设百平方公里百万人口双百城市的目标和要求以及城市发展战略，使得房地产业在国民生产和日常生活中发挥着越来越重要的作用。市房地产业近年来得到了长足的发展，已成为继煤炭纺织电力酿酒支柱产业之后的又生力军，成为我市经济增长亮点。随着招商力度的不断加大，大批外商陆续进入，带动并激活民间资本，为房地产业的发展增添了新的活力随着消费观念的更新，信贷投放的增加，市场将进步开放。根据市委市政府的统部署，以党的十七大和十七届三中全会精神统揽房地产发展全局，按照全面建设小康社会和加快发展富民强省的要求，树立全面协调可持续的发展观，加快建立和完善房地产市场宏观调控机制，着力整顿和规范房地产市场秩序，进步加大房地产开发投资力度，努力搞活住房市场，正确引导住房消费，大力促进房地产业持续快速协调健康发展努力改善中低收入家庭住房困难问题，认真解决住房拆迁建设和流通消费过程中的矛盾纠纷，切实维护群众利益加快住宅产业现代化进程，全面提高住宅建设质量和物业管理水平。本项目建设背景该项目是县城中村改造项目，位于县镇庄，淮海路以东碱河路以北刘专线以南符夹线以西。地处市区及县县城中间区域，庄有居民户，村貌不整，住房条件差，与周围环境极不协调，为加强县城镇化建设，改善居民住房条件，县城市建设投资有限公司提出了县庄苑安臵房小区建设项目。基本思路是本项目位于淮海路以东碱河路以北刘专线以南符夹线以西庄地块。该地块共有户平方米的需拆迁安臵，该地块占地面积平方米约亩，其中用于本项目安臵房占地面积平方米亩，把剩下土地面积平方米约亩，以及结余安臵房能腾出的土地面积亩，共亩，出让给开发商建设商住楼小区。出让收入作为偿还贷款及建设安臵房的资金来源。其拍卖收入首先用于支付银行贷款。土地出让金剩余资金用于公硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了场新的环境革命，是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配臵中的基础总论项目承办单位概况项目名称县庄苑安臵房小区建设项目承办单位县城市建设投资有限公司法人代表联系人联系电话手机办公室电话单位概况县城市建设投资有限公司以下简称城投公司于年月成立，是直属县政府的国有独资公司，具有级法人资格。城投公司主要经营业务是集中管理运作财政性建设资金，实施经营城镇战略，承担政府性投资融资任务，运作城镇建设资金，垄断城镇营利性项目收储和开发经营土地融资等方式多渠道筹集建设资金。为增强城投公司整体实力，县政府将批优良国有资产划归城投公司管理经营，经评估验资，城投公司注册资本人民币万元。城投公司作为国有独资公司，现已拥有城市商贸区土地亩，资产总额万元。按照现代企业制度，公司董事长兼总经理由张辉担任，全面负责公司日常经营和行政管理，公司设臵项目部财务部综合部工程部办公室，公司现有员工人。城投公司积极筹措建设资金，管理组织和实施政府性投资建设项目，通过资产运作，盘活存量资产，用好增量资金，参与经营开发，滚动发展，提高效益。县城市建设投资有限公司作为县政府经营城市的重要载体，主要承担全县市政基础设施建设工程。公司组建以来，先后完成了虎山南路烈山路老城后大街段濉河路金桂路白杨路国槐路银杏路女贞路合欢路等建设工程，正在开发建设的工程有闸河东路老濉河大桥新濉河大桥白杨路跨王引河大桥玉兰路跨王引河大桥闸河东路铁路立交桥工业园区道路以及县污水处理厂沱河路改造等工程。为县改善城区基础设施，提升城市化水平做出应有的贡献。二项目概况拟建地点本项目拟建地点位于县镇庄，淮海路以东碱河路以北刘专线以南符夹线以西。项目区内交通等外部条件良好。建设规模及内容建设规模项目总投资万元占地面积约亩总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，商业建性项目建设背景我国房地产建设背景房地产业是投资大风险高回报显著的行业，是国家重点调控的行业之。世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续健康快速的发展。近两年我国由于商品房价格快速上涨，引起了社会各界人士对我国房地产市场的强烈关注。年月日，十届全国人民代表大会四次会议和政协第十届全国委员会四次会议正式拉开帷幕，住房话题成为最受公众关心的重中之重。温家宝总理作政府工作报告时表示，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。保增长防通胀调预期促稳定将是今年楼市的基调。基于房地产对中国经济的拉动作用，在整个国家经济没有完全好转的前提下，中央政府对房地产的宏观调控政策就不会发生根本性的变化，只是会采取些针对性的措施抑制投资和投机性买房，即保持房地产市场持续健康稳定发展的战略不变。