和雨量充沛。陆地面积，东西宽，南北长。福鼎市下辖有乡镇及街道办事处和开发区，市区山水相间，风景秀丽，三亚至同山高速公路国道和省道沙吕线及温福高速铁路贯穿市区。境内太姥山是国家风景名胜区沙埕港地处我国南北重要港口中心位置，是我国天然避风良港之前岐四季柚是世界奇果白琳玄武岩矿山是全国十大石板材基地之，化油器年产量占全国三分之。年月日竟国务院批准同意撤县设市，年轻福鼎市依据自身区位优势和资源条件，确定了福鼎市城市性质为海峡西岸经济区东北翼滨海旅游工业城市。第二节气候水文特征项目区域内属于中亚热带季风气候区，海洋性气候显著，秋高春温夏长冬短，春秋分明冬夏季文化，独具民族特色畲族文化独具地方特色饮食文化与闽东老区革命精神共同构筑现代福鼎多元文化体系，年和年连续两届荣获全国双拥模范城称号。随着经济社会发展进程不断加快，福鼎市基础设施建设日异完善，城市综合服务功能不断增强，产业结构逐步趋向合理，城乡居民生活水平稳步提高，批重大基础设施项目和生产性项目落户该市，增强了城市经济发展后劲与活力。共引进多个工业项目，总投资达亿元，正式投产后年可新增产值亿元。与此同时，良好市场服务。信用环境，为进步扩大对外开放营造了可持续发展氛围和条件，在年度福建省县域经济评价中，成为经济发展十佳县市之，县域竞争力居全省第位，为全面建设小康社会奠定了良好发展基础。为加快福鼎市城市建设步伐，进步改善旅游城市形象，完善城市整体功能，福鼎市人民政府将项目用地进行公开挂牌出让，福建龙泽房地产开发有限公司万元地价取得了该地块开发权。第二节项目建设必要性项目建设是福鼎市城市建设需要近年来福鼎市加快城市化进程，提高城市管理水平作为推动经济发展质飞跃提高人民生活质量突破口。福鼎以建设闽浙边界滨海旅游城市为目标，按照城市总体规划中心六组团要求，中心区重点抓好路网建设污水和垃圾处理旧城改造绿化美化等。加快旧城改造步伐，完成建委片区外贸片区桐南片区等项目建设，新建体育中心城市广场等文体设施，完成城北镇西山前城东组团，建设岩前工业区组团和丹岐组团，规划玉塘组团和铁锵组团，同时福鼎市确立东扩南移面海城市空间发展战略，提出千年城址，百年建设规划理念，坚持规划高起点建设高标准管理高效能环境高质量，强化城市总体功能，城市建设与管理水平得到很大提高。十几年间城市建成区面积比原来扩大了近倍，城市规划控制区从平方公里扩展到平方公里，城市人均居住用地人均居住面积人均道路面积人均公共绿地面积等指标都大幅提高，现已前城区与潮音岛小区以及百胜新区连接地带，它建设与完善，能带动山前江滨南大道建设，并丰富了桐山溪东岸滨溪景观，使山前片区城市建设步入新阶段，充分体现城市东扩发展战略。第三章项目功能定位和目标市场预测第节房地产市场调研分析国内房地产环境随着国家宏观经济不断发展，我国房地产市场经过几年调整以后，福鼎市房地产逐年升温，根据国家有关资料统计预测，我国房地产价格指数各大城市普遍上升，高于物价上涨指数，说明在今明两年内，房地产价格均处在上升趋势，这为房地产开发经营创造了有利条件。福鼎市房地产市场发展基本上与全国同步，从福鼎市区房产销售来说，可售楼盘房源不多，相继开盘几大楼盘均出现抢购现象，销售场面火爆，更为房地产行业投资增加了信心，同时也验证了业主在投标时所做决策正确性。二人口城镇化，扩大了市场消费需求福鼎是闽浙边贸城市，有着悠久贸易历史，自古以来就是连贯南北交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设逐步完善，吸引了许多浙南等外地人来福鼎投资经商。另外户籍制度改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为福鼎市商品房消费市场增添了新主力军。随着人均收入增加，人民生活水平提高，市场消费能力逐步增强，年福鼎市城镇居民人均可支配收入为元，比上年增长。人均可消费支出元，增长。年福鼎市完成地区生产总值亿元，人均超过元，同比增长农民人均纯收入元，比上年增加元，增长，增长速度创近年来最好水平，增长速度居宁德市第位。以上数据反映了企业和个人投资与消费仍蕴藏着较大增长潜力。近年来，相当部分住旧楼房和平房居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求居者有其屋向居者优其屋发展。电脑移动电话摩托车小轿车等消费快速增长带动了城市消费品市场活跃，汽车住房消费增加预示了新轮消费结构升级已为期不远。银行按揭政策出台，让大量经济实力不是很强家庭也步入了购房者总论第节项目概况第二节编制依据第三节主要结论则销售费用为万元。二收入和税金估算根据规划方案，可销售面积具体为住宅面积平方米，商业面积平方米。根据福鼎市同时期类似房地产项目售价，预计本项目住宅建筑平均售价为每平方米元，商业建筑平均售价为每平方米元，销售收入预计万。销售税金及附加项目销售税金及附加包括营业税城市维护建设税教育费附加，营业税按征收，城市维护建设税和教育费附加分别按照营业税和征收。