工程地质水文地质条件建设场地系黄河冲积平原，土层为米以上，为黄土地场地地下水为上层滞水，主要赋存于耕植土层中，主要由大气降水及地表山泉水补给，对砼无腐蚀作用。交通条件老年公寓距菏泽市中心公里，南临菏泽市主要交通要道丹阳路，东临长沙路，距日东高速公里，交通条件十分便捷。社会环境条件随着社会发展，菏泽市也和全国样已进入老龄化社会。年，菏泽市岁及以上老年人口为万人，占常住人口，根据中共中央国务院关于加强老龄工作决定和国发号文件精神，以满足社会日益增长老年人需求为目标，积极推进菏泽老年事业发展进程，完善社会保障体系，更好地为老年人提供服务，促进社会稳定和文明进步，决定投资建造所集养老健身医疗康复娱乐为体综合性多功能老年公寓。社会经济状况菏泽经济开发区目前已形成了完善生产生活服务设施。按照流规划设计流建筑流配套流绿化美化流管理标准，在工业新区建设了公里环形路网，供水排水电力通讯供热互联网有线电视等基础设施配套齐全，形成了开放型生态化园林式现代化新城区格局。菏泽经济开发区内颐海热电厂及菏泽热电厂均可供汽，供汽主管道已铺设完毕，日供汽能力吨。日处理能力万吨污水处理厂正在建设当中，排水设施完善。菏泽经济开发区有配套齐全涉外服务机构及设施，设有全省唯内陆直通口岸，海关三检集装箱运输中心应俱全，企业进出口货物可直接在区内办理货物检验报关通关核销等手续。中国人民银行及中国银行建设银行农业银行工商银行农业发展银行五大商业银行菏泽市分行，均设在开发区，形成全市金融中心。中国人寿保险公司太平洋保险公司平安保险公司分支机构均设在开发区。区内有中银南华花都和平牡丹等五家三星级以上宾馆，有和平华平牡丹等几个具有良好物业管理服务完备生活设施中高档住宅区。有惠慈医院现代医院菏泽市中医院等医疗机构。有银座超市施乐超市天羽量贩等大型购物中心，有环境优美青啤广场林荫广场及牡丹公园赵王河公园等。五建筑方案指导思想与原则老年公寓宜建在城郊或旅游胜地。但应离主干公路近些，以方便入住老人外出旅游和就医公寓最好是电梯公寓，占地要少。房间分为公共间室两到四人，提供给由社保供养孤寡老人，单间二室间和豪华间几类，但都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调公寓应配备各种安全设施，包括适合老年人行走地面，防跌滑设计电气安全设计，防盗和应急呼叫装置④有室内公共活动场所娱乐设施老年健身设备，在室外有园林式宽阔休闲活动场所和运动场所保证公寓水电气电话电视宽带网常年小时不中断设有各种服务设施，如公寓厨房公寓洗衣房医务室餐厅洗理按摩房保安室及管理用房设置残疾人设施老年人住房特殊要求般应突出环境员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，该公司领导分管，配备职业安全卫生管理人员兼职。投资估算职业安全卫生投资已分别归列于给排水暖通工艺设备建筑工程等相关专业中。组织机构与人力资源配置组织机构本项目承办单位为菏泽乐源老年公寓有限公司，该公司实行董事会领导下总经理负责制。该公司为法人，市场化运作，自主经营，自负盈亏。该公司组织机构完善，规章制度健全，本项目在该公司直接管理下运营。管理机构组织方案体系图本项目由菏泽乐源老年有限公司实施管理。下设办公室财务部总务部外联部医疗康复中心俱乐部。详见管理机构图。管理机构图人力资源配置生产作业班次行政管理等为班制，医务人员三班制。年工作日年工作天，每班工作小时。劳动定员及技能素质要求本项目劳动定员人。另外视需要聘用临时护工名。表劳动定员表序号岗位班制人数备注总经理俱乐部董事会总经理常务副总经理副总经理总务部外联部办公室财务部医疗康复中心心文秘档案信息宣传资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待会计统计出纳财税疾病治疗康复保健养生卫生服务殡葬事务娱乐健身参观旅游环卫消防水电广播基建食堂后勤事务来宾接待入住老人安排家属接待对外联络副总经理办公室含司机财务部行政部外联部俱乐部保健医生食堂水电工锅炉房洗衣房保安合计员工来源及招聘方案本项目实行全员聘用制。本项目管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。医务人员应持有医师执业证书，护理人员在护校毕业生中招聘。管理人员和医护人员通过菏泽乐源人才市场公开招聘，其余人员通过菏泽乐源劳务市场公开招聘。项目实施进度建设期本项目建设期个月，年重阳节竣工开业。项目实施计划表项目实施进度表时间项目可行性研究报告编制及审批初步设计及报批施工图设计土建施工及装修设备考察订货人员培训竣工运营投资估算及资金筹措投资估算投资估算依据建筑工程费用参考类似工程造价。工艺设备费用定型设备价格根据生产厂家提供产品样本和设备出厂价及市场询价。其他费用按有关计费标准估算。流动资金按分项估算法进行估算。投资估算表详见表。建设投资分析本项目建设投资万元，其中建筑工程费用万元，占建设投资设备购买费用万元，占建设投资安装及材料费用万元，占建设投资其他费用万元，占建设投资。