投资环境分析结论与建议浙江大学学位论文昆明双龙商场二期项目投资分析项目投资分析综述项目评价的研究现状国外研究现状项目评价的理论与实践在国外已相当成熟。早在年美国首次对田纳西河流域建设项目进行了可行性评价，使项目取得了很好的经济效益。此后，项目评价逐渐渗透到许多领域，同时项目评价的理论也得到不断的充实和完善，已经形成了套相当完整的项目评价理论体系。项目评价理论的完善主要体现在下述三个方面项目评价内容的完善与方法的科学化。在评价内容方面，除最初的财务评价外，增加了国民经济评价环境评价等内容在评价方法方面，除了静态评价法外，补充了考虑时间价值的动态评价法，目前又有专家提出将模糊期权法用于项目投资评价决策和在不确定的投资环境下，运用概率理论进行项目评价决策等。重视对项目全过程进行评价。如提出建设项目系统评价的观点，主张应加强项目建设过程的评价，尽早发现问题并采取有效的措施予以解决来确保预期目标的实现另有些专家指出为了使项目交付物达到预期目标，应对项目实施过程的绩效进行动态持续评价年又有学者相继提出对项目的实施过程进行管理的框架方法和对项目实施过程绩效进行评价的模型等新方法。项目完工后的后评价转向重视项目执行的阶段性评价，后评价提前。世界银行从年月日开始，就将项目完成报告改为项目执行报告，并以事实证明，阶段性评价对改善投资效益具有重要作用。早在年代初，美国政府就把政府投资项目的执行情况评价与预算划拨挂钩而美国的私人投资项目在此之前早就已经实施了过程评价，通过过程评价来纠正已经出现的偏差，并不断地进行调整并修订目标和策略，上述这些评价实质上都是对项目实施过程的评价。二国内研究现状我国在改革开放以后开始重视项目的前期工作，并引进了西方国家项目评价方法。年，国家计划委员会颁布的关于建设项目进行可行性研究的依据试行管理办法，年公布了建设项目经济评价方法与参数，年国家经济委员会公布了工业企业临界点分析项目投资中各因素的变化都会引起经济指标定的变化，但其影响程度却各不相同。有些因素可能仅发生较小幅度的变化就能引起经济评价指标发生大的变动。而另些因素即使发生了较大幅度的变化，对经济评价指标的影响也不是太大。我们将前类因素称为敏感性因素，后类因素称为非敏感性因素。项目敏昆明双龙商场二期项目投资分析硕士学位论文论文题目昆明双龙商场二期项目投资分析昆明双龙商场二期项目投资分析摘要本文根据商业地产项目投资分析的理论和方法，联系昆明双龙商场二期项目开发的社会经济技术等实际条件，对昆明双龙商场二期项目的经济效益不确定性及其风险进行了预测分析和评价，并得出结论和建议，为降低投资风险提供决策依据。本文共分为六章。第章为绪论第二章对该项目投资分析所采用的方法和内容进行说明第三章对待研究项目的投资环境进行针对性分析第四章粗略阐述了项目的技术可行性第五章设计了按出租销售及售后返租三个运营方案，对这三个运营方案的经济可行性分别进行分析第六章结论和建议。关键词商业地产运营模式投资分析昆明双龙商场昆明双龙商场二期项目投资分析，的开发与运营模式落后，项目缺少必要的前期策划与分析四是商业地产信贷体制不规范，金融监管体制不健全五是项目融资结构不合理，融资主要依靠银行贷款，方式单，金融系统尚未建立健全商业地产企业信用评价机制。显然，我国商业地产行业总体上处在发展初期，此时的投资更多来自于资本的原始冲动，市场的盲目性特征十分明显。上述这些问题的原因之在于开发商不注重项目的投资分析，导致对于商业地产的开发前景和实际操作把握不够。随着商业地产行业的逐步规范，对项目的投资分析显得日益重要。研究的意义与对象商业地产投资是项综合性专业性技术性极强的活动，同时具有高投入高回报和高风险的特性。这个特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差，投资过程中既有来自经营风险金融财政风险等有形风险，也有来自如政策法规变化等引起的无形风险。目前我国对商业地产研究的时间还不长，对它的发展规律，经营管理的实践缺乏理论研究，许多投资者在商业地产项目投资上还存在定的盲目性，对商业地产行业的风险更是缺乏深刻的认识。项目投资分析对投资决策具有重要的作用，是保证项目投资决策的科学性和合理性二是保证项目投资方案的优化三是保证项目投资的有序性四是为项目投资后续工作提供了依据。因此，对商业地产投资进行科学分析，对于提高商业地产投资的决策水平，防范与控制商业地产投资风险，确保商业地产开发的投资收益，具有重要的意义。浙江大学学位论文昆明双龙商场二期项目投资分析本文的研究对象是昆明市双龙商场二期项目。该项目位于昆明市繁华地段，总投资逾亿元人民币开发面积万多平方米。是个牵涉面较广难度和复杂性较高的开发项目，如果对困难和风险估计不足，前期工作准备不充分，将会产生较大的风险。