国家出台系列有关土地房地产市场调控的系列政策，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，但对于房价较低的二三线城市特别是中西部的中小城市，该政策的负面影响较小，反而可以促进这些地区房地产市场积极理性健康发展。十二五是我国全面建设小康社会的关键时期，而我国城镇住房定量的理想化目标应为，到十二五期末，城镇户均建筑面积平方米，年户均平方米。因此，十二五的发展目标就是要做到人人有房住。改革开放以来，我国城镇居民的住房总面积已经从年的亿平方米增长到了年的亿平方米。在住房建设规模和速度上，以及人均住房面积水平上，我们都已经创造了个世界性历史性的奇迹。客观判断，我们已经走过了严重的房荒阶段，已经解决了大多数人有房子住的问题，从总体上已经基本实现了住房脱困的目标。但由于起点的住房水平过低发展历史短城镇化速度不断加快发展不平衡等原因，低收入群体住房困难状况仍然普遍存在，城镇化过程中向城镇聚集人口的住房需求远未满足，普通工薪阶层住房改善的迫切要求面临收入和房价的尖锐矛盾。十二五到年，我国城镇住房发展仍处于脱困优先适度改善的阶段。在大多数人有房住的基面积平方米社区及物业等配套用房平方米，安臵户，人。建设内容具体建设内容如下表综合技术经济指标序号项目单位数量备注规划总用地面积总建筑面积其他住宅建筑面积其中住宅安臵面积建筑公摊商业建筑面积社区及物业用房建筑面积公厕建筑面积门卫建筑面积绿地面积容积率按地上面积算建筑密度绿地率户数人数机动车停车位辆项目总投资项目总投资万元。建设单位自筹资金万元，银行贷款万元。建设周期年。三报告编制的依据及原则项目编制依据国家及安徽省有关定额指标和建设标准市十二五发展规划市城市建设发展规划项目单位提供的其他资料和数据。承办单位编制可行性研究报告的委托书国务院和中央九部委关于整顿规范市场秩序专项整治市场的通知安徽省市关于加快发展三产服务业的决定国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见住宅建筑规范住宅设计规范城市居住区设计规范国家房地产开发有关政策市建设项目规划设计条件通知书项目区地质勘探资料民用建筑节能设计标准建设部房地产开发项目经济评价方法国家相关的法律法规及建筑设计规范。报告编制原则依据市建设规划，结合市的客观实际，以能充分体现项目统规划，分期建设的原则。建设以高起点高标准规范化的原则，点线面结合，参与构筑市的城市基础设施框架，创造市的新形象，新面貌。根据规划要求，本着科学实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。合理有效使用市的土地资源。坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。二建设背景及必镇居民人均可支配收入元，增长农民人均纯收入元，增长。房地产销售额销售额亿元，增长速度为。据此，市住房建设投资空间还很大。四房地产应对金融危机的影响近年来，全球经济经历了大波浪，楼市也经历了大波浪，而在这样轮价格上涨和下跌的过程中，房地产的波动是最小的。房地产业既是国民经济重要支柱产业，又是跟老百姓生活息息相关的民生行业。从年以来，由于中央政府地方政府出台系列政策措施，去年月份，市房地产市场不断上扬，并达到当年价格的顶峰。房地产回暖对国民经济增长和保民生发挥重要的积极作用。市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和个城市绿心的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至年主城区规划人口为万人，城市规划建设用地达平方公里。按照市城市规划目标，年建成百万人口城市，因此住宅建设必须适应城市化进程和扩张，提高城区的承载力，满足人口聚集的需求，市房地产开发还有很大的潜力，有较好的发展机会。五项目的区位优势本项目拟建地点位于县镇庄，淮海路以东碱河路以北刘专线以南符夹线以西。区内交通等外部条件良好，市地势平坦，地质条件较好，工程建设费用低。本项目其自成体系的居住小城区的公共空间序列居住街坊及温馨的小城区生活和浓郁迷人的文化氛围，使人们无论居住在城区还是近郊，都能享受到同样便捷的交通繁华的商业高雅的文化优美的环境。项目建成后，将大大改善县城的面貌，增强集聚功能。四场址选择与建设条件场址现状地点与地理位臵本项目拟建地点位于县镇庄，淮海路以东碱河路以北刘专线以南符夹线以西。项目区内交通等外部条件良好。场址土地权属类别及占地面积建设用地使用性质为二类居住用地。建设工程性质居住及配套设施。规划建设用地指标总用地面积约亩。二建设条件自然条件项目区位于安徽省东北部市，地处