束，建设期限计划为个月，即从年月起至年月。项目投入总资金及效益情况本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金万元预售房款收入万元，申请银行贷款万元。该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发项目自有资金比例的要求。本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去销售营业税金及附加万元土地增值税万元后，预计利润总额为万元。主要技术经济指标主要经济数据及评价指标表序号名称单位数量开发规模占地面积总建筑面积其中商业部分面积住宅部分面积绿地率容积率二经济数据总投资万元资金来源万元其中自有资金万元预售收入万元银行贷款万元营业收入经营期平均万元营业税金及附加经营期平均万元土地增值税万元利润总额经营期平均万元所得税经营期平均万元税后利润经营期平均万元三财务评价指标销售利润率投资利润率财务内部收益率所得税前财务净现值所得税前万元投资回收期所得税前年资本金收益率资产负债率经营期第期沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司利息备付率偿还期内平均偿债备付率偿还期内平均总投资收益率项目资本金净利润率问题与建议考虑到太行新城花苑住宅小区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的国家工作人员企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于沁阳市经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策以及国内外大型企业入驻沁阳带来的商机，而且要重视该项目的社会效益。第二章项目建设背景国家宏观环境对房地产行业的影响十五规划对房地划，沁阳市市区人口在年和年将从目前的万人分别达到万和万，城市建设用地为平方公里和平方公里。城市用地发展方向城市重点向西南两个方向发展，西北东南两个方向适度发展并保留建设备用地，其他方向以填补建设第章总论项目背景项目名称新城花苑住宅小区建设项目开发商概况河南省太行伟业房地产开发有限公司位于河南省济源市天坛路号，是河南省建设厅批准的三级房地产开发企业，注册资万元，主要经营范围为房地产开发室内外装饰等。该公司前身是家工业与民用建筑施工企业，年以来，先后承担参与了小浪底宾馆公寓楼等系列工程和济源市人才大厦济源市宾馆沁阳煤校教学楼机缘文翠小区双桥花园北海小区新城花园等项目的建设开发工作。经过多年的实践，公司积累了诸多的经营管理人才，并于年月成立了河南省太行伟业房地产开发有限公司，转型成为个以房地产开发为主导业务的实力雄厚的综合性管理实体。公司现有员人，其中各种专业技术人才人，是支包括建筑设计施工管理工程经济财会等专业技术娴熟和工作经验丰富的高素质专业人才队伍。公司配备有现代化办公设施，技术装备优良。公司下设计划管理部事业拓展部工程技术部财务结算核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司部人力资源部营销部信息中心及办公室，有着较高的专业素质队伍及完善的内部管理机制。公司成立以来，坚持以质量求生存以信誉求项目以项目求效益以效益求发展的企业理念，坚持重质量守信誉的经营作风，迅速成为济源乃至河南省房地产开发市场上的支主力军。年公司完成房屋开发面积达平方米。公司法人代表公司法人代表赵宗祥，男，现年岁，大学本科学历，工程师，历任省建济源公司总经理济源市太行建设集团董事长，现任河南省太行伟业房地产开发有限公司董事长，具有丰富的房地产行业经验和超前的现代化经营理念，优秀的管理水平在地产业享誉盛名。可行性研究报告编制单位编制单位达华工程管理集团有限公司资格等级甲级工程咨询资格证编号工咨甲发证机关中华人民共和国国家发展和改革委员会，沁阳市市区人口在年和年将从目前的万人分别达到万和万，届时沁阳市区市民居住压力将随着城市规模的快速扩张而急剧增大。沁阳房地产从世纪年代初期起步，随着住房制度改革的不断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发或连片开发旧城改造，尤其是近几年，沁阳房地产的迅速兴起，为全市经济和社会的发展做出了巨大的贡献，已经成为沁阳投资的重点消费的热点。基于对沁阳市房地产市场特别是中高端住宅市场需求强劲的认识和了解，河南省太行伟业房地产开发有限公司于年月通过公开竞拍方式获得了怀府路与沁水路交汇处南侧宗地编号为号地块的使用权，并决定在此开发建设沁阳市太行新城花苑住宅小区项目，作为定位于服务中高端客户的大型花园式社区，建成后的太行新城花苑住宅小区将形成占地面积亩，总建筑面积万的建设规模，可容纳余户，余人的沁阳市首席规模社区，太行新城花苑住宅小区将与周边区域发展紧密地融合在起，成为沁阳市中心城区道亮丽的风景线。