。 开业前的筹备及宣传 周时间。 进入正常营业，开展酬宾活动。 三个月时间 正常经营及后营销。 第四章投资估算与财务评价 费用估计。 每年固策略 经营思路 整体定位为中高档商务型酒店。 个由独有经济特色丰 富的商业资源方便快捷适用的配套功能和专业而个性的服务构成的 酒店。 锁定的消费群体为是国内差旅商务客人二是国外自游人旅行 的客人和留学生三是途径中转的旅客四是重点放在市内的各 型的商务会议五是适当发展高端旅行团队。 从周边情况分析。 酒店 应该面向差旅散客和公司的业务人员。 利用网络宣传和服务员良好的 语言环境来吸引国外自游人旅行的客人和留学生。 开展接送服务吸引 途径中转的旅客。 对有会议需求的政府职能部门企事业单位 进行定点宣传和营销，制定相应的优惠政策和经办人奖励方案。 与省 内和当地知名旅行社建立稳固的合作关系，争取高端客源。 发展大中 型企业的协议入住和各种娱乐场所的钟点房。 在开业初期重点应加强对外宣传。 开展网络预定，可以与携程网 等专业网站合作，这在开业初期很有效。 当然其他的营销手段也必须 去做。 比如在车站机场进行宣传营销，利用距离近，硬件环境好， 争取客房率的上升。 同时推出系列酬宾活动和公益活动，结合活动在 主要媒体上进行软广告的宣传。 在旅游境区投放适当的广告。 出租率 达到定的水平就会稳定，想进步提高收入只有加强高端商务会务 的推广和营销。 能源消耗是件大事情，也是未来支出的重点之。 是否从改造 之初就考虑几个方面的空调选用分体空调尽量选用功率较大的空 调并采用定时开关系统。 水，最好考虑利路。 不利因素可以通过管理公司的进 入逐步解决。 我们还发现，项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资 收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。 在项目的投资 和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开 发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行的。 就本项目而言， 市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和 经济学的角度来定的，具有客观性和般性，符合市场规律及投资经 济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本 项目的赢利目标将是可以实现的。 第章总论 项目概况 建筑主体为六层框架结构。 楼是商业铺面和酒店大堂。 二 层为餐厅和茶房三层至五层为客房。 可改造客房间。 主要通道为 电梯和步行楼梯，配备有消防通道个。 地下室有个左右车位的 停车场。 大堂配置有总台大堂吧行李寄存室大堂副理公卫等， 面积左右商业铺面可办理旅游票务和酒店商场面积左 右。 二层配置多功能茶餐厅酒吧演绎厅面积左右茶房棋 牌包间面积左右商务中心个数码港提供上网文字处 理复印扫描刻录等服务面积左右。 三层至五层配有客 房间商务标间电视空调光纤接口淋浴房开水器或饮 水机等面积左右。 六层为会务区和休闲娱乐区。 配有会议室 个，大会议室个面积左右，可容纳人中型会议 室个面积左右，可容纳人小型会议室个面积利用中水冲洗厕所。 热水采 用太阳能和电辅热结合的供热方式，并定要考虑回水系统，减少热 效和水资源的浪费。 建立节能制度，培养服务人员的节约意识，节约 上要以小看大，点水，度电，根针，条线，人人都是监督员。 人员的配置上注重专多能，例如保安可以兼门童和行李生服 务班和卫生班可以整合。 客房的清扫可以参照计件工资的方式，也可 以在此基础上承包，也可以承包给其他的酒店的客房部，或者是家政 公司。 设备可以承包给其他饭店的工程部，也可以承包给个体经营者。 定位中高档商务酒店 三层至五层每层改造客房间。 过道为中档地毯。 房间内设置卫生间。 室内为强化木地板，房间内墙纸。 配制电视，空调，上网，照明灯功能。 外墙采用色彩明快的乳胶漆。 配套功能区方案待定。 注建议房间数量适当增加，减少不产生效益的配套功能。 装修要符合商务性质消费者的要求，要够档次，但也不能太奢华， 应大气而有品位。 同时降低预约入住包括电话及网络预约的住房费 用主要材料镜面,玻璃,墙纸,地毯,仿古地砖,皮纹墙砖,软包,大理 石等商务风新概念客房是酒店获取经营收入的主要来源，是客人 入住后使用时间最长的，也是最具私密性的场所。 而此次的设计则是 对传统酒店客