个全新的转型和发展的机会。因此，本项目的提出是符合国家有关农业农村经济发展的产业政策。三农问题牵动着社会各界，解决三农问题，已是迫在眉睫刻不容缓的大事。而解决三农问题，农业的产业化进程对其影响极大。建立大型农产品商贸城，可以对农业生产者的生产有指导和引导意义，对推动农业产业化意义极大。在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品商贸城非常重视，并且已有成功的先例。深圳布吉山东寿光河南商丘等地已建立起了大型农产品批发流通市场，对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的意义，对三农问题的解决极有帮助。加快皖北地区经济发展的战略决策，使面临巨大的发展机会，作为重点支持的皖北三市七县之，随着中部崛起战略的深入，要成为真正意义上的皖北率先崛起，在农产品流通方面，目前县并不具有整个皖北的农产品集散功能和辐射整个黄淮海经济圈的大型农产品商贸城的能力。本项目的建设和投入运营，将填补这个空白，为县确立其加快皖北经济发展战略中的枢纽地位起到推动作用。随着的过渡期的结束，市场流通领域的批发零售业务将全面对外资开放。农产品国内市场与国际市场的联系进步紧密，将有更多的国内农产品走出国门，参与国际贸易，同时，预计国外农产品也将大量进入国内市场流通，很大部分将通过各地的商贸城进行集散。从宏观背景来看，建设中瑞商城是顺应社会发展潮流符合国家方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。微观背景城市居民消费观念和方式的深刻变化，迫切要求对城市农贸市场进行改造提升。城乡居民生活消费水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。同时，城市农贸市场开始暴露出诸多弊端，其进货渠道广而杂，规范管理难度大，环境脏秩序乱服务差产品劣价格贵以及偷税漏税等问题逐步显现出来。在超市消费异军突起的形势下，原有城市农贸市场再也无法养尊处优，其改造和提升已摆上议事日程。大型跨国商贸流通企业的经营业态及理念，对城市农贸市场提出了挑战。近年来，华联沃尔玛家乐福等销售方式销售进度及付款计划税费率盈利能力分析清偿能力分析资金平衡分析和资产负债分析第章总论项目名称及承办单位项目名称中瑞商贸城项目承办单位县中瑞农副产品有限责任公司项目拟建地点中瑞农产品商贸城内依据与范围依据农产品商贸城建设与管理指南农市发号淮北市县总体规划淮北市县国民经济和社会发展十二五规划草中瑞农产品商贸市场发展规划项目可研报告委托书建设单位提供的基础资料相关法律法规政策标准研究范围本可研报告的研究工作范围包括论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对农产品市场未来发展的需求进行分析，根据农产品市场需求和建设条件拟定建设规模，根据淮北市县总体规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,节能环境保护消防劳动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资，评价项目的财务效益，并进行国民经济评价及风险分析。市场发展前景与服务范围淮北市县位于安徽省北部，苏鲁豫皖四省交界，按照国家主体功能区划分，属于黄淮海农产品主产区。在安徽省加快皖北地区经济发展的过程中，在加快东部产业转移的过程中，位居淮北平原腹地，承东启西连接南北，物流枢纽，承接东部产业转移的前沿，将面临巨大的商机巨大的人流物流信息流，成为淮海经济圈核心地区，因此中瑞农产品商贸市场的建设具有良好的发展前景。商贸城服务范围拟辐射整个乃至黄淮海经济圈，与国内外大中型农产品商贸城形成销售网络，是个集交易集散中心价格形成中心信息传播中心冷链物流中心为体的现代化商贸市场，且具有理货生产基地储藏加工配送结算科学管理和配套服务的现代化商贸城和物流基地。项目单位概况中瑞农副产品有限责任公司是年创办的民营企业。公司坐落于安徽省南环路南，乾隆湖风景区西侧，公司占地面积亩，现有正式员工名，固定资产亿元。主营瓜果蔬菜粮油水产家禽五类农产品的批发交易。市场拥有标准化交易门面间，商业楼栋，交售配送业务。该中心在商贸城内建有配送库房，以现代化手段建立了可靠的市县区乡镇村四级营销网络，销售网点已有多处，年配送近亿元。中瑞房地产开发公司中瑞房地产开发有限公司于年成立，于年进行正式运营。在围绕如何解决三农问题的大前提下，如何做农产品物流的领跑者，如何把自己的企业职能从管理的粗放型向个新型的集约型的现代化物流企业转变，从而实现企业的全面改制与可持续高速发展，这对中瑞农产品有限责任公司是个全新的挑战。在此目标之下，中瑞农产品有限责任公司以市场需求为导向，以服务大众为前提，发展新型物流产业，以此为依托，发展相关企业扩大就业机会，把建立个集约经营可持续发展的集团公司作为公司的目标。中瑞农产品有限责任公司提出发展新型物流产业，当以本身优势资源为本，打造全新的强势农产品流通平台，整合原有资源和优势，使公司的发展更上层楼。公司这愿望和计划相适应的是，国家对于建立新型农产品商贸城相继出台有关鼓励政策，此外良好的社会发展态势也给中瑞公司建立新型大型农产品流通市场提供良好的环境。