重新设计并建造小区大门与主干道之间的小道围墙加设挡板，控制小道的围墙，创造良好的小区外部视觉形象配备辆看房专车。

第五部分项目均价的预测类比价值预测法根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价选择可类比项目根据本项目的区位特征，依照别墅项目在外环线周边，位于行政区域交界处的原则，选择了以下项目作为本项目的可类比的别墅项目。

嘉定区东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅普陀区美墅南汇区康桥半岛对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素的对比值可类比项目的详细资料见第三部分第三小节。

量化的标准以低成本改建后的东海别墅为标准，东海别墅的各项为，优于东海别墅则分值高于，比东海别墅差则分值低于，各价值要素赋予相同的权重，得出综合分值。

项目东海别墅改建后东渡园景别墅皇