施较为完善，包括酒店沐足网 吧电玩城休闲会所等。根据业主介绍，在建的麒麟酒店是当地 唯的家五星级酒店。 文化教育业 本案附 进入集团审批核准程序。第二部分项目的实施原因及现状分析 项目实施的原因 符合我司的经营规划 根据我司制定的广百置业公司三年战略发展规划的指导精 神，以发展商业地产中的专业市场购物中心创意园区为我司未 来业务发展的主导方向，经过对沙井裕客隆项目的深度尽职调研， 认为沙井裕客隆项目符合我司的经营发展战略，值得我司重点投入。 二具有较好的盈利空间 通过对商业市场前景分析周边市场的调研，结合有效防范风 险的合作条件，经过详细测算，我司认为该项目在正常经营下，收 益测算结果令人满意具体测算数据见第七部分。 三项目操作难度不大 通过对周边商圈的调研，以及掌握目前裕客隆购物广场的租赁 情况，该项目完成整体招商和正常经营的操作难度不大。我司的专 业化经营科学管理具体经营思路及方略见第六部分及我司的 形象影响力，必将加快该项目的成熟。 四丰富公司拓展经营经验 在我司的专业市场经营中，如成功拓展裕客隆购物广场综合性 商业项目，将大大丰富我司向外拓展经营的操作经验，尤其为今后 对广州城区以外拓展，积累宝贵经验。更有助于广百置业公司在商 业地产领域能快速成长。 二项目实施的影响由于该项目位于深圳沙井镇，是我司市区外部拓展的首个项目， 对我司既是个挑战，更是个机遇。 该项目的成功开发，提高我司在行业内的知名度与美誉度 该项目的成功开发，创造可观的经建现代化的新型工业区和居住 区。 地块 发展定位沙井中心区的生活居住区。 发展策略通过旧区更新改造，完善公共服务设施建设结合轨道 交通站点，发展房地产业，创建多层次多元化的优良人居环境。 二经济指标分析 从以下数据可以看出，沙井街道零售总额呈增长的趋势，其中 年，增长尤为迅速，增长率达到。 第五部分项目分析 在归纳各方面调查资料的基础上，本项目的优势劣势机会 威胁因素分析如下 项目优势 外部环境 第部分项目简介 项目名称 裕客隆购物广场项目以下简称项目 二项目的地理位置 裕客隆购物广场位于深圳市宝安区沙井镇中心沙井路号， 处于深圳市宝安区沙井街中心区。广深高速新桥出口进入中心区新 沙路西端，街道办转入沙井路约公里即到。 三项目的交通状况 项目坐落在沙井区沙井镇中心城区，路路路路多 条公交线路可以直接到达。 四项目规模 项目建筑面积，共有四层，每层楼高米。首层 建筑面积为，楼板荷载。第二层建筑面积 为，楼板荷载。第三层建筑面积为 ，楼板荷载。第四层建筑面积为， 楼板荷载。合计。另有露天停车位个。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 五业主的基本情况介绍 该项目的业主是个家族企业，企业中的几个负责人经济效益 该项目的成功开发，使我司锻炼出支优秀的经营团队，进步 强化公司的核心竞争力。 该项目的成功开发，可以为我司进行市外拓展提供有效的实际经 验，扩大广百集团及置业公司在外埠市场影响力。 三项目的现状分析 自身现状分析 裕客隆超市占据物业主要经营面积。裕客隆超市是对方公司自 营的项目，超市占据物业二楼黄金位置，经营面积达万平方米。 通过对该超市的实际调研，初步判断该超市的品类不是非常齐全， 个品类往往占据多个展示面，从超市货品及人流状况判断，超市 经营并不理想。通过访谈得知，由于超市时自营，且物业经营者和 超市经营者是个主体，该超市是不需要支付场地租金的，由此可 以判断，场地租金的收益间接体现在超市的经营收益中，如从超市 的经营收益中剔除场地成本，超市的经营更为不理想，从物业整体 经营的角度考虑，个物业面积约的面积，且是位置较好区域没 有租金收入对物业的经营也会产生较大的影响。楼还有约平 米的自营手机卖场，该部分的场租也体现在手机卖场的收益中，无 法体现在物业经营收益中。街铺分租情况较为理想。物业楼沿街铺位分别分租给肯德基 华源门诊大地通讯沟通服务厅，租金从元平米月 不等，相对内部元的租金价格而言，分租状况较为理想。 三楼