恒大物流集团有限公司物流中心新增项目投资可研立项可行性报告

项目建设期项目建设期拟定为年，第三年投产，第四年达产。

项目运营业务量本项目实施后，可满足年中转集装箱万仓储量万吨铁路专用线进出库量万吨公路运输集装箱万公路运输配送货物万吨公里。

项目投资项目总投资估算值为万元含建设期贷款利息万元，其中建设投资万元含建设期贷款利息万元，流动资金万元。

建设投资万元中，申请银行贷款万元，企业自筹万元流动资金万元中万元申请银行贷款，万元由企业自筹。

项目主要经济指标营业收入万元营业税金及附加万元利润总额万元投资利润率投资利税率内部收益率税后财务净现值税后万元投资回收期税后年贷款偿还期含建设期两年年。

市场分析与预测第三方物流的发展概况第三方物流，国外常称之为契约物流物流联盟物流社会化或物流外部化，它是指既非商品供给方生产企业又非需求方商业企业或生产企业的第三方企业，通过契约为客户提供的整个商品流通过程的服务。

第三方物流从世纪的年代中期在欧美国家出现以来，由于其自身具有较多优点，在国外得到了蓬勃发展，第三方物流在物流市场上已经占据了相当可观的比例。

目前欧洲使用第三方物流服务的比例为在美国则有的物流量是通过第三方业者完成的而在社会化配送发展最好的日本，第三方物流业在整个物流市场的份额更是高达，且需求仍在增长。

现代意义上的第三方物流是个约有年历史的行业。

在美国，第三方物流业被认为尚处于发展期在欧洲，尤其在英国，普遍认为第三方物流有定的成熟程度。

有关专家研究表明，欧洲和美国的非第三方物流服务用户正积极考虑使用第三方物流服务欧洲和美国的第三方物流服务用户认为他们有可能在三年内增加对铁路公里长的高天地方铁路贯通开发区。

另外，锦州地处连接关内外的交通要冲，其铁路公路网络四通八达，与锦州港锦州机场形成了以铁路公路运输为主，空运海运为辅的立体交通网络。

因此说本项目外部交通运输条件十分便利。

目录总论项目名称承办企业及可研报告编制单位编制依据编制范围项目提出的背景锦州市恒大物流集团有限公司概况项目概况市场分析与预测第三方物流的发展概况在我国发展第三方物流的意义及其发展的空间本项目市场分析与预测市场定位与经营模式市场定位经营模式场址条件场址位置自然条件气象条件交通条件公用设施区域优势建设方案总平面布置土建储运设备核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，物流信息中心监控系统公用设施汽修厂运营业务量测算环境保护环境现状本项目的环境状态消防设计依据项目火灾类别建筑物耐火等级抗地震级别总图消防电气安全库区防雷消防给水消防监控企业组织与劳动定员企业组织劳动定员项目实施进度招投标方案投资估算及资金筹措投资估算投资计划与资金筹措财务评价营业收入测算营业税金及附加营业成本与费用估算利润与分配盈利能力分析清偿能力分析不确定性分析小结结论与建议总论项目名称承办企业及可研报告编制单位项目名称物流中心项目承办企业锦州市恒大物流集团有限公司项目承办企业地址锦州经济技术开发区碧海街号企业法定代表人李向军可研报告编制单位辽宁建设咨询公司工程咨询资格证书编号工咨甲编制依据国家计委十五期间加快发展服务业若干政策措施的意见年国家经济贸易委员会等部委下发的关于加快我国现代物流发展的若干意见锦州市人民政府大连海事大学交通运输管理学院联合编制的锦州市现代物流业发展规划研究报告锦州港水运物流发展规划纲要委托辽宁建设咨询公司编制项目可行性研究报告的合同锦州市恒大物流集团有限公司提供的有关基础资料。

编制范围在编制本项目可行性研究报告过程中将就以下内容进行研究项目提出的背景市场分析与预测市场定位与经营模式场址条件建设方案，包括总平面布置土建储运设备物流信息中心监控中心公用设施等方案运营黄金通道，较好地发挥了区域中心城市的集聚与扩散效应。

近几年，为实现全面建设小康社会的宏伟目标，锦州市坚持工业立市，坚定不移地建设现代化城市。

锦州市的投资环境经济环境的变化和改善，已走在前列。

锦州港是我国沿海主要港口之，是渤海西北部多公里海岸唯全面对外开放的海港，是距东北西部和中部内蒙东部两大经济区陆路运输里程最短的国际深水海港。

锦州市恒大物流集团有限公司面对当前我国及锦州物流业发展现状及趋势，该公司从成立至今始终在为集团公司开展第三方物流做各方面的准备工作。

目前，该公司在锦州港规划区内距港口码头前沿公里处已征地万平方米，先后投入了亿元资金，已完成了填海造地，并完成集装箱堆场保税库综合办公楼等硬件设施建设综合办公楼已实现网络化微机化管理，场区内的监控红外设备都已经安装并投入使用，内部信息系统采用国内先进的物流信息管理平台，实现了电子报关电子报检电子定舱等功能同时购置了运输车辆正面吊电子汽车衡等附属配套设备。

