加层，共园林环境改造提升工程改造会议中心扩建国际会议中心新建接待中心改造御家园改造御景楼山江湖宫廷美食坊扩建改造水疗馆改造会所楼改造静心阁等改造现有温泉泡池个浴花园加层扩建龙湾大厦五星级标准新建半立体式停车场园林环境改造新建功能延伸项目欧洲美食购物街休闲娱乐馆改造水上乐园森林浴基地游步道森林浴基地设施建设文化广场改造。拆除御宾楼御轩楼老洗衣房员工公寓等建筑物处，拆除面积为总图附属设施及公用辅助工程等。三主要建设条件项目区进出交通便利，施工所需的各种材料，诸如水泥砂碎石等当地均能采购，运距较短。施工条件好，项目地块周边水电通信宽带等市政设施均已到位，维护完好，可直接为本项目使用。四项目总投资与资金筹措项目估算总投资为万元，其中建筑装饰工程万元，设备购置及安装工程费万元，工程其他费含收购费亿元万元，预备费用万元。资金来源为上市募集资金。五主要技术经济指标表技术经济指标汇总表序号项目单位数据备注总图技术经济指标项目总用地亩总建筑面积保留面积拆除面积新建面积二财务技术经济指标年销售收入万元总成本费用万元经营成本万元总投资收益率财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年六主要社会效益本项目的建设对完善庐山龙湾温泉度假村服务功能提高旅游服务水平提升度假村旅游项目建设品味和档次具有极大的推动作用，为实现综合性五星级温泉休闲度假村的战略定位夯实基础，项目的实施，将有力的促进九江市的旅游事业发展，做大做强温泉旅游品牌，加大庐山温泉在旅游界的影响力，积极带动旅游相关产业的发展。项目建成后，有利于开拓温泉旅游市场，提高龙湾温泉在国内外的知名度，扩大企业的影响力，促进星子温泉经济发展。项目的建设对更好地发挥独特的温泉旅游资源优势等方面有着重要的意义。第二章龙湾温泉度假村发展现状及存在的问题第节龙湾温泉度假村发展现状庐山龙湾温泉度假功能精品温泉度假村，度假村的功能完善旅游产品丰富特色明显，只要宣传和服务到位，旅游客源可以得到保障，项目市场风险程度为般。政策风险外部配套条件综合风险环境风险政策风险市场风险工程风险财务风险行业政策环境财务可持续性项目运行效益接待承载力客源旅游人数预期社会条件社会环境变化施工能力地质条件目标群体确定的科学性预测方法的正确性第章总论第节项目背景项目名称庐山龙湾温泉度假村提升改造项目二承办单位概况建设单位庐山旅游发展股份有限公司建设单位法人代表郑翔建设单位概况庐山旅游发展股份有限公司成立于年月，年月公司完成股份制改组工作，成立庐山旅游发展股份有限公司，目前注册资本万元，经营范围涉及国内国际旅游服务，住宿餐饮，旅游交通，娱乐，旅游资源开发，服务涉及前置许可的凭许可证经营，茶叶种植茶叶制品生产加工销售分支机构经营等。公司位于庐山风景名胜区核心景区风景秀丽的河东路号，独享庐山独特的地理区位优势和资源优势，下设美庐经营部美庐山庄和酒店公司三个分支机构，投资设立庐山露语茶业有限公司庐山旅游观光车有限责任公司庐山旅游发展建筑工程有限公司庐山旅游汽车出租有限责任公司和庐山祈福文化有限公司等五个全资子公司。公司现拥有大专以上学历员工多人，专业技术人员多人，高级职称以上员工多人，并连续三年上缴税收都超过万元。自公司成立之后，就迅速成长为庐山风景名胜区唯的资产优质人才优越资本雄厚收入超亿元的骨干企业，是庐山风景名胜区的纳税第大户，也是九江市十大纳税大户之。三可行性研究报告编制依据风景名胜区条例国务院关于加快发展旅游业的意见国发号国家旅游局关于进步促进旅游业发展的意见旅发号中共江西省委省人民政府关于加快旅游产业大省建设的若干意见江西省人民政府关于进步加快旅游产业发展的意见鄱阳湖生态经济区规划江西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要江西省旅游精品线路建设规划纲要九江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要星子县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要发展展望九江市旅游发展总体规划年星子县庐山百里休闲旅游走廊总体规划江西省星子县庐山温泉度假开发建设详细规划当地的现行建材等价格信息其他相关级旅游景区，国内首家深度山林温泉，国家四星级温泉酒店，是家集观光度假休闲疗养商务会展特色美食运动健身生态教学与环保宣传于体的大型综合度假村，龙湾温泉度假村年月正式对外营业，拥有客房间，多个功能各异的露天温泉池及大型冲浪池儿童水上乐园蟠龙滑梯漂流河，可同时容纳人沐浴天然温泉。庐山龙湾温泉度假村项目的实施，有效地将温泉的开发和庐山特有的自然文化景观相结合，有利于丰富旅游产品体系，实现旅游线路的差异化，提升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山带泉，相互促进的发展格局，打造庐山独特旅游文化。