业服务业和信息业等其他相关产业的发展，促进天津港保税区，乃至滨海新区的经济持续快速稳步发展。第三章市场分析产品定位及竞争力分析港澳现代城项目是立足于天津滨海新区保税区，主要面向天津市乃至整合环渤海地区的大企业，未来可吸引各大企业来此设立集团总部，促进天津保税区总部经济的发展。目标客户群体对本项目的需求状况，直接决定了本项目未来现金流，顾客群的稳定程度取决于两个因素周边人口对项目的认可程度以及顾客定位。本项目目标人群定位在京津以及周边地区，包括河北山东山西内蒙等地的来津创业者及投资人，范围较广，特别是现代城已与多家内蒙企业达成了合作意向，面向的顾客群可以适当有所侧重。二市场供需分析天津，我国四大直辖市之，中国北方最大的沿海开放城市，作为快速发展的直辖市，房地产业有很大的发展空间，随着天津市在环渤海中心地位的逐渐形成，将会吸引越来越多的外来群体来津投资置业或者居住。作为国民经济重要支柱产业，房地产行业的发展受到国家的高度重视，总体来说，伴随着我国整体经济水平的蒸蒸日上，近年来天津市的房地产业已有了定的发展，保持了良好的发展态势。未来天津房地产市场还有较大发展空间。作为中国北方经济中心，第三个增长极环渤海经济带的核心城市，同时也担负着首都北京的些重要的交通配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市的发展，也将是中国经济的个新的引擎。预计天津在未来十年内，仍将保持快速发展的趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作用。从国家出台的系列政策可以看出，宏观调控在天津市场主要体现在对产品供应结构的调整。未来市场趋势将会表现在以下方面供应方面看，由于政策的宏观调控，高档住宅建设用地在长期内将呈递减趋势，由于年下半年的集中入市，在短时期内竞争激烈，价格上涨的趋势将会减缓，销售也会有定阻力但从长期看，政策的落实会使高档供应量逐渐减少，稀缺性逐渐上升。由于房万元元万元总销售收入万元万元万元。三与转让办公楼有关的税金表与转让办公楼有关税金表序号税目税率计税方法金额万元营业税营业总额城市维护建设费营业总额教育费附加营业总额目录第章总论项目基本情况二建设单位基本情况三可行性研究报告编制单位四可行性研究报告编制依据五主要技术经济指标第二章项目对政策的符合性和建设的必要性项目建设符合国家的发展规划和天津市的产业规划二项目建设的必要性第三章市场分析产品定位及竞争力分析二市场供需分析三市场前景分析第四章项目选址及建设条件项目的选址位置和土地性质二地块的现状及建设条件第五章建筑方案项目指导思想与规划原则二总体规划三建筑平面布局及规模四建筑方案五技术指标第六章公用工程编写依据二给排水系统三采暖通风系统四电气系统第七章节能专篇编制依据二节能措施三节能管理第八章生态环境影响分析编制依据二选址环境条件三环境影响分析四环境保护方案五环境影响评价第九章消防工程编制依据二项目的建筑分类和耐火等级三总图防火四建筑防火五消防给水六空调通风消防七电气消防第十章项目实施进度第十章投资估算与资金筹措投资估算依据二项目建设投资估算三总投资估算四资金筹措第十二章财务评价评价依据和数据来源二基础数据和参数选取三财务预测四财务分析五评估结论第十三章社会效益评价概述二社会效益分析三评价结论第十四章结论第章总论项目基本情况项目名称港澳现代城项目二建设单位天津港澳商品城有限公司三项目位置项目地址位于天津滨海新区保税区内，四至范围为东临保税区国际大酒店，西至临港路，北至京门大道，南至天津物资储备局处。四总体规模及建设内容项目总投资额为亿元人民币。项目用地面积，总建筑面积为，其中地上建筑面积，地下面积，内容为层高层商住楼栋，建筑面积其中商业裙房，地下层，地下二三层。单体办公楼栋，地下层二建设单位基本情况企业名称天津港澳商品城有限公司公司类型有限责任公司台港物流分拨商品展销四大功能。境内外投资者均可在保税区设立各类所有制企业，广泛从事国际物流加工制造国际贸易科技研发和商品展销等产业。是滨海新区产业核心区域之，将成为京津地区乃至全国重要的经济区域。项目选址于此可以大幅提高该区域的商务承载能力，满足该区域的空间布局要求和发展定位，完善该区域的配套设施，进步体现该区域的功能特色。二项目建设的必要性项目的建设有利于改善天津保税区的投资环境，是促进天津招商引资和对外开放的需要把天津市建设成为环渤海地区乃至我国北方经济中心已经列入国家发展的宏伟战略中，而加速房地产业的发展，尤其是建设大型商用楼，不仅能促进天津城市化的进程，同时也能为外省市及外资企业入驻天津开发区设立办事机构研发中心等创造有利条件，为天津的改革开放注入新的活力。天津港澳现代城项目，商务办公商务娱乐休闲功能于体，建成后将极大地方便来天津滨海新区发展的企业及投资人，为其提供必需的生活工作和娱乐场所。