资金筹措本项目总投资万元，企业自筹万元申请国家服务业引导资金万元。表总投资估算表序号名称面积估算费用万元备注建筑工程设备购置安装及材料其它合计建筑工程联排别墅老年公寓层老年公寓层老年大学活动中心两层门市餐饮中心医疗康复中心快捷酒店三层超市单身公寓休闲健身广场小计二室外工程供电线及照明热力管网给排水管网污水处理水池立方米喷水池立方米道路围墙消防绿化小计三其它勘察设计费建筑单位管理费工程监理费员工培训费基本预备费题缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料功能明显弱化。这为老年公寓提供了个庞大市场，本项目完工后，必将出现供不应求之势。本项目服务对象本项目服务对象为岁以上老人，以菏泽市及周边县市老人为主，惠及全国各地有需求老人。本项目老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求老人。其中栋为医护型老年公寓，接收体弱多病老人和残疾人两栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年老人两栋为健康型老年公寓，接收短期年以上，年以下入住老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。建设规模建设规模本项目投资万元，建设菏泽乐源老年公寓及生活配套设施。项目建成后可接收个老年人安度晚年，为老年人提供个休闲娱乐健身康复等综合活动场所。建设标准本项目老年公寓建筑按四星级标准建设。建设内容工程项目表项目名称层数栋数长宽单栋建筑面积总建筑面积平米造价总造价万元联排别墅老年公寓层老年公寓层老年大学活动中心两层门市餐饮中心医疗康复中心快捷酒店三层超市单身公寓休闲健身广场总建筑面积不含广场总投资场址选择场址选择地点及占地面积菏泽乐源社老年公寓选址在菏泽开发区丹阳路与长沙路交界处，占地亩，该地块地势平整，视野开阔。周边无任何污染，空气清新，环境极佳。本项目选址紧靠菏泽最主要交通要道丹阳路，距菏泽市中心只有公里，交通非常便捷。地理位置项目选址位于菏泽开发区区域，即离开菏泽市中心喧哗，使老年人有个安静平和居住环境，又不脱离城市中心医疗文化资源，离菏泽中医院仅有公里距离，充份保障了老年人在突发意外事故出现之后应急处置。场址条件地形地貌菏泽地处地处黄河下游，地势平坦，土层深厚，属华北平原新沉降盆地部分。自西南向东北呈簸萁形逐渐降低，海拔高度为米，平均坡降为。境内地势平坦，土地肥沃，水资源丰富，便于发展陆运水运水利设施工业项目建设和农林牧渔业综合开发利用。于北纬，东经。气候气温菏泽菏泽市属暖温带季风型大陆性气候，总论项目背景项目名称老年公寓及生活配套设施建设项目承办单位菏泽市佳润置业有限公司法人代表柴青松建设单位概况本项目建设单位为小计合计四流动资金总投资财务评价财务评价依据国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版，年，并参照投资项目可行性研究指南年。建设单位提供有关数据。参加本项目研究其他专业提供数据。项目建设期经营期计算期项目拟年建成，经营期年，计算期年。从计算期第四年开始为满负荷经营。财务效益分析成本估算本项目为老年公寓，对入住老人收取定费用，经营单位负责入住老人日常生活起居，包括伙食及日用品支出。原辅材料费用估算原辅材料费用估算详见附表。燃料和动力费用包括用水用煤和用电费用。详见附表。折旧费固定资产投资按年均折旧，预提残值。人员工资及附加本项目定员人不包括临时工，人均月工资按元估算。修理费修理费按固定资产折旧费计算。财务费用本项目不发生长期借款和流动资金借款，不发生利息支出。其他费用其他费用是在制造费管理费用中扣除工资及附加折旧费修理费等费用，按当年营业收入估算。财务分析营业收入本项目为老年公寓建设，建成后，在经营期对入住老人实行收费，按每位入住老人每月平均收费元计算。年含税营业收入万元。营业税金及附加营业税按营业收入扣除伙食费和日用品支出费用后收入作为计税营业额，税率。城乡建设维护税以营业税税额为基数，取。教育费附加以营业税税额为基数，取。所得税所得税税率按。按税后利润计提盈余公积金，按计算公益金。财务分析损益表年营业收入万元，营业税金及附加万元，总成本费用万元，利润总额万元。投资利润率为，投资利税率为。现金流量表计算根据逐年现金流入量和流出量编制了现金流量表全部投资。计算结果为所得税前，按折现率计算财务净现值为万元，内部收益率为，静态投资回收期包括建设期为年，不包括建设期为年。清偿能力分析本项目不发生中长期借款，未对清偿能力进行分析。盈亏平衡分析根据正常年营业收入固定成本可变成本营业税金及附加，求得盈亏平衡点为。敏感性分析根据该项目特点，选取营业收入经营成本和固定资产投资三项为变动因素，进行敏感性分析，分别就全部投资所得税前情况作出种方案，详见附表敏感性分析表。从表中可看到，变化比较平稳，在增减幅度内，其内部收益率和投资回收期都是可以接受，说明该项目具有定抗风险能力。综合技术经济指