项目实际可利用的资源价值高。第部分项目概况宗地位置环线内侧主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北环线绕城公路内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区仙林大学城公里，距玄武湖新庄立交公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，明年月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区紫金山又名钟山。距南京经济技术开发区公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，年实现亿元技工贸总收入亿元实际利用外资亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名位。图宗地区位二宗地现状四至范围宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路国道，东起环线绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。环线二环线图宗地四至范围宗地形状宗地东西长南北窄北侧内凹，形状酷似元宝。表宗地面积指标指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地长米宽米面积平米合亩合亩图宗地形状及尺寸宗地标高宗地内部东高西低宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。按标高米以下米米以上将宗地划分为个区域，其中，米以上区域占总用地面积的近半，米以下和米区域各占四分之左右。图宗地内部高差宗地标高低于周边用地宗地内由西向东，地势升高约沪宁铁路宁镇公路车速可达公里小时绕城公路车速可达公里小时代征道路代征绿地宁栖公路聚宝山宗地最低点最高点垂直坡度，与地面最大高差米坡度度坡度度宁栖公路东部显著低于绕城公路，最大高差米左右。西部与沪宁铁路基本持平，局部低于沪宁铁路米。南部局部区域低于宁镇公路，最大高差米左右。北部的聚宝山西峰标高米，东峰标高米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。图宗地与周边高差地块现状地块现状以农田植被居民住宅工厂和货运汽车及汽车设备市场为主，其中，农田和植被占总用地面积的近半。宗地地面聚宝山铁路绕城公路图宗地与周边高差剖面图东西向聚宝山标高图宗地与周边高差剖面层万左右万平米销售前提卖场与公建配套的交付报批报建与工程进度符合计划要求，能取得销售许可证。开发顺序由西南向东北，分四期逐渐开发销售。期产品安排多层，以求快速树立项目形象，创造旺销的局面。二期三期开始减少多层比重加大小高层份额并引入别墅类型。最终以别墅产品和成熟高品质社区吸引客群。目录项目决策背景与摘要内部因素二外部环境第部分项目概况宗地位置二宗地现状三周边道路及出行方式四周边公里社区配套五周边环境与规划六市政配套七规划设计要求第二部分法律风险分析土地出让条件二项目的风险点风险可能性预测及控制风险的手段三总体评价手分析已购买标书的发展商二其它本地发展商第八部分综合分析与建议优势与劣势二结论与建议附件南京城市发展与住宅市场研究报告南京土地招投标市场研究报告聚宝山项目提交政府答疑的问题项目决策背景与摘要内部因素项目地处市中心边缘环线绕城公路与城市东西向主干道宁镇公路交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为亿元。本项目总建筑面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京公司年提供主要利润来源。南京市未来年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西区域将成为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适的项目，为公司在南京的进步发展奠定基础。金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下步开发中档和中高档项目创造了条件。二外部环境本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京向东发展的增长级和接受上海辐射以及新经济发展的主要空间，政府计划三年内投资亿元，建设全国规模最大的大学城。本项目是主城范围内最具规模的完整地块，距国家级南京经济技术开发区公里，周边规划的珠江路软件产业园钟山洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。