聚集了长百卓展万达购物广场沃尔玛百盛等多家大型零售店及国际大厦等商务设施以及证券公司保险公司银行等金融服务设施。另外，长春市通过现有商业网点设施的改造扩充和调整，力争构建成套以大型商业网点为龙头综合批发市场为依托特色商业街和中小商业网点互补的城市商业体系。预计未来会形成以各大商圈为依托，外向辐射，形成各具特色的不同商业网点。研展部商圈分析商圈分布长春拥有四个主要的商业区，即重庆路商圈红旗街商圈桂林路商圈和站前商圈。重庆路商圈及红旗街商圈具备较大规模的商业体量。从长春市的商圈分局及发展情况来看长春市四大商圈均集中于城市的核心区域内，商业空间分布较为密集商业集中度较高。随着巴黎春天西武百货等项目的入住，预计未来几年内长春市将会形成以重庆路商圈和红旗街商圈为核心向外辐射。随着各大商圈地位的确定与加强，核心商圈的市场竞争亦会日趋激烈。各商圈发展现状及定位从商圈的发展现状和市场定位来看，四大商圈均为综合性商圈并呈现了不同程度的业态混杂发展特征从商业档次和主要消费人群进行分析，已经基本覆盖了所有可能的商业档次和主流消费人群。桂林路商圈红旗街商圈重庆路商圈站前商圈研展部重庆路商业区红旗街商业区桂林路商业区站前商业区定位中档至高档中档偏高中档中低档目标客群以长春市及周边城市的中高档消费者为主以长春市特别是西部南部的中偏高收入人群为主主要以学生为主的年轻消费群体以长春市北部及吉林省内周边县市的中的消费者为主商业类型以百货商店形式及沿重庆路的专业店为主，配以电子卖场和大型超市以百货商店形式为主及沿红旗街少量的专业店为主，配以电子和卖场以沿街的服饰专业店餐饮为主，休闲娱乐功能所占比例较高属于批发零售商圈，以批发市场大型超市为主代表商业卓展，亚泰富苑，长百欧亚商都，巴黎春天各专卖店国商，华正批发租户类型国际线品牌中高档品牌中偏高品牌多为国内品牌中档品牌品牌渗透低中低档品牌多为无品牌商品参考租金元月元月元月元月参考售价万元万元万元万元注回报对商业的经营及管理比较关心经营户有丰富经商经验专业投资者具有丰富的专业知识，头脑比较冷静。投资者和经营户的选择面比较广，要有效抓住目标客户，除做出产品自身的个性特色及提高产品的档次外，有效的推广和手段，是项目成功销售的关键所在。档次定位中高档，面向大众，高品质的休闲购物环境，大众化的消费。天天文档在线最全最具性价比的地产资料大全证大光明城四期商业研究可行性报告年月研展部前言目前长春房地产市场异常火爆，在住宅市场房难求的局面下，商业地产也悄然走俏，随着客户对长春商业认可度的不断提升，长春房产市场正在进入个全新的时代。在宽城区，以证大光明城为代表的些项目，经过近两年的发展，逐步形成了区域市场氛围。宽城区各项配套逐步走向完善，生活氛围也越来越浓厚，区域商业也初具规模与市场影响力。值此时机，证大光明城项目推出四期商业。考虑到目前宽城区域的商业现状以及商业发展所依托的商业地段价值和经营特色等要素为更好的做好四期商业，目前我们更需要知晓的是证大光明城项目在面临着何种状况的商业环境在目前的商业现状下，本项目适合做多大体量的商业既能保证项目的安全性，又可以有达到企业利润最大化做何种业态商业更能适合本地市场的认可与去化„„。于是，便有了本次长春市场的商业调研与探析。我司人员带着以上众多问题与思考，在经过长达天的市场调研与各类访谈，从宏观的角度，针对长春市的政治经济人文历史等方面进行了细致的了解，并从微观的角度，针对长春市特别是宽城区的地产项目特别是相关商业物业进行了详细调研。希望可以通过前期大量的调研分析与过往成功商业项目操案经验，从而很好的解决本次的问题所在。研展部目录长春市宏观经济简述长春市发展趋势人均收入及人均消费支出年前三季度社会零售总额长春市商业发展概况长春市消费市场预期商业发展概述商业业态虽较齐备，但布局上有待发展商业街环境有待提升商业氛围成熟度不够商圈分布集中，商业发展不均衡商业圈简述商圈分析商圈分布各商圈发展现状及定位成熟商圈发展趋势分析新兴商圈的发展趋势商圈发展进程总结借鉴长春零售市场分析零售业设施类型以现代商业发展为主导商业零售设施业态设置需进步完善商业研究主要结论长春市商业市场未来发展预期宽城区经济发展概况宽性支出元从城市人民生活及消费情况来看，城市居民的人均收入不断提升，消费支出也保持了较为快速的增长，为地区经济的持续稳定发展提供了基础。年前三季度，人均收入及人均消费性支出同比均有近的增长水平。研展部年前三季度社会零售总额社会消费品零售总额亿元注年为前三季度数据从长春市商业零售市场的潜在需求来看长春市的社会消费品零售总额自年以来保持了约年均的递增速度，特别是近几年受到宏观经济发展态势良好，人民生活水平不断提升等因素的推动，社会消费品零售总额增幅有所加大。总体来看，长春市的消费市场需求潜力较大，商业零售市场发展将保持较为繁荣的发展态势。