（终稿）东莞市房地产经纪有限公司新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

与此同时，最近几个月东莞楼市交投活跃，楼盘的营销活动，明星造势浪高过浪，购房者的心理预期也潜移默化发生改变，入市紧迫感与日俱增，如果金九银十没有后续调控政策出台，楼市将很有可能呈现稳中有升的格局，特别是成交量将迅速放大，当前土地市场就成为金九银十的提前预演。

月东莞土地市场将有宗土地入市，总面积逾万平米，供应量环比增加，同比增幅，再次迎来推地高峰。

其中商住地共有宗，面积为万平米。

月楼市不淡，随着金九银十的到来，东莞楼市交投氛围愈加活跃，随着楼市旺季销售回款增多，资金快速回笼，不少房企也会继续增加土地储备，同时，信贷及市场的宽松复苏也提升了企业拿地的积极性，而在年度土地供应计划的压力之下，政府将继续加大推地力度，月东莞土地市场地块密集上市，两者相互积极响应，月土地交易或将继续火爆。

东莞市商品房情况分析总体而言，年以来，东莞楼市处于供应偏紧态势，表现为部分片区楼市严重供不应求刚需产品严重供不应求，如平方米需求长期受到压抑品牌开发商产品供应不足，或其它亮点产品供应不足等。

总而言之，年东莞面临的是个长期受压抑的供求市场，尤其刚需受压较严重。

所以，在扶持刚需的政策环境下，以及在产品和价格配合下，在全国楼市回暖大背景下，最终导致东莞经济即使深陷于增速大减缓，东莞楼市成交却逆市保持热销。

东莞最终实现了月连续四个月成交量保持在万平方米之上，高成交量数字背后不得不承认个事实东莞楼市总体而言仍然是局部回暖，而非全面回暖。

平方米户型持续保持旺销并且目前仍然供不应求，而平方米以上大户型，在高首付限购限贷等高压政策环境下，普通大户型需求受到压制。

从月市场反馈来看，市场主流需求较大程度地集中在平方米户型，而从市场整体供应来讲，平方米大户型仍占不少份额。

即市场需求与楼市供应呈现定的偏差，导致部分楼盘成交呈现明显的两极分化平方米以下户型抢而空平方米以上户型走货步履维艰。

月东莞楼市供需两旺，刚需持续释放打破了传统楼市淡旺季。

可以预言的是，如市场相应增加平方米户型质及业务素质还不够高，因此也给项目带来定了机会。

总体分析投资房地产的风险性相对来说不大，虽然在中国政府政策的严控下，房地产价格受到严格抑制，但是要看到刚需的市场犹在，城市的新移民犹在，中国经济的发展犹在，物价的上涨因素犹在，那些经营合理，了解市场状况，满足顾客需求，效率优先的企业定能从激烈的竞争中存活下来，并取得良性的发展。

广东省东莞市房地产经纪有限公司项目可行性分析报告目录第部分概述项目名称项目概述第二部分项目规划项目名称业务范围及发展规划第三部分项目市场状况东莞房地产调查状况区域概述房地产开发投资情况分析区域土地供应，商品房成交情况房地产价格分析，房地产销售预测第五部分投资估算总投资估算资金运用明细收益分析第六部分风险分析政策风险市场风险经营风险第部分概述项目名称本项目为东莞市房地产经纪公司创办及运营项目，公司名称待定。

项目概述房地产开发完成情况年，全国房地产开发投资亿元，比上年增长，但因政府调控影响，增速比上年回落个百分点。

其中，住宅投资亿元，增长，增速回落个百分点，占房地产开发投资的比重为。

年，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，比上年增长，增速比上年回落个百分点其中，住宅施工面积亿平方米，增长。

房屋新开工面积亿平方米，增长，增速比上年回落个百分点其中，住宅新开工面积亿平方米，增长。

房屋竣工面积亿平方米，增长，增速比上年提高个百分点其中，住宅竣工面积亿平方米，增长。

年，全国房地产开发企业土地购置面积亿平方米，比上年增长，增速比上年回落个百分点土地成交价款亿元，下降，而上年为增长。

商品房销售情况年，全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，增速比上年回落个百分点其中，住宅销售面积增长，办公楼销售面积增长，商业营业用房销售面积增长。