项目距老城区新模范马路公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道宁镇公路与新模范马路，明年月份建成通车后，项目距老城区中心仅分钟车程。项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的土地不多，竞争楼盘较其它区域少。政府启动第三部分市场分析南京房地产市场简述二玄武栖霞市场概况三竞争市场分析四需求市场特征五产品建议和目标客户定位第四部分规划设计初步分析规划设计草案二规划设计草案分析第五部分工程及销售计划期开工时间确定二工程及销售计划第六部分成本及投资收益预测成本预测二税务分析三经济指标分析四现金流量第七部分竞争对形态均价形象进度主诉求点销售状况云锦美地栖霞建设多层小高层年月期交付风景内环线大型主题园林式社区期基本售磬长阳花园仁裕达多层小高层年月期交付南京首家无质量通病小区试点单位销售良好清江西苑下关城市开发集团多层小高层年月二期交付销售良好表现最好个案云锦美地占地面积万平米总建筑面积万平米容积率销售均价元平米建筑形态多层幢小高层幢形象进度期施工中，年月交付开售日期年月期开盘，年月二期开盘销售情况期二期开盘均出现排队抢购，开盘当天销售率均在左右。发展商栖霞建设设计单位南京栖霞建设集团物业管理栖霞物业营销代理栖霞建设营销公司其它重要个案案名太阳城天泓山庄天悦花园位置栖辖区马群紫金山东南侧发展商栖霞建设占地面积万平米天泓山庄万平米，天悦花园万平米总建筑面积万平米天泓山庄万平米，天悦花园万平米容积率天泓山庄，天悦花园诉求点天泓山庄国家康居示范工程高尚生态住宅区天悦花园绿色环保住宅区销售均价天泓山庄元平米，天悦花园元平米建筑形态天泓山庄别墅，天悦花园多层形象进度天泓山庄期年月交付天悦花园二期年月交付开盘时间年月天悦花园期开盘销售情况销售不佳设计单位中大栖霞建设设计公司物业管理栖霞建设物业公司营销代理栖霞建设营销公司总结从全市住宅市场片区划分来看，本项目位于均价元平米的城东片区均价元平米的仙西片区和均价元平米的城北片区的交接地带。项目周边公里之内没有楼盘，公里范围之内仅东方城尧化门地区有个别楼盘存在，由于已开发完或品质感差，对项目根本构不成竞争威胁，因此，周边竞争市场主要来自于公里左右的迈皋桥黑墨营片区和亚东片区，但这两个片区均缺乏实力发展商，本项目的营销和竞争压力相对较小。从全市范围来看，元平米的供应量最大，主要集中在河西宁南地区，而元平米价位区间的竞争主要来自于宁南和光华门片区。四需求市场特征资料来源南京市房产局南京房地产市场调研报告区域选择与去年相比，今年南京居民购房区域选择呈现出明显的西移趋势，而城中片区大幅下挫江宁大幅上升，主要原因在于河西新城区建设增加了其住宅开发对居民的吸引力，城中片区由于价格过高购买力难以支撑，江宁与城南城北相比，环境和价格优势明显。城东片区自年来直是南率相对较低。平米平米和平米户型的市场接受能力依次降低，聚宝山项目在户型设计上应充分考虑这点。五产品建议和目标客户定位定位概述南京四季花城超大规模万平方米社区问鼎南京。完善配套区内幼儿园小学会所大型超市等生活配套完善，社区文化浓郁。广阔需求二房平米，三房平米为市场精典户型，亦为需求最大产品构成。差异互补单价总价力求与现有市场产品形成互补填补南京单价为元平米总价万元的相对真空市场。风险规避趋近大众的产品覆盖面广，市场风险相应降低。形象同质因建筑形态与现有楼盘趋向同质化，追求产品品质个性将有效提升市场认知效率。规划建议宗地内围中部及西侧布置主导产品小高层公寓宗地中北侧聚宝山脚规划以双联为主的别墅，以自然地势强调产品私密性。宗地东西南侧外围规划低密度多层层，宗地西南面设立商业会所幼儿园等相关配套。产品构成产品定价通过上述对南京市房地产市场成长状况竞争市场需求市场的研究，并综合考虑万科品牌的附加值及公司年度经营要求，定价如下单价项目均价元，期均价元。总价万元，部分万元。建筑形态多层层，小高层，联排公寓另商业建筑不含在住宅百分比中户型面积以下各户型比例中比例为各户型总面积与住宅总建筑面积比比例为各户型总面积与该形态产品总建筑面积比多层层联排别墅幼儿园商业配套多层多层多层小高层小高层项目期多层小高层配套学校户型房小房大房四房及跃层比例比例面积均价元大户型部分考虑在入户区域增设对外开敞花园，花园销售面积按实际面积半计算小高层户型房小房大房四房及跃层比例比例面积均价元以双拼为主的别墅面积均价元顶层均设置屋顶花园，赠顶层住户底层赠送花园，面积平方米④商铺不含在住宅百分比中总建筑面积均价元销售安排期位置首期开发宗地西南边地块，主导产品小高层多层公建配套销售时间政府将于年月移交宗地，考虑到项目报批报建和工程进度，选择年月入市。开工日期销售日期期总量产品类型主力总价区间年度销售年月下旬多层年月，小高层月万平米未含公建面积小高层万多层万京居民购房的首选区域，今年所占比例略有上升，主要原因在于城东住宅市场已处于成熟期。城北片区自年来在南京居民购房区域选择上直排名最后位，今年所占比例进步下降，主要原因在于河西新城区建设增