目前长春市经济发展势头良好，人均收入与人均消费大幅提高，商业市场消费潜力巨大，为商业地产发展提供了良好的契机与支撑。长春市商业发展概况长春市消费市场预期长春市收入水平在东三省的省会城市中处于中游的位置，人均可支配收入与哈尔滨沈阳两市相差无几，但人均消费性支出明显高于哈尔滨沈阳两座城市，列东北省会类城市之首，说明长春的消费市场有较大的潜力。另外，作为吉林省的省会，长春也吸引着越来越多的知名企业及大型连锁机构前来投资。商业发展概述商业业态虽较齐备，但布局上有待发展商场和超市等服务性的业态联系不够紧密，出现纯商场，或纯超市这样不契合，缺乏站式的服务理念未来站式消费正是趋势所在。研展部商业街环境有待提升目前长春商业街环境比较杂乱，多分布在直向街道两旁的商铺，业态具有较大的随意性，无景观小品等配备，没有个优越舒适的商街环境。商街的形成也并非有意识有规划的引导，只是由于长时间自发形成，因此在业态规模档次上参差不齐，没有形成个有规模有档次的商街。商业氛围成熟度不够虽然目前长春存有众多各类商业，但整体缺少成熟的商业氛围。如环境优雅的休闲娱乐街，般都是比较零散分布的。即便在桂林路附近有条酒吧街，但也是和当地的零散商业聚集起，环境较差。缺少具有档次及品味的站式商街。商圈分布集中，商业发展不均衡长春现有商圈主要分布在城市的中部，而在长春宽城区却缺少服务于本区域居民的商业中心。商业圈简述自上世纪年代，长春市商业逐渐形成以重庆路站前红旗街桂林路大马路等五大商业集聚区，并逐步开始向中心商贸区转变，尤其是重庆路站前红旗街桂林路四大商圈表现尤为突出。站前商圈城区区域发展宽城区人均收入宽城区人口宽城区商业零售业概况全区社会消费品零售额消费品零售总额的结构变化宽城区发展趋势宽城区区域发展不足研展部旧城改造，生活环境欠佳公路发达，公交出行还有待改善生活配套设施不是很完善宽城铁北地区商业区现状区域内主要商圈分布柳影路商圈商圈范围商圈特点商圈建筑形式商圈内相应配套长新街商圈商圈范围商圈特点商圈建筑形式匡街商圈商圈范围商圈特点商圈建筑形式商圈发展总结商业设施混乱，层次不街铺居多，多以餐饮业为主辐射范围小，影响力不大经营状况参差不齐，局部区域商业氛围浓厚，多以长期持有为主新兴商业发展潜力大，商业氛围的培养需要年的时间区域内商业分布已建成商业分布在售商业分布未来规划商业供应量现有大型超市综合市场分布区域商业体量总体预估项目立地条件分析项目位置及交通地理位置周边道路研展部公共交通项目可见性商业氛围项目周边项目项目分析优势劣势机遇威胁项目周边商业状况周边竞争对手分析周边竞争对手分布竞争对手现状项目商业发展小结项目体量测定人均商业拥有量区域商业面积人均拥有量对比项目周边新项目入住时间及人口统计本项目商业体量建议人均商业拥有量项目基地指标和地段优势，做到充分利用项目周边或区域内的商业设施类型，做到差异化或空白填补项目所在区域的发展需要，考虑项目未来的成长项目业态建议商业物业的分类以及标准商业物业自身价值体现商业投资价值的体现以铺养铺价值体现关于两种商业类型的价值对比研究商业操作的可行性研究本项目适合商业类型项目业态的确定社区商业的定义研展部社区商业类型划分本案商业类型判断长春市社区商业业态配比从社会零售总额消费结构分布分析住户对商业需求的渐进性分析项目适合业态项目定位分析宽城区首个站式购物街区终端消费客户定位整个铁北地区，追求优质生活群体目标客户群体定位商业物业自身价值体现层面划分客户特征档次定位研展部第篇长春市整体商业房产市场研究长春市宏观经济简述长春市发展趋势前三季度总量亿元年年长春市的平均增幅达到年前三季度实现总值亿元，同比增幅，预计全年能达到亿元左右。雄厚的工业基础边境贸易的发展以长春为中心的城市群体的形成都将助推长春市经济快速发展。人均收入及人均消费支出前三季度人均可支配收入人均消费井商业和东方新天地。项目所在区域的发展需要，考虑项目未来的成长目前北部地区正处于新城开发阶段，地区发展空间较大，未来区域内的住宅量将远大于当前，人口导入量也更多。在参考当前全市的人均商业的同时，也应考虑到区域未来发展以及本项目和周边项目的成长。综上所述，在参考全市人均商业拥有量的同时，以项目立地条件为基础，重点考虑项目所在区域的未来发展和集中商业对商业体量的要求，建议本案商业体量做到项目商业体量建议平方米研展部项目业态建议商业物业的分类以及标准商业物业分为社区商业和集中商业，商业物业价值判断标准是商业物业自身价值体现周边人流量商圈内消费能力优惠政策是否有足够的吸引力商业投资价值的体现非短期的租金回报，而在于长期的升值空间。以铺养铺价值体现街铺自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种集中商业的内街不适合分拆销售，适合