商品房销售额亿元，增长，增速比上年回落个百分点其中，住宅销售额增长，办公楼销售额增长，商业营业用房销售额增长。

年末，全国商品房待售面积万平方米，比月末增加万平方米。

其中，住宅待售面积增加万平方米，办公楼增加万平方米，商业营业用房增加万平方米。

房地产开发企业资金来源情况年，房地产开发企业本年资金来源亿元，比上年增长，增速比上年回落个百分点。

其中，国内贷款亿元，与年持平利用外资亿元，增长自筹资金亿元，增长其他资金亿元，增长供求关系逐步趋于平衡。

市辖区公开出让土地金额亿元，比上年下降。

市辖区新建商品住宅网上签约面积万平方米，比上年下降，签约均价是元平方米，上涨。

其中，市辖区二手住宅交易登记套数与面积分别为套和万平方米，均比上年下降。

成交金额亿元，比上年下降均价元平方米，上涨。

业内人士分析，房地产业今年将面临新轮洗牌，部分实力小的开发商很可能被淘汰出局。

东莞区域概述东莞市位于中国华南，广东省南部，珠江口东岸，东江下游的珠江三角洲。

地理坐标为东经，北纬。

最东端是谢岗镇的银瓶嘴山，最南端是凤岗镇雁田村的雁田水库，最西端是沙田镇西大坦村的狮子洋中心航线，最北端是中堂镇潢涌村大坦小组的东江北支流中心航线。

东西长约公里，南北宽约公里。

东莞市东接惠州市惠城区和惠阳区，南抵深圳市龙岗区和宝安区，西挨广州市南沙区番禺区和萝岗区，北达增城市和博罗县四周共与穗深惠的个县级行政区接壤。

土地市场情况分析年月数据览年月，东莞土地市场供应激增，当月国土资源局挂牌上市宗土地，总面积万，环比增幅其中商住用地供应面积为万，环比降幅高达月东莞土地市场商住用地有三宗成交，成交面积万，环比涨幅。

月日，石龙首宗优质商住地块被广州云和投资顾问有限公司集誉有限公司联合体收入囊中，该商住地块占地面积万，容积率不大于，起拍楼面地价达到元，地块总成交金额达到亿元，楼面地价元，溢价率。

月日，万科凭借紫台实现品牌在虎门的落地，乘胜追击将编号的虎门镇博涌村地块收入囊中，该商住地块占地面积万，容积率为，成交总价亿元，溢价率，折合楼面地价元，创下虎门商住用地成交价格新高。

月日，编号的寮步镇石步村商住地块，被广东宏远集团房地产开发有限公司斩获，该商住地块占地面积万，容积率为，成交总价亿元，溢价率，折合楼面地价元。

由于片区规划利好不断，寮步融入城区蓝图清晰，且寮步楼市日趋成熟，价格低洼吸纳周边置业需求，经过去年的惨淡行情之后，今年寮步土地市场明显升温。

年月，东莞的土地市场热烈，从时隔两年之后，备受瞩目的南城总部基地二期地块闪亮登场，采取对市场完全开放的形式，引来众多企业的疯狂抢夺，整体成交楼面地价元，到石龙西湖村莞龙路北侧商住用以成交楼面地价元，创下石龙商住用地价格新高，再到虎门镇博涌村地块，被东莞万科以楼面地价元收入囊。

在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元，下降。

个大中城市房屋销售价格指数国家统计局公布七十个大中城市住宅销售价格指数如下注环比以上月价格为，同比以去年同月价格为，定基以年价格为。

全国房地产开发景气指数年全国房地产开发景气指数简称国房景气指数为，同比回落点。

表年全国房地产开发投资及销售情况指标绝对量同比增长房地产开发投资亿元其中住宅办公楼商业营业用房房屋施工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房房屋新开工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房土地购置面积万平方米土地成交价款亿元房屋竣工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房商品房销售面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房商品房销售额亿元其中住宅办公楼商业营业用房商品房待售面积亿元其中住宅办公楼商业营业用房房地产开发企业本年资金来源亿元其中国内贷款利用外资自筹资金其他资金其中定金及预收款个人按揭贷款表年东中西部地区房地产开发投资情况地区投资额亿元同比增长住宅住宅全国总计东部地区二中部地区三西部地区表年东中西部地区房地产销售情况地区商品房销售面积商品房销售额绝对数万平方米同比增长绝对数亿元同比增长全国总计东部地区二中部地区三西部地区第二部分项目规划项目名称名称待定业务范围及发展规划本项目提供房地产经纪服务，拟经营范围为居间中介代理买卖租赁各类公寓花园住宅洋房别墅办公楼商铺写字楼，以及为社会大众提供与房地产交易相关的咨询服务。

项目以房地产经纪服务为主，为了更好的服务客户，加快公司发展，公司还将不断扩大及完善业务服务范围，比如增加代理室内装修设计代理装修租赁托管房地产投资咨询按揭贷款等业务，并且将建立公司自己的网站宣传公司品牌，发布房源信息。

本项目以当地实际发展状况入手，诚实经营，努力发展，争取发展成为具有品牌影响效率的连锁企业。

第三部分项目市场状况东莞房地产调查状况年，东莞市房地产开发投资增速略有放缓，非住宅类型房屋投资大幅增长，施工面积及新开工面积增幅高位下调，商品住宅销量降幅收窄，商品房空置面积持续减少。

房地产开发投资增势高位运行，实行限购政策以后，全市房地产市场成交量明显回落，房价上升态势得到初步遏制，土地供应和房地产投资继续稳步上升，市场前汛期，以锋面低槽降水为多。

月为后汛期，台风降水活跃。

年年平均雨量为毫米。

最多为年，年雨量毫米最少为年，只有毫米。

交通状况东莞市公路交通十分发达，国道广深高速公路和莞深高速公路贯穿南北，境内条主干公路和条联网公路均为级公路。

目前，全市公路通车里程公里，平均每百平方公里国土有等级公路公里，把国道高速公路铁路港口机场连成体。

东莞交通通信发达，电源充足，淡水资源丰富，防御自然灾害能力较强，发展工农业生产条件甚为有利。

经济实力经济规模年东莞达到亿元，同比增长，经济规模国内排名第二十二。

来源于东莞的财政总收入市财政般预算收入进出口总额金融机构各项存款余额分别达到亿元亿元亿美元和亿元。

东莞的