满足区域内置业者的住房需 求。同时，中关村西区的发展吸引了众多国内外知名企业的入驻，为公寓产品 的开发带来了更为充足的人脉资源，加剧了房地产市场供不应求的局面。 在知识经济占前尚质押在法 院。 项目进度风险 由于该项目前期转让手续比较复杂，且该项目已经取得的所有报批手续目 前已全部过期，需要重新办理并变更至我方名下。如果重新办理规划，还有可 能受的平米的户型限制，尽管本项目地理位置非常优越，调整户型也不 会对市场产生任何不良影响，但项目前期时间将会延长。基于上述原因，再考 虑到元旦春节等长假的影响，首元所承诺的六个月内协助我方取得施工许可 证的可能性不大。况且受奥运会的影响，即使在六个月内取得施工许可证以前 的全部手续，届时也有可能被建委以奥运会前不能完工为由拒发施工许可证。如此来项目将被拖延年半到两年的时间，所以进度风险是本项目必须要考 虑的重要问题。 第二部分项目区位分析 地理位置及交通状况 项目位于北三环安贞桥东南角，南邻北三环主干线，西侧为安外大街。项 目位于北京市重要的商业区，地处燕莎丽都金融街中关村亚运 村诸商圈簇拥之中，与六大商圈交相辉映，快速便捷的立体式交通均好的地 理位置，将时间与空间完全掌控。 中关村 亚奥商圈 本案 安贞马甸商圈丽都商圈 燕莎商圈 金融街距地铁安定门站为公里，城铁太阳宫站瞬间即至，正在建设的地铁 号线和平西桥站近在咫尺距奥运主会场仅公里，驱车分钟内即可抵达， 距首都国际机场仅需分钟车程三十多条公交 印花税万元销售额 十六含税总成本 十七利润 十八成本利润率 结论 本地块所处区域定位高端客户认可度高发展前景好未来升值空间大 二本项目属于普通住宅用地，不受房地产新政策影响，同时在前期运作过程 中资金等风险较小 三项目二级开发，有较好的预期收益，利润率高 四项目开发可为公司贡献约个亿元的现金流，可为公司后期土地项目的 获取，提供定支持 五通过对此项目的操作，可使公司在北京市场有个标志性建筑，利于后期 公司品牌形象的树立 六建议积极获取。 第部分项目基本情况及现行状态分析 项目基本情况 项目所处区位 项目位于东城区安贞桥东北角，地块西侧紧邻北三环，交通便利，属三级 开发用地。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目指标 目前用地性质住宅年，地下车库年 建设用地面积 建筑面积，其中地上建筑面积 地下建筑面积 其中地下车库建筑面积 容积率 建筑层数层，其中地上层，地下层 项目区位图 本案 地块现状 周边情况 地块西侧 地块南侧安贞大厦 地块南侧环球贸易中心 地块北侧居民楼 地块内部情况 地块内部的成树 二项目现行状态分析 合作模式 由于除东城区北三环东路号二期座项目待开交路线在项目附近经停，便于出 行。 二周边环境与配套 项目南侧有环球贸易中心万平米，级写字楼五星级酒店酒店式 公寓综合体，北接亚运村及奥运主会场，附近有华联商场木偶剧院等，生活 设施完备条件便利。 本案 星级酒店五洲大酒店皇冠假日酒店长城饭店昆仑饭店兆龙饭店 等。 机场项目距首都国际机场仅需分钟车程。 人文炎黄艺术馆奥林匹克公园元大都遗址公园中华民族园等。 休闲娱乐奥林匹克体育中心地坛体育馆地坛公园圣淘沙酒楼等。 本案华联 木偶剧院安贞大厦 环贸中心 第三部分项目市场分析 区域市场概况 项目位于中关村亚运村金融街燕莎丽都六大商圈的中心位置 北三环核心商务区，其价值在多年被低估之后，随着经济格局的变化和城 市多中心发展，日益凸显出巨大的发展潜力。如今，北京城市中心区域北移趋 势越来越明显，北三环核心商务区的中心地位将更加突出，关联此区域之多条 交通干道所形成的交通节点，更使其左右逢源，土地价值商业价值被全面激 活更有北京中轴路所代表的深厚传统文化底蕴和城市中轴的主导作用，将使