城市化率已处于较高水平，由此滨州要完成近期规划目标从目前城市人口规模万人到年的万人除了通过城市扩张将城市周边农业人口改为非农业人口外，从下辖县镇或外地吸引人口也将成为重要的渠道之。因此，努力提升滨州市中心城区的城市吸引力及凝聚力将成为政府的重要工作之。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台近年城市居民居住状况自年城市居民人均居住面积有较大幅度提高后，滨州市居民人均居住面积增长缓慢，至年人均居住面积增长速度略有提高，这与滨州市年快速发展的经济以及房地产行业大环境有关。但是年滨州平方米的城镇居民人均居住面积，与山东省平方米的平均水平相比，仍有较大的提升空间。人均居住面积年份三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台二滨州市经济发展状况近年国民经济发展分析至年，是滨州经济社会发展最快最好的时期，也是滨州初步告别欠发达进入山东省第二方阵的重大历史转折时期。国民经济持续发展，综合实力不断增强历年国民生产总值情况单位万元时间年年年年年国民生产总值第产业第二产业第三产业年，全市实现生产总值亿元，比年增加亿元。从图表可以看出近五年来滨州国民生产总值保持着平稳的上升趋势，各产业健康持续发展，特别是第二产业与第三产业发展迅速，对的贡献程度提高，产业结构日趋合理。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台近五年，滨州国民经济发展迅速，经济增长速度发展平稳，增速分别为和，年均增长，高于全省同期平均增速个百分点。增幅在全省各市排序由年的第位上升至年的第位。年国民生产总值发展趋势三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精经济水平的发展，该部分人群开始更换住宅二次置业，该部分需求在未来年将逐渐放量。年前年年年年后入住目前住宅的时间入住目前住宅的时间入住目前住宅的时间年前年年年年后三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台目录前言第篇滨州市宏观环境滨州城市概况城市基本情况滨州市区概况城市人口及居住状况二滨州市经济发展状况近年国民经济发展分析人均收支指标变化分析三滨州城市规划建设状况城市建设现状城市规划发展方向第二篇滨州房地产市场状况滨州房地产市场总体情况滨州房地产发展总述近五年滨州市房地产发展情况宏观政策影响分析二区域房地产市场状况滨州市主要楼盘分布图三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台区域市场特征及代表楼盘分析三滨州房地产市场发展预测第三篇客户群消费需求调查与深度访谈客户群消费需求调查分析入户调查量化统计报告说明问卷重点数据提炼当面访问结果统计分析消费需求调查总结二深度访谈调查第四篇项目地块分析与发展建议项目地块分析项目地块条件本案未来竞争环境分析项目分析项目价值分析二项目综合发展建议项目物业发展建议项目发展建议第五篇项目定位与产品开发策划项目定位三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台目标市场定位产品定位项目形象定位项目营销主题二项目产品开发策划项目总体规划建议建筑设计建议户型规划设计建议小区景观规划建议大堂及会所建议配套设施建议物业管理第六篇项目可行性研究分析项目经济效益分析按万元土地成本测算按万元土地成本测算二项目盈亏平衡分析三项目敏感性分析四项目综合评价三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台市各县区。主体少数民族是回族，主要集中在阳信无棣县。行政区划滨州市辖滨城区无棣县阳信县沾化县惠民县博兴县邹平县滨州经济开发区两区六县。全市个乡，个镇，个办事处。城市特点滨州具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。环渤海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台滨州市区概况滨城区地处黄河下游鲁北平原，面积平方公里，是滨州市委市政府驻地，也是全市的政治经济文化和信息中心。滨城区地势西南部偏高，黄河从市区南端穿境而过，气候属温带季风气候，大陆性较强。四季分明，日照充足，年平均气温。滨城区年被评为全国十佳卫生城，年顺利通过国家卫生城市鉴定。市区由新立河分隔成东西两区。东区为老市区，车水马龙，商业繁华，有以银座广场渤海国际广场为中心的市区核心商圈。但是老市区因道路狭窄交通较为混乱而面临改造。西区为新市政府所在位置，是滨州市新行政中心，未来居住中心区。