档精装住宅价格回落到，元 的可能性较小。 地价地价变化幅度净利万投资利润率投资年回报率 当住宅销售均价在元时，由上表看出股权交易价不高于元时， 投资年回报率才达到，按元交易，利润空间不算太高。年调控从紧的基调，随着珠海国四 条即将出台，将给珠海楼市带来定的不确定性，但调控从紧的基调不会改变。 四珠海城市建设 未来珠江口西岸核心城市 在国务院审议通过和正式下发的珠江三角洲地区改革发展规划纲要中明确提出， 珠江口岸地区以珠海市为核心，这上升到国家战略层面的纲要让珠海再次站 在了引领珠江西岸发展的核心位置之上。珠海被定位为核心，珠海作为珠江西岸核心城市，将与以佛山江门中山 肇庆市为节点的珠江口西岸城市起，努力提升地区发展水平，珠海珠江西岸核心城 市这定位，与年前邓小平将珠海定位为特区，具有同等重要意义。 珠海大交通脉络即将成型 各交通线路说明 道路网结构骨架道路网络名称备注 纵向道路 由东至西 京珠高速金凤路三台石路港 昌路 承担珠海东部对外联系以及与区域内主要 城市联系的功能 国道翠屏路南湾大道横 琴大桥莲花口岸 联系横琴南湾和中山主城 太澳高速 中山沿江快速磨刀门东侧快速路中山西部南北向公路延伸至洪湾 珠海八纵六横道路网规划江珠高速机场以及鹤洲南 珠海机场机场北路联系机场金湾中心城和斗门中心城至莲洲 平东路高栏港口第二通道 珠港大道北部直接联系江门，同时与江珠高速衔接 横向道路 由南至北 莲花大桥金琴路珠海机场高 栏港 港珠澳大桥洪屏路江珠高速 珠海大道改造成为快速联系通道 梅华路中山南部珠峰大道承担中心城区与西区交通联系的功能 粤西沿海高速公路 中山横五线莲洲江门南江门南部横向公路延伸 珠海八纵六横交通网络的构筑，将使珠海珠江西岸核心城市的地位更加 明显，同时各大交通线的建成将对其所处区域的房地产项目产生较强的推进作用。 战略性重大项目相继推进完成 港珠澳大桥 港珠澳大桥连接香港与澳门珠海，主体工程为全长约公里的跨海桥隧，香港 的连接线公里，珠海的连接线公里。在香港的衔接点选在大屿山散石湾，珠 海端登陆点选在拱广工作。 对地块现状年限及现有权属人进行深入分析，因现有地块来源相对复杂， 在地块洽谈过程需多方面了解，规避人为因素风险。附件 交易成交确认书建设用地批准书建设用地规划许可证用地平面图 梅华北号地块产权规划资料 投资明细估算 梅华北号居住地块投资测算 项目概况 项目背景 本地块属于政府置换调整项目，位于珠海新香洲梅花西路北侧红山路西侧，现由 澳门宜嘉投资有限公司占股浙江华泽投资发展有限公司占股共同 持有，该地块股东同意将本项目次性转让。 项目基本属性 项目规划指标 用地性质住宅商业容积率 规划用地面积建筑密度 规划计容积率建筑规模绿地率 配套公建停车位车位建筑面积 套型限制户型 项目属性 项目地理位置 项目四至 项目地貌状况 该项目位于梅华西路以北红山路以西，地块方正地块平整无附属建筑物，地势 较低，积水。 吉大 新香洲 香洲 本案 项目优劣势 优势 项目位于中心城区，地理位置优越 周边配套成熟生活便利 地块方正平整 不近主干道，噪音较少。 劣势 项目四周均有高层建筑物，日照受影响 地块规模不大，不宜打造大型社区。 机会 珠海城市竞争力提升 区域内供应量减少 珠海市区地块稀缺，新盘少。 威胁 整个经济形势不明朗，调控从紧 本项目入市时周边竞争项目逐步成熟。 二珠海市宏观经济形势 珠海地区生产总值 珠海市年年区域