（定稿）惠州某广场项目可研计划书（完整版）

第九章财务效益估算 项目开发前景 根据惠州市城市总体规划，未来十年惠州市城区将向外有较大 的扩展，并且，市区主要是向河北岸延伸，向南过渡至滨海城市只是 工业的拓宽而不会波及社会大的经贸体系。

具体来看，本地块开发面 临的外部环境制约及前景如下 用地条件规划区除东面有小块山坡外，其他地势相对平 坦。

四周相同类型的项目 香港的连通性较高，这差异使香港公司和在香港的外国公司的投 资技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济的发 展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。

根据有关方面的测算，在广东香港企业北上的数量与陆路交 通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少，制造业 外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额增加 至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业 外资投入的金额就增加到。

进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。

的签署 与实施，在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强，香港的 国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。

惠州作为 珠三角城市重要的员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷 性，进步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周 边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方 面，有更大的作为。

南海石化项目和大亚湾经济区的建设 落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元， 是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总 公司及广东投资公司合资经营。

项目采用世界先进的石油化工技术， 年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量的化工产品，年销 售值达亿美元，对下游产品的拉动效应为。

该项目已于 年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装置建设，预计到 年正式建成投产。

未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化 产品在中国还有很大的发展空间，惠州正积极抓住这次机会，争取吸 引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至广东省 重要的石化基地。

大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积 平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里，自然条件得天 独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡 水资源和旅游资源也十分丰富。

初步形成了比较完善的道路供水 供电通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优 越条件。

大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌公 司是全球强跨国公司之，拥有先进的管理和技术设备，在世界 石化市场占据重要地位。

壳牌公司行性研究中，暂不对这部分项目投资进行回收，不作为项目收益 部分计入总收益里面。

财务指标的选取 本项目经济效益分析报表格式的依据是国家计委和建设部发布的 建设项目经济评价方法与参数第二版，参照我国的财会制 度，结合现时房地产开发的实际情况，对项目投资计算经济效益。

参 本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证广场投资的 必要性可能性有效性和合理性。

按照国家有关规范，可行性研究 包括机会研究初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特 点，我们合三为，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性 研究，本项研究的原则是 项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有 关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料 进行统计与编制而成各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于 惠州市国土房管局建安工程造价的构成依据，既方面参照了该设 计工程有限公司所做的工程概算，同时与惠州市建设委员会公布的惠 州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的 资料作为对比。

总投资测算览表，系按整个开发项目完全由惠州市房地 产开发有限公司全资兴建的方案，拟分为三组采取滚动的开发形式 本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据对本项目周边物业市场 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 的调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按照国外尤其 是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目投资可行性研究报告的表述 形式，结合本项目的实际情总严谨测算得出。

本开发项目的各项财务分析部分，按照目前惠州市各类房地 产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，经过科学测算获