定风险项目总投资利润率虽达到行业般水平，但年均利润率不高，因此若建设周期拉长将进步影响项目动态收益指标。市场风险项目建于车辆段之上，不排除客户有定心理影响，为项目销售带来风险项目所在位臵现状交通及配套均不是非常便捷，这也为项目销售带来风险宏观经济及政策风险开发周期长，宏观经济及政策环境具有定不确定性，这也将为项目发展带来风险。防范建议控制土地成本投入控制工期及项目投资额提高产品性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期。投资可行性研究报告二项目地块属性界定项目概况项目位臵项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山。图宗地位臵地块现状宗地方案编号土地用途居住用地宗地形状为不规则多边形，号地块与号地块通过连廊连接，号地块相连接开发程度地块所在区域市政配套开发较完善，宗地外已进行六通通路通电通上水通下水通燃气通讯，宗地内场地基本平整地上状况现状为号线蛇口西车辆段工程项目。图宗地形状地势投资可行性研究报告图宗地现状图宗地现状图宗地现状图宗地现状项目规划指标根据委托方提供物业项目用地规划设计条件，本项目用地性质为居住用地，项目建设指标如下表。表地块指标表序号项目规模总用地面，建筑容积率建筑覆盖率建筑高度计容积率建筑面积，保障性住房，物业管理用房住宅，单身宿舍，投资可行性研究报告序号项目规模商业，配套设施，社区健康服务中心，居住小区文化室，居委会社区服务站邮政所其它公共配套幼儿园，车辆段派出所，核增建筑面积，住宅首层架空面积，停车库及设备面积，车库层架空面积，机动车停车位个地块利用规划图如下项目区域环境分析项目区域环境概况单身宿舍幼儿园保障性住房住宅用地投资可行性研究报告项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道月亮湾大道相连，对外车行交通比较便利。经过本项目地块公交交通线路较少，但到达项目地块附近公交线路较多。方面，未来将有号线和号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通便捷性及。从片区氛围来看目前地块附近居住人口稀少，有定荒芜感，生活便利性配套如餐饮便利店等缺乏，区域生活氛围十分不足。另外，兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目发展带来定不利用影响。项目东北侧临近大南山别墅区如鲸山别墅等。别墅区相对，对本项目影响不明显。因此，项目未来发展不能局限于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套建设，以规避近期不足带来风险。片区关系图投资可行性研究报告本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾妈湾前海南油后海蛇口等片区。在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，不利于本项目居住项目发展及提升。片区发展分析大南山为包括高尚居住区办公创业园在内综合性地区，而赤湾则是以集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体综合性港区。本项目位于大南山片区与赤湾片区交界处。大南山片区定位大南山区发展目标是利用大南山地区特定区位及自然优势，建设具有鲜明山海城市特征，集高尚居住商业办公自然生态公园高科技创业园区综合性地区。大南山功能定位是具有郊野性质文化市政公园居住及配套高科技研发基地和重要港口门户地区。图大南山法定图则南油工业区突堤商务区海上世界大南山四海社区赤湾港物流港口片区花园城社区本项目位置投资可行性研究报告数据来源深圳市规划网项目西南侧即为赤湾地区，赤湾区城市发展目标是高标准建设，以港口作业区临港产业区和生活服务区三大主要功能区为主现代化综合港区。赤湾区功能定位是集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体综合性港区。规划发展意向根据规划，片区应利用大南山公园别墅区人行入口，组织大南山公园海上世界深圳湾滨海休闲带人行空间联系，体现山城海相互交融。随着深圳市城市总体规划草案出炉，深圳发展重点再次向西扩展。前海中心跃而成焦点，深圳有望出现第个真正国际滨海建筑群落。项目目前拥有陆路水路交通优势，未来将规划号线和号线，城市内外交通便利性将进步提高主要交通干道主干路兴海大道，双向车道南海大道，双向车道港湾大道，双向车道月亮湾大道，双向车道，通过月亮湾大道和南海大道便可以和西部通道相联。西部通道开通，将引发香港和蛇口经济良性发展集群效应，地两检以及小时通关将彻底改变蛇口片区面貌。