营业税及附加万元土地增值税本项目为普通商品房建设项目，增值额在超扣除项目之间，按增值部分减扣除项目征收，计万元。所得税本项目所得税按计算。第三节效益分析投资静态收益分析表投资静态收益分析项目单位数值备注总开发价值销售收入万元营业税及附加万元土地增值税万元计万元总成本建设投资万元财务费用万元销售费用万元收入记取成本合计万元投资利润所得税前利润总额万元投资利润率净利润企业所得税万元所得税后净利润万元投资利润率资本金利润率二投资动态收益分析项目销售回款计划本项目在建设项目主体层开始预售，预计在年内全部售完，房屋销售进度如下房屋销售进度计划表序号时间比例金额万元万元第期年月年月至年第三季节约第二期年月年月约合计动态收益分析主要指标财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时折现率。它反映项目所占用资金盈利率，是考察项目盈利能力主要动态评价指标。当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。基准收益率大小取决于银行利率高低项目经营风险程度以及经营目标和要求等。依据福鼎市行业标准，选取基准收益率为。财务净现值财务净现值按事先规定基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标，净现值大于或等于零项目是可以考虑接受。编制项目投资现金流量表全部投资，进行财务现金流量分析。分析时间从年月至年月，年。项目投资现金流量表全部投资单位万元序号项目合计计算期现金流入第期销售收入第二期销售收入现金流出建设投资销售费用财务费用营业税金及附加土地增值税所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量动态收益分析结果根据项目投资现金流量表全部投资，进行财务现金流量分析，主要指标结果如下表主要经济指标序号名称税前指标税后指标项目投资财务内部收益率项目投资财务净现值万元项目投资所得税前财务内部收益率，项目投资所得税后财务内部收益率，大于该公司基准收益率项目投资所得税前财务净现值万元，项目投资所得税后财务净现值万元，均大于项目投资回收期约年，可以接受。因此，从动态收益分析来看，项目可行，且有定盈利能力。已完成城市道路给排水防洪电力公交消防燃气等专业规划。本项目建设为完善城市总体规划提供了有益支持。二项目建设是福鼎市社会经济发展需要在福鼎市确定了以旅游经济带动社会经济发展战略中，房地产产业发展占据了个重要位置。从种意义上说，房地产业不仅成为地方税收重要经济来源，拉动了其它行业发展速度，缓和了居民住房难矛盾，更改变了作为旅游城市所必需具备市容市貌。随着我市核电站等大型项目落户，石板材化油器等支柱产业旅游行业迅猛发展，福鼎经济进入了个快车道，城市改造进步完善将提入重要议事日程，而本项目建设为将会更进步拉动福鼎社会经济发展。三项目建设是拉动山前片区发展需要本项目用地位于山前增坪村，处于山前老城区与潮音岛小区以及百胜新区连接地带，它建设与完善，能带动山前江滨南大道建设，并丰富了桐山溪东岸滨溪景观，使山前片区城市建设步入新阶段，充分体现城市东扩发展战略。第三章项目功能定位和目标市场预测第节房地产市场调研分析国内房地产环境随着国家宏观经济不断发展，我国房地产市场经过几年调整以后，福鼎市房地产逐年升温，根据国家有关资料统计预测，我国房地产价格指数各大城市普遍上升，高于物价上涨指数，说明在今明两年内，房地产价格均处在上升趋势，这为房地产开发经营创造了有利条件。福鼎市房地产市场发展基本上与全国同步，从福鼎市区房产销售来说，可售楼盘房源不多，相继开盘几大楼盘均出现抢购现象，销售场面火爆，更为房地产行业投资增加了信心，同时也验证了业主在投标时所做决策正确性。二人口城镇化，扩大了市场消费需求福鼎是闽浙边贸城市，有着悠久贸易历史，自古以来就是连贯南北交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设逐步完善，吸引了许多浙南等外地人来福鼎投资经商。另外户籍制度改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为福鼎市商品房消费市场增添了新主力军。随着人均收入增加，人民生活水平提高，市场消费能力逐步增强，年福鼎市城镇居民人均可支配收入为元，比上年增长。人均可消费支出元，增长。年福鼎市完成地区生产总值亿元，人均超过元，同比增长农民人均纯收入元，比上年增加元，增长，增长速度创近年来最好水平，增长速度居宁德市第位。以上数据反映了企业和个人投资与消费仍蕴藏着较大增长潜力。近年来，相当部分住旧楼房和平房居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求居者有其屋向居者优其屋发展。电脑移动电话摩托车小轿车等消费快速增长带动了城市消费品市场活跃，汽车住房消费增加预示了新轮消费结构升级已为期不远。银行按揭