示范区。融商业文化娱乐居住为体现代城市生活的魅力之就在于城市的积聚性和包容性，本项目地处前川老城区中心地带，是传统的旧城居住和商业区。规划考虑在此地区重点提供商业文化娱乐居住的活动和空间，四大主题呼应互动，充分展示该地区的城市复合魅力凸显黄陂人文风情该地区要继承黄陂历史前川风情二程文化，推陈出新，通过物化的城市与建筑空间，以用相应的活动，凸显其别具黄陂特色的人文风情服务配套设施完善按照现代化小康标准，提升和完善该地区的服务和配套设施，建立高水平的支撑体系，也确保高质量的工作和生活世纪新前川城市生活示范区我们试图引导和倡导种具有浓郁地方人文特色的现代健康生活，它构成城市亮丽的风景线，它给予市民舒适感自豪感和归属感，它必将成为奠定世纪前川新城市生活的基石而具有示范意义。旧城改造的规划目标基于以上定位，我们希望此项城市改造达致以下目标新前川新城市新街道新生活旧城改造的总体规划从规划结构上，用地布局突显前川城市新生活的交融特征，形成轴交五带，园融四区的空间结构。具体地轴以拓宽改造后的前川大道为整个项目用地的主轴线，具有功能和空间意义上的维系和引导作用五带规划考虑与前川大道垂直的街道为主要的商业文化娱乐服务带民安街金融服务带，文教巷人文风情带，共和巷民俗商业带，规划小区内道路居住服务带，石阳街商业带园在民安街至文教巷之间前川大道南侧用地规划前川新天地，依托文教巷的文化主题和前川大道的商业主题打造成形式的文化商业主题园，这里将是前川新的天地，前川新天地四区城市空间是居民生活的舞台和载体，结合用地布置四个居住小区湖畔休闲居住区，路北宜居生活小区，路南康居生活小区，石阳西生活小区。四项目概况项目区位旧城改造所包含的各个项目均位于黄陂区前川街的城区。项目具体的区位描出现积极变化。商品住宅价格上涨趋缓，部分城市有所下降。月日周，北京重庆南京武汉等城市商品住房平均价格与上周环比稳定。上海市商品住宅价格月份环比上涨进入月份以来，周环比分别上涨，涨幅已明第章总论项目背景项目名称旧城改造项目是对纳入黄陂区政府前川旧城改造指挥部统筹规划组织实施的系列项目的总称。具体包括的项目如下旧城改造地块项目旧城改造地块项目旧城改造地块项目旧城改造地块项目旧城改造地块项目旧城改造期还建和经济适用房项目旧城改造二期还建项目旧城改造改制企业用地项目旧城改造工业还建用地项目旧城改造道路基础设施配套项目以上项目尚未命名，暂以开发和用地地块的划分加以区别。需要视项目具体的开发运作方案和根据市场策划拟定合适的项目名称。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,承办单位概况项目承办单位武汉市黄陂区城建投资开发有限公司公司住所湖北省武汉市黄陂区前川街黄陂大道建设大厦法定代表人吴继红注册资本人民币捌亿叁仟陆佰万元整可行性研究报告编制依据国家建设部及湖北省武汉市及黄陂区颁布的相关法律法规与政策武汉市及黄陂区国民经济和社会发展十五计划十五计划草案和远景目标纲要武汉市及黄陂区年国民经济和社会发展统计公报武汉市及黄陂城市总体规划大纲年年武汉市黄陂区和市政府相关部门关于旧城改造工作的有关文件精神国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第二版年建设部房地产开发项目经济评价方法建标号国家发展与改革委员会投资项目可行性研究指南计办投资号城市房屋拆迁管理条例城镇土地估价规程武汉市及黄陂区以及项目周边地区市场调研和现场勘察资料黄陂区规划勘测设计院的地籍勘测资料。项目提出的理由和过程旧城改造区地处老城区西部，东至民安街，西至石阳街，南至人民大道，北至接驾湖，占地面积亩。其间有二程宋代理学家程颐程颢遗址，建筑以民宅为主。该区域俗称老三街，房屋密集，绝大部分年久失修，破烂不堪，存在极大的消防安全隐患，市施条件，必将成为武汉市北部的产业经济区。特别是在汉口主城区产业功能布局不断弱化的时期，黄陂的产业化发展已经具备了得天独厚的地理优势和绝佳的发展机遇。而当代产业化的发展离不开现代化的城市功能的支撑。旧城改造项目是形成黄陂现代城市功能，实现武汉市卫星城快速发展，改善武汉市城市发展形态的重要步骤。武汉市的城市发展直呈现为轴射状圈层式的发展形态，以这种模式发展下去，给城市带来的问题会越来越多。根据国外的城市发展经验，特大城市定阶段圈层式扩展之后，都会明显减缓这种扩充的态势，转而注重周边卫星城的建设和发展，以强化和完善城市发展格局，既体现特大城市的城市竞争力，又能有效缓解特大城市的城市弊端。具备这种卫星城的发展条件和发展能力。相应的决定发展的不主要取决于武汉市主城区的圈层式扩展的发展节奏，主要在于卫星城地域自身的经济与社会发展，与主城区在功能与定位上的互补和相互支撑关系。通过本项目的实施推进，将有利于形成这样的城市格局，并切实提升与其他卫星城镇的竞争能力，获取更多的发展机遇。