（终稿）中央广场新增项目可行性立项论证报告.doc（最终版）

大环境如此，注定了株洲市房地产业的繁荣。

开发行业重新洗牌本土开发企业随着市场的发展而成熟，而外来成熟开发商的强势介入必将进步加速行业的整合，优胜劣汰势所必然。

株洲市现有余家开发公司，而年开发量在万平方米以上的企业仅仅几家，年房地产开发面积万平方米，而分摊到每家开发企业仅几千平方米。

这就意味着，株洲市众多的开发企业没有业绩，没有事做，形同空壳。

由此可知目前株洲市房地产公司除极少数初成规模外，普遍实力不足。

市场契机给予品牌地产公司巨大的成长空间，机遇与挑战并存。

产品有待创新，功能有待完善建筑风格缺乏主题和个性。

建筑是有语言的。

而株洲市现有的建筑风格缺乏创造力，不能充分体现建筑的美感，尤其是在整体楼盘风格营造上，同质化越来越严重。

另外在些细节如景观营造文化渲染上无法体现楼盘的主题风格，即缺乏楼盘个性。

再者在楼盘外立面颜色的运用上缺乏亮点，无法激起消费者的置业欲望。

营销专业化水平有待提高根据对株洲市房地产市场考察，发现株洲房产市场营销水平普遍不高。

就目前株洲市场而言，营销推广存在的主要问题是项目包装株洲的在售项目中，大部分项目未能达到工地包装外围包装导视系统外围环境营造的和谐统。

但随着房地产市场竞争的日趋激烈，开发商逐渐认识到包装将成为吸引消费者的有力武器。

价格制定在价格方面，大部分楼盘的价格制定不甚合理，没有充分融合景观位置朝向污染等定价依据进行价格细分，在价格制定策略上，对产品本产价值增长了约曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的和它的衍生效益促进了纽约市的繁荣，年纽约地区的机场共接纳了万到纽约参观游览的游客。

曼哈顿的中央核心商务区是华尔街，集中了几十家大银行保险公司交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高的地区。

株洲市调分析株洲市宏观经济分析株洲市简介及发展概况炎炎帝帝故故土土工工业业重重镇镇交交通通枢枢纽纽移移民民城城市市渊源流长株洲，古称建宁，位于湖南省东部，湘江中游。

北向武汉，南瞰广州，东接浙赣沪，西连云贵川，是长沙株洲潭湘潭金三角经济体化的重要角。

现辖醴陵市株洲县攸县茶陵县炎陵县和天元区芦淞区荷塘区石峰区及国家级株洲高新技术产业开发区。

全市总面积万平方公里，总人口万，其中株洲市区面积平方公里，市区常住人口万。

株洲历史悠久，地杰人灵。

有江泽民总书记亲笔题词的神州第陵炎帝陵，株洲炎帝节迎来了批又批的中外宾客和有识之士到炎帝陵名胜风景区参观旅游，到株洲投资置业。

交通咽喉株洲素有南北通衢之称，有北有郑州南有株洲之说。

现在，株洲已成为江南最大的交通枢纽，水陆空交通十分便利，京广浙赣湘黔武广四条铁路干线在这里交汇。

百里湘江绕城而下，千吨级船舶可直通洞庭入长江到武汉进上海。

北京至广州的国道上海至昆明的国道和正在建设中的京珠高速公路及将要建设的上瑞高速公路穿城而过，从而把株洲到长沙黄花国际机场的时间缩短为分钟。

交通的便捷，使株洲如今成为江南物流人流信息流的中心。

工业重镇核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，株洲是与共和国起成长的工业重镇，工业基础雄厚。

经过年的建设，株洲已形成了以冶金机械化工建材为支柱以国有大中型企业为骨干以原材料生产和制造工业为主体高新技术产业加快发展的工业体系。

这里有世界五大合金基地之的株洲硬质合金厂，有中国航空工业科研生产重要基地的南方动力机械公司，有中国电力机车摇篮之称的株洲电力机车厂，有中国大型铅锌冶炼厂有国家和湖南重要的化工原料化工机械生产基地的株洲化工厂湘东化工机械厂有被誉为东方艺术奇葩的日用陶瓷生产地的醴陵国光集团公司。

