（终稿）世鸿伟业商住小区开发新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

作为宁德地级市新城区，作为中心城市的重要组成部分，经济的发展必将带来城区的拓展，必将带来人口的增加，人口的增加必将带动经济的发展，从而增加房地产业的市场容量。

开发区目前商品房的建筑总面积为万平方米左右，按小康社会人均住房面积达到平方米的目标计算，开发区需要的商品房面积中期至年为万平方米，远期至年为万平方米。

因此，在未来的年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增多万平方米。

在未来的年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增万平方米，这比东侨开发区设立六年的新增建筑面积还要大。

故东侨开发区发展的近期与远期潜在的住宅市场容量巨大。

目前，东侨开发区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎没有大面积可出让的土地，剩余的土地资源大多集中在东兰组团。

东兰组团用地面积公顷，其功能是以行政办公文化科教工业生活居住为主的综合区，内设行政办公高尚住宅工业园区大学城等四大功能区，宁德市主要行政机关和文化设施布臵在此组团，是城市政治文化中心。

在漳湾工业区启动的情况下，原规划的东兰组团中的工业园区将服从宁德市新编制的总体规划而易地建设。

因此，随着高速公路的建设通车宁德市主要行政机关和文化设施的迁移福温铁路的开工以及火车站的建设，东兰组团将成为东侨开发区个新的投资热点。

精品住宅的市场需求及发展人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市商住小区开发建设的要求。

随着宁德市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

根据宁德市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。

精品住宅的表现为住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。

在住宅市场日趋活跃，买方本项目资金完全自筹，不从银行贷款。

但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式八成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

第章总论项目概况项目名称世鸿伟业商住小区开发建设项目建设地址福建东侨经济开发区东兰组团，闽东路北侧华庭路与和畅路之间建设性质新建总投资亿元项目负责虞锡龙建设单位虞氏福建房地产开发有限公司企业性质有限公司工程概况项目位于东侨开发区高速公路以东，闽东路北侧，华庭路与和畅路之间。

市政配套设施齐全，紧邻闽东路，交通便利。

附近为新市政中心和东湖景观区会展中心。

市高级中学东侨实验学校等近在咫尺。

项目地理位臵颇具特色，将为闽东造就大规模高品质的住宅社区。

世鸿伟业商住小区开发项目总体开发以高尚住宅为主，征地面积平方米折合亩，代征道路用地面积平方米折合亩，建设用地面积平方米折合亩。

总建筑面积平方米，建筑密度，核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，容积率，绿地率，居住户数户，居住人数人，建筑物层高为层以上小高层和高层。

小区配套有商店人防地下停车库会所幼儿园等设施。

部分建筑物底层架空设景观绿化部分建筑物底层为商店。

资金来源本项目建设资金由虞氏福建房地产开发有限公司自筹，不足投资通过银行贷款和预售房款解决。

经济效益根据收益计算，项目所得税前的利润万元，投资利润率，利税率，税收万元。

财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

项目建设背景宁德市位于福建省东北部沿海鹫峰山脉东南坡，约介于东经至，北纬至之间，东临三沙湾与霞浦隔海相望，东北与福安相连，北邻周宁，西与屏南毗邻，西南与古田接壤，南与罗源为邻。

全市辖蕉城区福鼎市福安市霞浦古田周宁屏南寿宁柘荣县，总人口万。

宁德市城区现有建设用地约，总人口约万人。

改革开放以来，宁德市作为国务院批准的沿海经济开放区，各项事业有了定的进步和发展。

年省第七次党代会又把宁德市列为全省实施三条战略通道的重要行列和推进三个层面发展中的第二个层面，进步突出了发展趋势和宁德市已有部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对宁德市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

分析结果表明，项目经济效益可行。

项目开发对合理利用土地资源，促进企业资产保值升值，推进产品结构调整，有着明显的社会经济效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进步的市场调研。

要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

第二章市场分析与营销战略当前住宅市场现状年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。

主要表现在在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。

住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房，成为启动房地产市场的大亮点。

房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。

房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋臵换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的个热点。