项目概况地理位置该项目位于沁阳市怀府路与沁水路交汇处南侧米，北临沁阳市黄金大道怀府路，东面沁水路，沁阳市委市政府各局委中国移动中国网通中国银行建设银行邮政储蓄文化艺术中心新沁阳影剧院新华书店沁阳中城西小学实验中学职业技术学院亿万饭店神农山大酒店怀府音乐广场河朔公园新人民医院焦百沁阳商厦等党政机关通讯金融文化休闲教育卫生餐饮商务环临四周，距离太行新城花苑住宅小区均不超过分钟，是沁阳市新城区中心重要的高端住宅规划用地。建设规模与目标沁阳市太行新城花苑住宅小区项目占地约亩，计划投资亿元，总建筑面积万，其中住宅部分面积万，商业用房面积万，总居住户数余户，规划总居住人口余人，容积率，绿化覆盖率。小区内设幼儿园配套有会所文化中心商业网点等设施。沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，规划开发太行新城花苑住宅小区，将致力于为在沁阳工作的国家工作究工作依据国家省及沁阳市颁布的相关法律法规政策沁阳市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要沁阳市城市建设总体规划沁阳市国土局土地出让证明沁阳市年相关统计数据国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版建设部房地产开发项目经济评价方法版沁阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料河南省太行伟业房地产开发有限公司编制沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告的委托合同。研究工作范围房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂。总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素从城市规划的角度对本项目进行评价运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司项目提出的理由随着国家政策对房地产行业发展的进步规范，行业开始步入健康发展轨道，市场在局部出现迅猛增长的同时，整体市场显现出均衡的发展态势。房地产投资更趋理性，市场供需两旺并保持同步增长，作为中国国民经济的支柱产业，房地产行业的发展前景令人鼓舞。近年来，沁阳市县域经济发展迅速，城镇居民收入有了大幅度的提高，同时也涌现出了众多的收入稳定比较丰厚的国家工作人员企业白领和商业成功人士，他们具有追求高品质生活的愿望和能力，在城市好的地段拥有套功能设计完善配套设施齐全环境幽雅的房屋是这些人的重要追求。根据沁阳市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要和沁阳市城市建设总体规划行趋势展望行业调控主基调控制房价涨幅调整住房供应结构年以来我国房地产市场调控政策密集出台，调控力度相当大。在新轮调控政策的作用下，当前房地产市场已经出现了些积极的变化。主要体现在住房供应结构开始有所调整房价涨幅总体平稳税收信贷土地政策稳步落实城镇房屋拆迁规模得到合理控制等。但客观来看，调控政策还需进步细化和落实，调控的效果也并不明显，远未达到离预期的目标，房地产行业存在的问题仍很突出，主要问题是当前住房结构调整工作还处于起步阶段，供应结构性问题依然严重房地产开发投资增速高位上扬商品房市场供需矛盾加剧，部分中心城市住房价格涨幅仍然偏高，加上外资进入中国房地产市场力度加大，房价上涨的压力仍然较大部分地区住房保障制度建设滞后等。因此，年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构稳定住房价格是两大重点。对房地产的调控仍然会从土地财税和金融政策三方面入手。土地政策仍将从严从紧，控制新增建设用地，同时盘活存量提高使用效率是今后土地供应的个重点。税收政策将在调控的过程中发挥更大的作用，仍会体现有保有压的原则，对政策支持的小户型会体现有区别的税收政策。例如，上海市将从月日起对定年限内的非普通住房转让征收的土地增值税。除土地增值税进行清算外，物业税试点工作也有望破题，目前有关部门正在进行物业税空转试点的工作。此外，如果商品房沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司预售款专户管理办法出台并严格执行的话对开发商而言影响较大，势必进步收紧本已紧张的资金链。物业税试点和商品房预售款专户管理办法是后续可能出台的对房地产行业影响较大的举措，但