电力机车铁路全钢货车硬质合金铜铅锌年的株洲经济片欣欣向荣。

工业和第三产业对经济的贡献值则充分体现了株洲作为工业重镇交通枢纽城市的特点。

而作为与经济发展息息相关的房地产业，伴随着经济的繁荣发展，行业形势必是片大好。

二株洲房地产市场分析株洲年市场态势回顾虽然投资增幅出现了意料中的下降，销售情况也还差强人意，但总体上沿袭着近几年来的平稳发展态势，其主要特点是二增三降。

二增投资总量继续增加。

年，株洲完成房地产开发投资亿元，比上年同期增长，增幅比首季下降个百分点，比二季度下降个百分点。

在房地产开发投资中，住宅投资亿元，比上年同期增长商业及服务业等经营性用房投资亿元，增长，其他投资亿元，增长。

房地产开发企业完成土地开发面积万平方米，比上年同期增长。

有开发业绩企业明显增加。

在今年注册的房地产开发企业中，有开发业绩的企业明显增多，由上半年的家增加到家。

有力支撑了株洲开发量稳步增长。

今年有续建和新开工过亿元计划项目的企业就达家，超出上半年同期家，完成投资亿元，同比增长，占房地产开发投资的，提高了个百分点。

家计划投资小于亿元的企业中有家本年没有开发投资，仅有销售情况。

另外家企业开发完成亿元，同比增长，户均完成万元，同比增长。

三降竣工面积下降年，全市商品房竣工面积万平方米，比上年同期下降。

其中住宅万平方米，下降商业营业用房万平方米，下降办公楼万平方米，下降。

销售面积下降年，全市商品房销售面积万平方米，比上年同期下降。

其中期房销售万平方米，现房销售万平方米。

在全部销售面积中，商品住宅销售万平方米，比上年同期下降。

占全部销售面积的比重，同期下降个百分点商业营业用房销售万平方米，比上年同期增长，占全部销售面积的比重，同比增长个百分点。

空置面积下降年，全市商品房空置面积万平方米，比上年末下降其中住宅空置面积万平方米，下降。

整体走势分析房地产业受宏观经济的影响比较直接。

总体上看，房地产市场已经越过了前阶段的高峰期，虽仍在高位运行，但面临调整压力。

由于房地产业是本次宏观调控的重点行业，各项政策在影响开发商的同时，对消费者的心理影响也不可忽视。

从调查样本显示，我市房地产景气指数虽处在景气区间，但已出现下降趋势。

就目前情况看，株洲房地产市场的回落，是相对于前时期的高位运行而言电焊条火花塞摩托车工业用瓷日用陶瓷烟花鞭炮走俏三湘辐射全国销往世界，株洲已成为中国重要的自营出口基地，出口额在全国同行业及全省名列前茅。

西门子雅马哈加拿大普惠等国际著名公司纷纷在株洲安家落户，投资办厂。

城市战略株洲市政府规划在年将株洲建设成为城区面积百万平方公里，居住人口过百万的中等规模城市。

在株洲朝着年规划百万人口经济强市的目标迈进的进程中，株洲的房地产业也将在旧城改造和新区建设方面有着巨大的发挥空间。

株洲地产市场的春天已经来临，二株洲总体经济状况三大产业全面提速据统计，株洲市年实现生产总值亿元，同比增长，增幅比上年提高个百分点，高出全国全省平均水平。

三产业结构比重由上年的调整为今年的人均达到元。

株洲市年三大产业具体数据表实现产值亿元同比增长增长幅度所占比重第产业第二产业第三产业第二产业规模效益年株洲工业生产增长较快的原因在于是优势行业作用突出。

有色金属冶炼及压延加工业化学原料及化学制品制造业有色金属合金制造业非金属矿物制品业等四大行业的先天行业优势。

二是随着智成化工株化集团等企业技改项目竣工和株洲电力机车厂株洲车辆厂等大中型企业的飞速发展，规模经济效益明显。

第三产业稳定发展年第三产业的发展在于是交通运输邮电业快速发展。

二是房地产市场继续活跃。

三是借助便利的交通条件旅游业加快发展。

在交通邮电房地产及旅游产业快速增长的带动下，年第三产业增加值达亿元，增长。

投资增势强劲固定资产投资持续增长。

全社会固定资产投资额突破亿元大关，达亿元，增长。

其中，城镇投资亿元，增长农村投资亿元，增长。

在城镇以上固定资产投资中，房地产开发投资亿元，增长工业投资亿元，增长。

居民收入大幅增加年株洲市城镇居民人均可支配收入达到元，比上年净增元，增长农民人均纯收入增幅达到，由年的元增加到元城镇单位在岗职工人年平均工资达元，同比增长。

消费稳步上升年，株洲市消费品市场呈现城乡同步增长。

全年实现社会消费品零售总额亿元，增长。

其中城市消费品零售额亿元，增长农村消费品零售额亿元，增长。

餐饮业批发零售贸易业增势强劲，实现营业收入亿元和亿元，分别增长和。

综上所述，无论是从居民消费力还是社会投资，都表明了市场知名度逐渐提高，客户认可度逐渐加强，同时市场竞争也在加剧。

市场知名度迅速提升，知名品牌商家逐步进场，市场占有率有所上升。

市场经营逐渐活跃，销售逐渐增长。

营销策略结合政府株洲日游起点炒作国际的曼哈顿株洲的曼哈顿，提升项目价值感。

市场的宣传以吸引经营商家的关注为主。

对全市服装经营商家进行摸底，调整营销策略。

结合各种招商业务推广展开招商攻势，如上门拜访电话追踪派报邮寄异地招商等，进行全面的立体招商攻击。

通过各种促销活动优惠政策，搞活市场。

广宣策略品牌形象广告策略配合政府株洲日游起点作项目整体形象推广。

品牌广告策略产品广告策略产品卖点的展示。

产品广告策略促销广告策略促销广告策略以各种强势卖点为诱惑，吸引商家进场。

注商业物业的营销推广周期较长，广告周期安排应以市场为主，根据市场变化情况进行及时调整。

第三部分市场导入期广告宣传计划执行计划纲要产品推介会工作计划活动目的本案作为隆庆房地产进入株洲芦淞商圈的重点房地产项目，目前隆庆房地产知名度还较低，而通过产品推