宁德市商品房现状与市场需求按照党的十六大提出的全面建设小康社会的目标，建设部年月日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小康社会住房标准，其具体内容是至年，住房从满足生存需要实现向舒适型的转变，基本上做到户均套房人均间房功能配套设备齐全。

从住房建筑面积上看，蕉城区人均住房建筑面积仅平方米，与建设部提出的建设小康社会住房人均建筑面积达到平方米的目标差距甚远，住房建设任重道远。

从住房分配结构上看，目前蕉城区约的职工居住着房改房，而商品房仍是部分高收入者的投资需求，中低收入家庭的住房社会保障机制尚未完全启动，住房分类供应体系尚未建立，同时宁德市城市中心还有相当部分的危旧房需改造，这是消费需求的重要组成部分。

目前，蕉城区在平方公里的面积上容纳了万人，已属饱和。

按建设部提出的小康社会住房目标计算，若不考虑人口增长因素，蕉城区至年就需要新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增万多平方米。

若蕉城区实现城市化的战略目标，到年城区面积达到平方公里，人口达万万人，在未来的年内闽东在全省发展格局中的重要地位，蕉城区系宁德市政府驻地，是全市的政治经济文化中心和交通枢纽，据统计，蕉城区年的国民生产总值仅为亿元，而年已猛增至亿元，年平均增长率高达，高于全国平均水平。

同时，福宁高速公路的全线通车，福温铁路的动工建设，这些基础设施的建设与完善，也将大大地改善宁德市的投资环境旅游环境，促使宁德市的经济发展跃上个新台阶。

根据福建省人民政府年以闽政号文批复的宁德市总体规划，至年，宁德市城区人口规模将扩大至万人，城区面积将扩大至包括东侨开发区面积为。

由于宁德市现有城区三面环山，面临海，城市的扩展只有向海边原有垦区即东侨开发区发展。

宁德市委提出要按照向海面海临海的发展战略，加快推进宁德中心城区东扩面海北展南移，并坚持以新区开发带动旧城改造，加快城市产业发展，全面壮大中心城区经济实力。

东侨开发区将以此为契机，借助现有闽东华侨经济开发区和闽东工业园区这两个平台，整合优势，突出抓好工业发展城市建设房地产开发三个重点，深化华侨农场的改革和发展，推进和谐东侨建设，实现经济和各项社会事业持续快速健康发展。

可行性研究报告编制依据本可行性研究的所有分析预测测算统计都是以现行物价水平展开，其原始数据均以年月底截止为准，测算币种均为人民币。

主要依据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知国办发号城市居住区规划设计规范国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版建设部房地产开发项目经济评价方法宁德市城市总体规划闽东华侨经济开发区总体规划宁德市城市规划管理规定宁德市城市规划管理技术规定建设项目选址意见书项目投资协议书宁规条书号文件其它有关的标准和规范建设单位提供的有关资料。

可行性研究报告研究范围本可行性研究的主要范围包括对宁德市东侨开发区房地产建设情况的考察，对项目建设必要性可行性的分析以及项目内容及规模住宅市场分析及营销战略，住宅及公用工程建设方案，建设条件环境保护投资估算与资金筹措项目经济效益评价等方面。

研究结论及建议本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。

建设资金完全自筹，现场建设条件具备。

项目针对宁德市商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的重大伤亡事故，减少般性事故，事故频率控制在，火灾事故为零重大设备事故为零控制和降低般性成本轻伤事故轻微设备事故机械事故车辆事故。

安全责任制在安全管理上，项目副经理作为安全的第责任人，全面负责安全生产工作。

质安部负责日常事务，主要进行安全技术交底，日常的安全检查考核，般性安全事故的处理等。

施工队要设兼职安全员，负责施工过程中各项安全技术措施的落实。

安全施工保证措施针对本工程施工特点，根据安全风险分析，车辆事故和设备事故般较多，需重点防范。

在加强全员教育，提高安全风险意识和防范意识的同时，拟采取以下措施原材料运输车辆要勤检查勤保养，保证行驶和制动系统的完好。

加强对车辆抽检，不符合要求的车辆不得进入施工现场。

施工现场作业的机械，要有专人指挥监督，防止机与机，机与人发生碰撞事故。

夜间施工要配足照明设