项目提出的背景宏观背景随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居社会稳定及经济发展的重要产业。中共中央国务院发布文件中共中央国务院关于进步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见中发号对搞好集贸市场和商贸城的建设农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍卖网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。连续多年的中央号文件，明确指出在继续搞好集贸市场和商贸城建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流连锁经营电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品商贸城，发展经纪人代理农产品拍卖网上交易等方式，增强交易功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统。加强农业信息化建设。加强对农业的服务。各地要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道，抓紧落实降低或免交车辆通行费的有关规定，并尽快实现省际互通。积极推进农业标准化。要加强农产品检验检测基础设施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增强防范和处理外来有害生物入侵的能力。加强农产品质量安全工作，实施农产品认证认可，禁止生产销售和使用高毒高残留农药，加易大棚个，总建筑面积万平方米。农产品物流辐射全国多个省市，年交易量达万吨，年交易额达亿元。多年来，中瑞公司恪守爱岗敬业精诚合作开拓市场争创流的企业精神和诚信双赢以人为本的经营理念，抢抓机遇四路并进，滚动发展，奋力崛起，成为皖北地区博击商海的新秀。公司以卓而不凡的业绩赢得了社会广泛赞誉，得到各级政府部门的鼎立支持。年被商务部列为万村千乡试点企业年被农业部批准为定点市场年列入商务部双百工程示范企业，安徽省第批认证的绿色市场年被评为省农业产业化龙头企业安徽省首家标准化级农产品商贸城淮北市优秀民营企业淮北市先进农业产业化龙头企业。建设规模与建设内容项目总占地，建筑总面积。其中商业面积平方米，层，框架结构住宅面积平方米，层，砖混结构。容积率，建筑密度，绿地率。商贸城交易额预计达到亿元。选址该工程选址位于符夹铁路东侧，浍河东路南环路南侧，中瑞农产品商贸城院内，用地呈矩形状，面积为平方米。周边基础设施较完善，商业和交通便利，各种配套较齐全方便，具有极其优越的区位优势。项目总投资项目总投资为万元，其中固定资产投资万元，铺底流动资金万元。项目实施进度计划根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在年内建成。主要技术经济指标序号指标单位数量备注年交易量亿元总建筑面积项目投资万元固定资产投资万元铺底流动资金万元劳动定员人全年经营天数天年均总成本万元年经营收入万元年均利润总额万元年税金额万元投资利税率投资利润率全部投资回收期年含建设期盈亏平衡点营业能力利用率第二章项目背景和发展概况企业概况中瑞农副产品有限责任公司是年创办的民营企业。公司坐落于安徽省南环路乾隆湖西侧，主营农产品批发交易商贸流通及房地产开发业务。现有正式员工名，固定资产亿元。中瑞公司下辖三个独立实体中瑞农产品商贸城。占地面积亩，于年建成运营，总投资万元，主营瓜果蔬菜粮油水产家禽五类农产品的批发交易。市场拥有标准化交易门面间，商业楼栋，交易大棚个，总建筑面积万平方米。农产品物流辐射全国多个省市，年交易量达万吨，年交易额达亿元。中瑞购物广场零售年兴建的大型超市，投资万元，广场面积，经营各类食品日用品服装熟食等三十多类商品，年营业额万元。中瑞超市独家代理着全市蒙牛系列乳品销项目的经济效益较好。项目建设不仅可使淮北市拥有先进的农产品商贸城，促进经济的发展，而且将进步拓宽农产品的流通渠道，使本地及周边地区的农产品交易提高到个新的水平，促进当地商品流通向大宗化规范化方向发展，也有利于国家对商品交易的引导监督和管理。项目正常运转后，将依托本地的资源优势，逐步提高知名度，成为促进广西地区商品流通繁荣的窗口市场。第十六章经济效益分析销售方式根据工程所处位置周围环境条件和市场发展的趋势预测，考虑商贸城风险和工程建设成本等综合因素，住宅按略高于成本价卖给商贸城经营员，或以优惠价租赁于商贸城经营员。商业的三分之二用于租赁，租赁价格平均按每间年元。三分之商业用房自己经营。销售进度及付款计划本项目计划在建成年内运营，所有业主均在两年内付清租金，签合同当年付半，第二年再付半。税费率本报告采用的各种税费率见下表。税费率表税费项目税费率税费项目税费营业税土地增值税超率累进城市维护建设税公益金教育费附加费法定盈余公积金企业所得税任意盈余公积金房产税按租金不可预见费盈利能力分析项目在计算期内经营收入万元，可获利润总额万元。其中商铺租赁按元每平方米年，商铺按总商铺面积的三