建安工程费 包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度 计划投入。 项目建安工程费用为万元。 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而 发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。 按上海市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，由于项目规模大，故项目管理费按前 述项之和的计取。 不可 要高度警觉，而超过说明存在泡沫问题。 从图看，上海近两年的这指标属于较为合理的范围。 需求分析 表住宅销售面积及其增长率单位万平方米 指标年份 住宅销售 面积 增长率 图 上海住宅销售面积及其增长率 单位万平方米 销售面积左轴增长率右轴 从年至年住宅的销售速度增长极快，年的增长速度达到 了，销售面积为万平方米，年由于受宏观政策的 调控，销售面积出现了负增长，销售面积为万平方米。 表城镇人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人 指标年份 城镇人均住宅使用 面积 增长率 图 上海人均住宅使用面积及其增长率 单位平方米人 住宅使用面积左轴增长率右轴 从图看上海的人均住宅使用面积的增长，年是个转折点，又达 到了个高峰，增长率为，但年又有所放缓增长率为。 上海的人均住宅使用面积增长率在全国也属于个较高的水平。年 上海的人均住宅使用面积，还有很大的增长空间。 供求关系 表上海历年供求关系对比 指标年份 施工面积销 售面积 销售面积竣 工面积 图上海住宅市场供求关系 施工面积销售面积左轴销售面积竣工面积右轴 从两个指标来分析上海住宅市场的供求关系 施工面积销售面积，从我们搜集的数据表明，这指标在以下是比较健 康的。从表看近年上海的这指标的平均值为左右，远低于。但是 年这指标有上升的趋势，需警惕。 销售面积竣工面积，从近几年的数据看，上海供求基本平衡的，还倾向于 供不应求。 市场小结 从经济发展上看实现 预期的销售收益对于项目成功的关键因素。 防范建议 作好项目前期的市场调研和客户需求调查，控制开发节奏， 注重项目整体营销策划 合理安排融资计划，保证资金充足。 十附表 项目工程计划横道图 项目开发成本估算表 项目投资计划估算表 项目销售收入与经营税金及附加估算表 资金来源与运用表 损益及利润分配表 现金流量表全部投资 敏感性分析表 项目总论 项目背景 项目名称 上海市徐汇区钦州北路街坊土地地块项目可行性研究报告 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法建设部建标号 建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资 号 关于印发经济评估方法的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经 号 上海建设工程价格信息 企业提供的相关资料 项目建设规模和内容 根据上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号及徐汇区 钦州北路街坊地块挂牌文件 项目用地经济技术指标如下表 表项目经济技术指标单位 项目名称布吉镇岗头村金圆水库周边土地项目 总用地面积， 建设用地面积， 总建筑面积， 建筑容积率 建筑覆盖率 绿化率 其中住宅 商业 资料来源上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号 徐汇区钦