受锦州市恒大物流集团有限公司的委托，辽宁建设咨询公司为其编制本项目可行性研究报告。

本项目已列入锦州港水运物流发展规划及锦州市现代物流业发展规划。

锦州市恒大物流集团有限公司概况锦州市恒大物流集团有限公司是集物流方案策划与设计物流咨询与管理，保税仓库运输集装箱中转堆存转口贸易报关报检代理国内国际货运代理来料加工海陆空运为体的的综合性第三方物流企业。

公司成立于年，注册资金万元，现有固定资产万元，流动资产万元。

场区占地面积近万平方米。

内设设施完备的保税仓库万平方米非保税库平方米集装箱堆场万平方米。

最大月周转量可达箱，年贮运量万以上。

公司现有员工人，其中具有大专以上学历。

荣获中国物流百强企业第名。

项目概况项目建设地点本项目拟在锦州经济技术开发区锦州港规划区内，距港口码头公里处万平方米土地上实施。

项目主要建设内容新建铁路专用线延长米及物流保税库平方米，电子汽车衡房平方米，门卫房平方米，汽修房平方米，换热站平方米，集装箱堆场平方米，停车场平方米，并对综合办公楼及恒大国际酒店进行装修，面积平方米新建立方米水池座已业务量测算环境保护及消防方案企业组织与劳动定员方案项目实施进度及招投标方案投资估算及资金筹措方案效益及风险分析。

项目提出的背景经济学原理将提高劳动生产率视为第利润源降低物质消耗视为第二利润源而在物的移动作业中强化物流管理，保证供应链上各个环节得到有效整合，是第三利润源的核心所在。

在当前剧烈竞争中第利润源与第二利润源的挖掘已日渐困难，第三利润源的开拓显得尤为重要。

以致有人高呼世纪将是现代物流产业挂帅的时代，随着工业型社会向信息型社会的转变，现代企业的生产经营方式已发生了重大变革，企业从纵向体化直接控制资源转向横向体化，借助其他企业的资源来达到快速响应市场需求的变化，而企业将主要精力放在企业的关键业务上，将其非核心业务交给其他的专业企业，从而专门从事物流服务的第三方物流企业应运而生并迅速发展壮大。

随着我国社会主义市场经济体制的建立，世界经济体化进程的加快和科学技术的飞速发展，物流产业作为国民经济的个新兴产业，已成为我国本世纪国民经济新的增长点。

但我国物流产业目前尚处于起步阶段，与发达国家相比，在物流管理与第三方物流服务质量水平方面都存在着定的差距。

打破条块分割和垄断构建开放性的面向社会服务的第三方物流体系，是促进商品流通高效率低成本循环的有效方式和策略。

增强第三方物流意识，摆脱大而全小而全的思维方式，加快推进我国物流的现代化优化物流供应链，不仅能提高企业的竞争力，而且能提高整个国家和地区经济运行的效率。

我国加入后，方方面面对我国物流业的发展重视程度更高。

目前从中央到地方以及许多市场意识敏锐的企业，已把物流作为提高市场竞争力和提升核心竞争力的重要手段，把现代物流理念先进的物流技术和现代经营与管理模式引入国家地方经济建设和企业经营与管理之中，许多大城市已把物流业作为支柱产业予以大力支持发展。

中国东北地处东北亚的中心，锦州市处于连接关内外和辽西走廊的咽喉地带，是辽宁省群两圈的西部区域中心城市。

长期以来就是连接关内外交通枢纽，也是连接东北内陆经济和环渤海经济带服务理念，由提供单项服务转化为提供体化服务，其自身则成为供应链的部分，与传统企业有着质的区别。

同时，由于锦州市恒大物流集团有限公司位于锦州港港区内，与锦州港的业务有较多的联系，因此，它也将具有自身的特殊性。

锦州市恒大物流集团有限公司可以充分发挥依托港区的优势，开展有别于般第三方物流企业的有特色的服务。

第三方物流可以涉及社会物质生产的所有领域，但个第三方物流企业意图涉及太多的市场领域是不现实的。

锦州市恒大物流集团有限公司将当代最具发展潜力的集装箱物流作为业务的重点。

锦州市恒大物流集团有限公司毗邻锦州港新建的集装箱码头。

由于条件的限制，港区的集装箱堆场货运能力发展有定的难度，也不可能对集装箱物流管理投入太多的精力和财力。

在这样的情况下，锦州市恒大物流集团有限公司利用已经在港区内占有场地的有利条件，针对锦州港集装箱物流这个正在成熟中的市场进行自身建设，市场定位无疑是正确的。

其次，我国是个农业大国，农副产品主要集中黑龙江吉林两个大省。

每年粮食产量约在万吨左右，由于产大于求，加上两省属于内陆省份，交通运输条件不太理想，因此造成大量粮食滞销。

在南方众多城市每年面临着万吨粮食缺口。

为了缓和供需矛盾，国家放开了粮食购销市场和价格。

粮食市场面临前无所有的变化和空前发展的机遇。

锦州港作为内陆省份与沿海城市最近的港口，锦州市恒大物流集团有限公司抓住契机，适时组建支农产业恒大东北亚粮食物流集散中心。

预计年周转量在万吨左右，其中用于粮食采购的周转资金万元，银行借款万元，企业自筹万元。

锦州市恒大物流集团有限公司与中远南青中海兴顺等公司已签定长期合作协议。

这样将逐步健全其在物流领域的行业壁垒，使粮食