因此，项目的投资分析显得相当重要。通过对该项目的投资环境分析技术可行性分析，形成项目功能的初步定位。接着根据功能定位对项目的运作模式进行分析，并在此基础上预测投资可能产生的效益然后分析项目风险并提供防范与控制的方法最终提出项目投资分析的结论和建议。研究的框架本文的研究框架如图所示。第章为绪论，阐述问题提出的背景和研究的意义与对象第二章主要对该项目投资分析所采用的方法和内容进行综述第三章对待研究项目的投资环境进行针对性分析第四章粗略阐述了项目的技术可行性，昆明双龙商场二期项目投资分析目录摘要绪论问题提出的背景研究的意义与对象研究的框架项目投资分析综述项目评价的研究现状项目投资分析的方法项目投资分析的主要内容投资环境分析项目概况宏观经济环境分析市场环境分析基础和配套设施环境分析分析结论与功能定位技术可行性分析衔接系统布局功能布局交通组织技术可行性分析结论运营模式的财务分析按出租模式运营财务分析按销售模式运营财务分析按售后返租模式运营财务分析财务分析结论昆明双龙商场二期项目投资分析结论与建议项目结论项目建议参考文献致谢浙江大学学位论文昆明双龙商场二期项目投资分析绪论问题提出的背景自年以来，我国商业地产开始进入快速成长期，商业地产的投资规模急剧扩大，根据国家统计局统计数据显示，以后，我国商业地产投资年均增长率达到，大幅超过了国民经济的增长速度。在目前国家关于大力发展第三产业和现代服务业的政策指导下，各级城市政府部门不断鼓励推进城市商业的规模化发展。加之新轮城市建设和改造的加速都为城市大型商业项目的发展创造了机遇，从而拉动了商业地产的发展。但目前商业地产的高速发展已经开始显现出相当多的问题，主要表现在以下五方面是目前商业地产的结构性问题突出，商业地产的同质化严重，同区域内的商业地产竞争日趋严重二是商业地产空置率居高不下，部分地区商业地产开发量过大，供求严重失衡三是商业地产项目为固定成本与变动成本两类。固定成本是指在定范围内不随工程数量或销售数量而变化的，是相对稳定的成本。变动成本则是指那些随着工程量或销售量的变化而变化的成本。固定成本与变动成本的分离是项目盈亏平衡分析首先要解决的问题。在实际的经济分析中，实现成本分离的方法很多，有费用分解法高低点分析法及回归分析法等。但在项目投资分析中，每个项目都有自己面临的特殊情况，难于找到合适的统计数据，目前多采用费用分解法进行固定成本与变动成本的分离，即具体分析每笔投资及成本费用，视其性质划归为固定成本或变动成本。对于该项目的运营成本而言，则可设定经营税费经营管理费其中的变动成本为变动成本固定资产折旧费和经营管理的固定成本等属固定成本。二线性盈亏平衡时的商铺出租价格在该项目中，当项目的运营收入与商铺出租价格呈线性关系时，称其为线性盈亏关系。处于盈亏平衡时的商铺出租价格，就是盈亏平衡点，又称保本点，即项目的收支平衡点，常用的盈亏平衡点求解方法有计算法与图解法两种。设年租金总收入停车场的年出租收入商铺出租价格出租率商铺总面积年利润成本总额年固定成本折旧经营管理的固定成本，年变动成本经营税经营管理的变动成本，式中的经营税率为，经营管理的变动成本率为。则有关系式由盈亏平衡的定义，即得出则得盈亏平衡点保本点的计算式。假设上式中的保持不变，具体为停车场的年出租收入为万元商铺面积为万平方米出租率为项目的每年折旧为万元每年经营管理的固定成本为万元。重要的是该项目的总投资不变，则在盈亏临界点上的商铺出租价格计算如下元平方米。浙江大学学位论文昆明双龙商场二期项目投资分析因此，在其他条件不变的情况下，商铺出租价格即商铺单位面积年租金能达到元平方米，或商铺单位面积月租金达到元平方米。项目即可实现盈利。三线性盈亏平衡时的商铺出租率根据盈亏平衡另部分却是难以预料和控制的，是投资者必须承担的风险。众多的因素中，最基本的是时间，时间的拖延就意味着金钱的流失，更重要的是，时间越长，其他因素的不确定性越大，风险也越大。长达数年的漫长开发周期中，许多因素是不可能在项目投资开始前就准确估计的，然而可以依据历史资料和对未来的估计，对这些因素的变化趋势和变化程度大致确定个范围。通过对该项目的分析可知，影响其经济效益的主要不确定性因素有总投资额商铺租金收入出租率等。由于商铺租金收入和出租率对经济收益的影响是致的，故可确定总投资额和商铺租金收入为敏感性因素，对该项目进行敏感性分析。三计算因素波动所引起的分析指标的变化该项目敏感性分析针对全部投资的评价指标，分别计算总投资额商铺租金收入在其它因素不变的情况下上下波动时对经济评价指标的影响假设总投资额的波动在建设期未发生。具体见表和表。表敏感性分析总投资额分析指标总投资额变动税后净现值万元税后净现值变动率税后内部收益率税后内部收益率变动率税前投资收益率税前投资收益率变动率浙