旧城改造项目不单纯是个房地产开发项目或城市建设的个简单个例，要通过项目的实施推进，改变目前散乱缺乏有效控制的城市建设格局，为规范土地和房产市场，特别是政府的调控机制的形成提供契机，全面提升黄陂城区的发展质量和发展水平，实现城区的跨越式发展，将成为黄陂城区城市建设和城市发展的重要模式。旧城改造项目的经济社会发展条件旧城改造项目的经济社会发展条件可以归纳为以下几点经过这些年经济与社会的快速发展，黄陂区已经在各方面积累了相应的实力，有能力对前川的城市道路基础设施和条件进行改造和进行城市创新。通过近年来房地产市场的培育和发展壮大，特别是商品房开发已经成为解决住房问题的主体路径，着手解决旧城区的居住状况改善旧城区居民的生活质量和水准，提高城市的现代功能和城市吸引力，已经具备了相应的条件。围绕项目发展建设的经济社会重要意义和必要性全区上下已经形成了高度的致，已经明确列入黄陂区十五规划，具备了促成项目尽快实施的强烈意愿。三旧城改造的目标和总体规划旧城改造的规划定位按照武汉市政府年批准实施的前川城区基础设施配套严重不足，居民生活环境极为恶劣，严重影响居民生活和城市形象。由于该区域人居环境恶劣，安全隐患较多，长期以来，居民多有反映要求改造。黄陂区人大政协也多次提出改造的议案提案。近年来黄陂区政府虽然进行了些局部整治，但没有也不可能解决根本问题。年年中，黄陂区领导和有关部门通过深入调研前川旧城改造中的项目运作规划编制开发模式和经济适用房建设等问题，初步确定整体改造这区域，以彻底解决老百姓生活环境质量问题，改善城市面貌。旧城改造指挥部随之成立，由黄陂区区长任指挥长，区主管领导任副指挥长，各相关部门负责人为成员。指挥部下设办公室，从相关部门抽调人员组成工作专班，全面启动和推进前川的旧城改造工作。二旧城改造项目的必要性与重要性旧城改造项目的经济社会意义和重要性旧城改造项目已经纳入黄陂区十五规划。是黄陂区城市化进程中具有里程碑意义的重点实施项目。通过项目的实施推进，的城市面貌和城市功能将得以根本改观。旧城改造项目是带动城区经济特别是商品经济发展的龙头项目。前川作为黄陂区的区域中心，作为个人口过百万的大区的政治文化和地理中心，城区的商业业态散乱无序规模偏小偏弱，个重要原因就在于前川的城市风格和特性不明显，被类同于般乡镇街的地域属性。通过项目的实施推进，作为承载平台，可以实现对商品经济的业态集合，发展壮大专业市场和特色市场，借助地理中心的位置和正在实施并已见成效的区乡街镇路网建设的中心结点位置，实现前川商品经济本应具有的对周边区域的辐射力和穿透力，使城区的商品经济质量和规模获得应有的发展。旧城改造项目的实施推进，将使黄陂城关能够更好的建设成为黄陂区发展现代工业产业的生活服务基地，为工业产业的发展创造良好的生活物质条件。前川不仅是黄陂区的行政中心，而且是今后的商业服务业中心，现代工业产业化发展的支持服务基地。围绕旧城改造项目，将陆续在前川周围形成和举办系列的产业园区，不断壮大黄陂的产业经济规模，提升黄陂区的工业产业的质量和对产业的吸引力。黄陂区从武汉市的经济地理区位上来讲，已经不单纯是武汉市特别是汉口城区的后花园，城市居住区的扩散地，其逐步完善的基础设地土地价格住房价格上涨过快的城市，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。在土地出让公告和合同中，要明确开工与竣工的条件和时间要求违约责任。严格土地转让管理，依法制止炒买炒卖土地行为。要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。运用税收等经济手段，加大对投机性投资性购房等房地产交易行为的调节力度。对个人购买普通住房不足两年的，销售时按销售额恢复征收营业税个人购买普通住房超过两年含两年的，销售时继续免征营业税。同时要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。加强房地产信贷管理，防范金融风险。人民银行各分支机构要加大窗口指导力度，商业银行要加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，银监局要加大对国有商业银行房地产贷款的检查力度，加强风险提示，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。明确享受优惠政策的普通住房标准，合理引导住房建设与消费。对中小套型中低价位普通住房，在规划审批土地供应信贷审核税收征管等环节，给予优惠政策支持。对享受优惠政策普通住房的认定，要从严掌握，原则上应同时满足以下标准住宅小区建筑容积率在以上的住房单套建筑面积在平方米以下的住房实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下的住房。各地可根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，具体标准可在上述标准基础上适当浮动，但向上浮动的比例不得超过，并报建设部等