时过境迁，近年来，随着经济高速发展，人民群众生活水平的日益提高，对休闲旅游服务设施的要求越来越高，传统的泡汤式已经不能满足日益增长的温泉旅游需要，故从整体风格园林环境温泉项目等方面进行改造和提升，同时为了延伸度假村产业链，丰富旅游产品体系显得刻不容缓。为此，庐山旅游发展股份公司经充分酝酿和调研考察后，适时提出庐山龙湾温泉度假村提升改造项目，以综合性五星级温泉休闲度假村为标准建设庐山龙湾温泉度假村，本项目的建设能够极大的满足温泉旅游者文化和精神层面的需求，是适应现代温泉旅游市场消费特点的体现，是进步完善度假村旅游服务功能，提高服务档次，提升龙湾温泉度假村市场地位，品牌影响力的重大举措。第二节项目概况拟建地点项目拟建地点为江西省九江市星子县温泉镇环山公路庐山龙湾温泉度假村内，详见项目地理位置图。星子县背倚庐山，面临鄱阳湖，东与都昌县隔水为邻，西与九江县德安县接壤，北与庐山管理局山体相连，南与永修县湖洲相接。县城距九江市公里，距南昌公里，距武汉余公里。水上逆赣江可直航景德镇南昌赣州，入长江黄金水道抵国外口岸。赣抚饶信修五大水系在县域东南水面束流而东，形成江湖之会。高等级旅游公路庐山南大道联接昌九九景高速公路，国道贯穿全境，京九铁路九江机场擦境而过。温泉镇位于美丽的庐山南端，地处星子德安九江县三县交界处，地理位置独特，是贯穿三县的交通枢纽，总面积平方公里。温泉镇因温泉得名，矿物质丰富的温泉水吸引了许多外地投资商，先后有天沐龙湾阳光天地天邑天池上海名都等大型度假村都落户温泉镇。二建设内容与规模根据庐山龙湾温泉度假村综合性五星级度假村战略定位，结合龙湾温泉度假村发展现状及存在的问题，考虑将来段时资料和建设单位委托我公司编制项目可行性研究报告的咨询合同。二项目提出的理由和过程在新世纪新阶段，党中央国务院把扩大内需促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点。旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之，被誉为朝阳产业。国务院关于加快发展服务业的若干意见提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游文化体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。尤其是鄱阳湖生态经济区规划的批复，标志着建设鄱阳湖生态经济区正式上升为国家战略。鄱阳湖生态经济区是以江西鄱阳湖为核心，以鄱阳湖城市圈为依托，以保护生态发展经济为重要战略构想，把鄱阳湖生态经济区建设成为全国生态文明与经济社会发展协调统人与自然和谐相处的生态经济示范区和中国低碳经济发展先行区。作为鄱阳湖生态经济区核心区，九江市在鄱阳湖生态经济区建设中制定了进步发挥通江达海的区位优势，加快临港产业开发，积极发展商贸旅游业，建成赣北区域中心城市现代化港口旅游城市区域性物流枢纽和长江沿岸重要工业基地的长远战略。作为个拥有像庐山云居山柘林湖等丰富的旅游资源的地级市，优先发展旅游业，培育旅游龙头企业，以产带动多产，拉动整个区域经济社会发展，直是九江市发展战略的核心，也体现了时代发展的趋势和人民的愿望。在此背景下，江西省政府和九江市政府多次提出加快旅游配套设施建设，逐步形成个比较完善的吃住行游购娱配套的综合产业体系，着力把旅游业培育成九江市支柱产业。由于目前九江旅游企业大多分散经营，经营项目单，而且局限于小的行政区划范围。因此，充分发挥庐山旅游资源的整体优势，壮大全市旅游产业，培育九江旅游龙头企业，突破行政区划整合优势旅游资源，是庐山旅游发展的必然趋势。庐山旅游发展股份公司作为家涉及国内国际旅游服务，住宿餐饮，旅游交通娱乐，旅游资源开发的大型企业，庐山风景名胜区唯的资产优质人才优越资本雄厚收入超亿元的骨干企业，但由于目前公司业务局限于风景区内，这不但限制企业的进步发展，也不足以承担引领九江旅游事业发展的使命。为突破企业自身发展瓶颈，充分发挥九江温泉资源优势，进步起到引领全市旅游经济发展，经公司研究决定在庐山山南星子县温泉镇通过收购庐山龙湾温泉度假村来实施庐山龙湾温泉度假村提升改造项目。庐山龙湾温泉度假村是国家程监理费建设项目前期费序号工程费用名称单位数量建筑工程设备购置及安装工程费其他费用合计比例工程勘察设计费招标代理服务费施工图审查费工程预决算及审查费三基本预备费用四收购费用五总投资注建筑工程费用含土建改造建设费用及装饰费用设备购置及安装工程费含宾馆设备餐厅设备会议中心设备影院设备游泳池设备水上娱乐设备管理设备等。第四节资金筹措项目总投资万元。资金筹措拟采用公司上市募集资金。第十六章效益分析第节经济分析财务评价说明本项目经济评价主要依据年国家发改委建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第三版的要求，根据按照国家现行财税制度和价格体系进行评价。项目计算期年，其中建设期年，运营期年。建设期每年的投资比例不含收购费用分别为。项目运营期第年达设计目标的，第年达设计目标的，第年达设计目标的，第年达设计目标的，第年达设计目标的。财务基准收益率为。二经营收入估算目前，龙