项目建设将对天津招商引资工作带来的积极影响，随着基础设施的逐步完善，当地投资环境也会大为改善，从而吸引更多的企业来津发展，进步推动天津市的对外开放。二项目的建设是天津滨海新区自身发展的需要港澳现代城选址在天津经济发展的前沿阵地，地处被誉为中国经济第三增长极的滨海新区，目前正处于蓬勃发展阶段，其对商住用房等配套硬件设施的需求日益强烈，该现代城项目正是应这需求而建设的。在该区域建设个高层与单体商务办公楼结合，并伴有商业附属设施的大型商住综合性场所，势必会对区域的发展提供必要的硬件支持，可以借此机会大力发展总部经济，优化区域经济结构，对区域服务档次与水平的提升也会有所帮助。不仅如此，个区域的发展势必离不开各行各业的繁荣与进步，而房地产业是个国家或地区国民经济中关联度高带动性强辐射力大的经济产业。房地产业的效益不仅表现在直接经济效益即房屋销售收入上，更多地体现在间接经济效益上。通过对房地产业的投入开发，可以带动定范围内国民经济相关行业的全面发展。由于本项目的间接效益主要表现在对本地区经济发展，对房地产业的发展所带来的效益，尤其是对本地区土地与境内合资法定代表人郭小平注册资本万美元出资比例香港北京通恒电子有限公司港方出资万美元，占总出资额的中国榆次新瑞设备材料有限公司中方出资万美元，占总出资额的。企业地址天津港保税区京门大道号三可行性研究报告编制单位天津晟嵘工程建设项目管理咨询有限公司咨询资格证书编号四可行性研究报告编制依据建设项目经济评价方法与参数第三版国家现行设计规范及标准项目单位提供并承诺其真实性的其他有关资料五主要技术经济指标表主要经济技术指标表单位平方米分项指标总用地面积总建筑面积地上总建筑面积高层地上建筑地下层地下二层三层单体办公楼栋单体办公楼地上地下层建筑密度容积率总投资万元建设周期年第二章项目对政策的符合性和建设的必要性项目建设符合国家的发展规划和天津市的产业规划项目的建设符合天津市城市总体规划年年的内容要求在天津市城市总体规划年年内对天津市空间布局的规划中，明确滨海新区核心区是城市副中心。规划以科技研发转化为重点，大力发展高新技术产业和现代制造业，增强为港口服务的职能积极发展商务金融物流中介服务等现代服务业，提升城市的综合功能。加强对该开发区的合理开发与建设，从而拉动全天津市经济的健康发展，本项目的建设正是天津城市总体规划的内在要求。港澳现代城项目的建设，可以直接提升保税区商务载体能力和服务水平，改善商务居住办公环境，并且商业配套设施的运营可以提供些低端就业岗位，满足相应人群对就业的需求，给保税区创建和谐新城区创造有利条件。二项目的建设符合天津市国民经济和社会发展第十个五年规划的要求天津市国民经济和社会发展第十个五年规划中要求高标准搞好城市规划建设与管理。按照空间布局完善产业分布合理区域功能清晰基础设施配套生态环境优美的要求，构建以中心城区和滨海新区核心区为主副中心新城中心镇和般建制镇组成的城镇体系。该项目选址于天津港保税区，是天津城市发展的主轴上的重要节点，是建设城市副中心滨海新区的重要阵地。按照规划，该区域具有国际贸易临港加计规范年版火灾自动报警系统设计规范二项目的建筑分类和耐火等级高层商务楼为类建筑，耐火等级级单体办公楼耐火等级三级。三总图防火本项目各建筑后退红线距离满足地块规划要求。高层建筑与周围建筑的间距大于，满足防火间距的要求。沿建筑外围设置环形消防车道，车道两端分别与外部道路连接，消防车道转弯半径大于等于，其余部位道路大于，车道满足消防车荷载。四建筑防火高层商务楼各建筑构件耐火极限按高层民用建筑设计防火规范年版表规定。商业综合体购物中心步行街及写字楼建筑物内设有自动灭火系统及自动报警系统，地上部分裙房每层按防火规范的要求为个防火分区，高层塔楼每层为个防火分区，地下部分为个防火分区。每层设置部防烟楼梯，均设加压送风，前室面积大于平方米所用疏散楼梯及前室的门均为乙级防火门每栋塔楼设置部消防电梯，前室面积大于平方米。所用的设备用房均采用甲级防火门，并且外开，除风井以外的设备管径均层层封堵，设乙级防火检修门。疏散出口数疏散走道疏散门及疏散楼梯宽度均符合高层民用建筑设计防火规范年版款各条的规定，疏散距离均符合规范要求。单体办公楼内每层为个防火分区。隔墙楼板的管道采用不燃烧材料填塞密实其周围的缝隙。在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。地下室与地上层共用楼梯间，在首层与地下层的出入口处设置有耐火极限不低于的隔墙和乙级防火门隔开，并设有直通室外的安全出口。五消防给水室外消防给水本项目消防室外用水量按。室外消防给水自地块外提供二路水源接入该项目，接入管管径为在区域内形成环状管网，管径为区内沿道路按规范设置地上式消火栓。在水泵接合器距离之内亦设消火栓，环网上设检修阀门。室内消防给水室内消防用水量按，消火栓系统为临时高压系统，由消火栓泵直接从