（立项分析）财富中心项目立项可行性论证建议书（终稿）

基于普陀区政府整体规划方向，目前长风真如真北地区均是普陀区政府鼓励发展重点商务区，如前文所述，各区域发展重点各有特点，目前这三个今后写字楼重点供应区均处于起步状态，年后将会对普陀区写字楼市场格局产生重大影响。

今后年间，普陀区将是市中心区域内写字楼供应量最大行政区域。

单位普陀区写字楼成交供应比成交面积供应面积普陀区年共计新增办公楼万，环比下跌。

全年成交办公楼万，环比下跌。

由于写字楼供应结构问题，年区域写字楼成交均价元，环比下跌。

普陀区新增企业个数新增企业类型年新增企业数年新增企业数年新增企业数私营企业户内资企业户三资企业家从普陀区新增企业数量来看，基本保持稳定态势，办公楼市场需求具有定保证。

基于这样经济背景，区域内规划写字楼未来供应量也十分可观。

真北真如长风共计规划有近万左右办公项目，且有国浩旭辉长实等诸多实力开发商进入该区域市场，届时竞争将十分激烈。

由于市场需求容量有限，本项目规划办公部分也应及早入市，抢占先机。

区域办公竞品分析项目名称开发面积功能定位规划百联中环购物广场万商业万酒店万办公万大型百货购物中心家居卖场餐饮休闲广场五星级酒店公寓式办公楼绿洲湖畔商务港万办公万酒店公寓万商业万住宅万国际化高标准写字楼环型商业休闲街酒店与酒店式公寓高层经典住宅创邑金沙谷万创意办公时尚美食街创意产品专卖店旭辉世纪广场万商业办公万公寓式酒店万创展公寓式办公甲级写字楼北岸长风万期万办公写字楼购物中心休闲娱乐五星级酒店酒店式公寓受到普陀区大力发展商贸影响，其为市中心新建办公项目体量最多行政区之，目前市场竞品主要集中在真北路沿线及长风生态商务区。

特征均为大型商办综合项目如上图所示，目前本项目竞品个案中，除创邑金沙谷为小型创业园区外，其余项目均为万以上大型综合项目，其物业形态均十分齐全，且较为类似，包含有甲级写字楼酒店式公寓五星级酒店创业办公等。

该情况主要是受到土地规模限制所致，而本项目办公面积也达到万，建筑单类型物业风险较大，因此建议采取混合物业形态。

特征写字楼类型雷同，竞争压力大区域内写字楼均以甲级或准甲级写字楼标准建设，建筑品质并非各项目竞争点。

目前总部基地型写字楼群和小面积写字楼为市场主力供应两类物业，也是上述竞品两个主要物业类型。

总部基地型项目由于些项目地理位置缺陷，概念过于夸大，其实际需求受到质疑。

小面积写字楼在市场上销售情况较好，但目前市场供应过大。

项目办公客户方向据中房指数显示，去年第三季度上海甲级办公楼平均租金已达美元平方米天，同比上涨了，创下了上海自年以来新高。

而随着上海甲级办公楼市场租金压力持续增大，企业外迁动力正在不断增强，传统外围准区域逐渐成为投资商和大型企业共同关注热点。

据统计数据显示，普陀区年季度引进内资企业户，注册资金亿元。

其中服务业户物流业户，注册资金万元以上企业户，其中万元以上户，引进企业规模和质量在不断提高。

上海陆上货运交易中心月日在西北物流园区内正式开工建设，其将通过整合城市现有货运服务资源，形成上海市内货运巴士城市终端网络，服务于长三角和全国。

综上三点，本项目应充分利用紧靠中环线沪宁高速公路地理优势，以市区传统区域外迁大中型企业外省市主要为长三角大中型服务业企业和物流企业为主要客户目标。

另外，据调查，长寿路中山北路区域办公楼主要以老式乙级办公楼为主，其入驻企业行业分布范围较广，包括纺织贸易电子化工咨询服务业等多个行业，企业多为国内小型企业或大型企业代表处，办公场地较小。