随着西部港区大规模扩建以及未来规划中广深沿江高速开工建带装修成本，其它不带装修项目经济效益分析分析前提项目投资估算项目资金构成投资使用计划收入分析项目结果指标分析项目风险分析及防范建议七附表投资可行性研究报告研究结论项目属性项目为物业地块用途为居住，计容积率建筑面积为万平方米，包括万平方米保障性住房和万平方米单身宿舍项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山大南山为包括高尚居住区办公创业园在内综合性地区，而赤湾则是集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体综合性港区大南山片区具有港区向城区过渡个性特征，大南山南侧地区由于靠近赤湾片区，港区货运仓储及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏项目目前拥有陆路水路交通优势，未来将规划号线和号线，城市内外交通便利性将进步提高，目前大片区配套较为完善而区域环境配套相对较差大南山未来发展意向根据规划，片区应利用大南山公园别墅区人行入口，组织大南山公园海上世界深圳湾滨海休闲带人行空间联系，体现山城海相互交融项目未来发展首先不能依托于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套建设，以规避近期不足带来风险。属性界定如下区位属性陌生区域边缘化无可延展性不纯粹物业属性上盖规模较小生活便利度属性车行便利度较高生活配套匮乏生活氛围属性居住氛围不足无生活配套提升可能资源属性大南山麓线山景资源海景资源居住及港口交界处港区向生活区过渡性质拥有定山体及海景资源车辆段上盖中小规模住宅物业发展项目。项目投资环境宏观经济环境中国经济经历了过去几年高速增长之后，开始进入个周期性回调阶段，房地产市场受到影响美国次贷危机引发了金融海啸，恶化外部经济环境及其不确定性投资可行性研究报告运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复市场信心，楼市有定反弹房地产政策方面，由从紧转为明显放松，市场效果已初步显现。深圳市房地产市场总体环境关内新增住宅用地供给持续降低，土地稀缺性增强，将直接影响到关内新增住房供给截至到年月，深圳市房地产市场总体呈现回暖迹象，价格出现上涨，交易量先升后降年初，房产需求以刚性需求为主，从月春交会来看，主力成交楼盘以低价位为主近期需求结构由首次臵业向改善性臵业转变，同时投资需求增加年月，深圳房地产市场呈供小销大，供应量大幅下降，成交量环比略有上升，其中手房市场呈现量价齐升，二手房市场量跌价升，部分地区成交价格量出现下降趋势，其中南山区。从片区氛围来看目前地块附近居住人口稀少，有定荒芜感，生活便利性配套如餐饮便利店等缺乏，区域生活氛围十分不足。另外，兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目发展带来定不利用影响。项目东北侧临近大南山别墅区如鲸山别墅等。别墅区相对，对本项目影响不明显。因此，项目未来发展不能局限于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套建设，以规避近期不足带来风险。片区关系图投资可行性研究报告本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾妈湾前海南油后海蛇口等片区。在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，不利于本项目居住项目发展及提升。片区发展分析大南山为包括高尚居住区办公创业园在内综合性地区，而赤湾则是以集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体综合性港区。本项目位于大南山片区与赤湾片区交界处。大南山片区定位大南山区发展目标是利用大南山地区特定区位及自然优势，建设具有鲜明山海城市特征，集高尚居住商业办公自然生态公园高科技创业园区综合性地区。大南山功能定位是具有郊野性质文化市政公园居住及配套高科技研发基地和重要港口门户地区。图大南山法定图则南油工业区突堤商务区海上世界大南山四海社区赤湾港物流港口片区花园城社区本项目位置投资可行性研究报告数据来源深圳市规划网项目西南侧即为赤湾地区，赤湾区城市发展目标是高标准建设，以港口作业区临港产业区和生活服务区三大主要功能区为主现代化综合港区。赤湾区功能定位是集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体综合性港区。规划发展意向根据规划，片区应利用大南山公园别墅区人行入口，组织大南山公园海上世界深圳湾滨海休闲带人行空间联系，体现山城海相互交融。随着深圳市城市总体规划草案出炉，深圳发展重点再次向西扩展。前海中心跃而成焦点，深圳有望出现第个真正国际滨海建筑群落。项目目前拥有陆路水路交通优势，未来将规划号线和号线，城市内外交通便利性将进步提高主要交通干道主干路兴海大道，双向车道南海大道，双向车道港湾大道，双向车道月亮湾大道，双向车道，通过月亮湾大道和南海大道便可以和西部通道相联。西部通道开通，将引发香港和蛇口经济良性发展集群效应，地两检以及小时通关将彻底改变蛇口片区面貌。随着西部港区大规模扩建以及未来规划中广深沿江高速开工建带装修成本，其它不带装修号地块与号地块通过连廊连接，号地块相连接开发程度地块所在区域市政配套开发较完善，宗地外已进行六通通路通电通上水通下水通燃气通讯，宗地内场地基本平整地上状况现状为号线蛇口西车辆段工程项目。图宗地形状地势投资可行性研究报告图宗地现状图宗地现状图宗地现状图宗地现状项目规划指标根据委托方提供物业项目用地规划设