经过近三年的大量设施配套及道路建设，西区拥有中海公园新滨公园新城音乐喷泉广场齐鲁文化绿地等优美环境条件，更有宽畅的道路系统优良的交通条件，西区将为滨州市未来的城市中心。市政大楼及音乐喷泉广场三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台城市人口及居住状况滨州市各县区人口分布状况县区名称土地面积平方公里总户数总人口户均人数人口密度人平方公里全市滨城区惠民县阳信县无棣县沾化县博兴县邹平县数据来源滨州市统计局，下同除无棣县沾化县的人口密度较低外，其它县区的人口密度都比较靠近。滨城区作为滨州市中心城区，人口密度优势未明显突出，方面反映了滨城区城市凝聚力有限，另方面也显示出滨城区具有较大的发展空间。从家庭户的规模看，滨州全市平均每户人，滨城区为人，以两代户为主要特征的小型化核心家庭占主体。家庭代际关系的变化，体现了滨州人们观念在改变，生活水平在提高，住房条件在改善，生育水平在下降，从而引起家庭代数减少结构简化。三个皮匠最懂管理企划人员的前言受滨州天鸿房地产公司的委托，我司对滨州房地产市场进行全面细致调研分析。调查的内容主要包括滨州房地产市场宏观中观微观等方面，同时对滨州市现阶段的房地产供给和需求市场进行专业调研分析，对天鸿房地产公司待开发项目进行深入分析和前期策划。本次调研采取了实地调查深度访谈行业专家座谈会抽样问卷调查等多种调查方式和调查办法。通过调查所收集资料，整理完成了本调查报告。本报告为我司提供的初步方案。对本案的投资开发以及后期市场运作，我司有广泛的市场经验，在本案具体运作中可提供更多的策划服务，具体内容可在与贵司进步深层次的合作中逐步落实。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台第篇滨州市宏观环境三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台滨州城市概况城市基本情况地理位置滨州市位于山东省北部黄河三角洲腹地渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县黄骅市相望。全市境域横跨黄河两岸，总面积平方公里。滨州市地理位置优越，位居山东半岛城市群和环渤海湾经济圈两大经济区之间，是环渤海经济区与黄河经济带的结合部。随着济青高速国道线黄河公路大桥滨博高速滨大高速威乌高速滨州段滨州铁路公路大桥滨港线铁路万吨级海港的建设，滨州市作为山东的海上北大门，将为鲁北鲁中鲁西和中原地区开辟更为经济便捷的通道，成为连接东北经济区与中原经济区的枢纽。环境气候属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温，极端最高气温，极端最低气温。年平均降水量毫米，平均日照小时。地域特征滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台人口民族年末，滨州全市总人口万人，其中农业人口万人，非农业人口万人。全市少数民族约占总人口的‟，分布全市场将呈以下几点发展趋势市场仍以住宅为主，商业投资比例提高，办公市场发展缓慢未来较长的段时间，住宅仍将是滨州房地产市场的主体。而随着滨州旧城改造，以渤海国际国贸新天地为代表的商业项目将促进滨州商业业态与商圈结构的变化，引领滨州商业新轮发展里程。同时滨州新区的商业也将开始发展，以搁置已久的现代城购物广场及刚入市的时代生活广场为代表，另外银座渤海十路与沃尔玛新立河东路也将加入，滨州的商业发展将走向个新的高峰。而未来滨州的办公楼市场发展将仍然缓慢，主要原因是滨州当地非工业企业数量不多，且大多数企业对办公场所要求不高，导致办公市场较难得到发展。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台住房供给迅速增长，未来市场竞争激烈从右侧年滨州商品房施工面积与竣工面积对照表可以看出，年施工面积与竣工面积直处于较平衡的发展状态。直到年后，施工面积突增，而竣工面积却未有上涨，此大量未完工商品房在今后年内将投放入市。另外，由于宏观调控执行力度的加强，滨州新区将会有较多已经审批的地块开始动工建设，并且入市，未来市场供给量将迅速上涨，市场竞争显得愈加激烈。中端市场竞争激烈，高端市场供给量少据通过对未来供给项目最可能面向的市场层次进行预测见下表，可以看出，最近年内滨州市在老区北部新区南部将有多个超大规模住宅区入市。这些楼盘地段均较偏远中心，价位中低，未来将集中放量，对滨州整体市场将产生较大的影响。而另面，滨州目前的高档住宅供应量仍然不多。施工面积竣工面积三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文