中山北路作为物贸条街，更是聚集了大量贸易类公司。

所属区域物业名称入驻企业特点入驻率中山北路联合大厦各地办事处纺织公司物贸大厦金属贸易期货公司新建业中心电脑电器家部，如在项目地块范围内，则为项目西北侧唯临路入口。

周边环境地块以西与真光新村老式住宅区仅墙之隔，无进出通道。

地块以南紧贴曹安公路，连通中环线立交桥和沪宁高速，道路情况复杂，来往车辆极多，环境非常嘈杂。

同时，由于高架下匝道影响，使得进入该地块通路被阻挡，需绕行百米。

地块以东为真北路，有高架支柱和栅栏阻拦。

地块以北有如家快捷酒店少量中低挡餐饮设施及住宅区。

配套设施交交通通配配套套项目紧邻真北路中环线曹安公路沪宁高速公路三条上海西北侧交通动脉，可以方便直达市区各处，距离上海虹桥国际机场仅公里，且周边分布有北安线等众多公交线路，交通出行十分便利。

商商业业配配套套项目周边商业配套较为齐全，拥有百联中环中心麦德龙红星美凯龙百安居迪卡侬乐购苏宁国美梅川路欧亚步行街等大型商业设施，作为区域商业中心已经初见规模。

项目环境现状总结项目地处普陀区中环区域，区位道路条件较好，交通出行十分便利。

作为居住聚集区，其发展较为成熟，商业配套设施较为完善。

由于项目临路面为真北路中环沪宁高速公路两大高架环绕，机动车出入通路上受到较大影响，地块西北角出入口所临子洲路金汤路均仅为双车道道路，本项目未来出入动线需着重考虑。

否则道路环境将对项目尤其是商业部分构成不利影响。

区域规划情况区域建设规划根据普陀区十五规划，普陀区将在未来重点规划建设大区域真如城市副中心长风生态商务区真真北北组组团团商商贸贸群群桃浦都市产业园长寿综合服务带，其中本项目位于真真北北组组团团商商贸贸群群。

商务商业娱乐真如城市副中心综合商务中心便利性购物中心历史风貌旅游文化区长风生态商务区高科技生态商务港高端商业品牌店苏州河娱乐休闲区真真北北组组团团商商贸贸群群长长三三角角商商务务平平台台大大型型专专业业商商贸贸中中心心都都市市休休闲闲娱娱乐乐中中心心桃浦都市产业园物流枢纽中心长寿综合服务带现代服务业集聚区餐饮娱乐购物区旅游休闲区目目前前以以上上区区域域除除长长寿寿路路沿沿线线商商务务带带已已成成熟熟外外真真如如真真北北长长风风三三个个重重点点规规划划地地区区重重新新建建设设均均刚刚起起步步就就目目前前定定位位方方向向真真北北地地区区区区别别与与其其他他重重点点规规划划地地区区关关键键在在于于专专业业商商贸贸目目前前周周边边专专业业市市场场集集中中是是其其发发展展重重要要基基础础真真北北组组团团商商贸贸群群以中环线为中轴，南起苏州河，北至沪嘉高速公路。

重点推进九大组团式商务商业宾馆场餐饮休闲广场五星级酒店公寓式办公楼绿洲湖畔商务港万办公万酒店公寓万商业万住宅万国际化高标准写字楼环型商业休闲街酒店与酒店式公寓高层经典住宅创邑金沙谷万创意办公时尚美食街创意产品专卖店旭辉世纪广场万商业办公万公寓式酒店万创展公寓式办公甲级写字楼北岸长风万期万办公写字楼购物中心休闲娱乐五星级酒店酒店式公寓受到普陀区大力发展商贸影响，其为市中心新建办公项目体量最多行政区之，目前市场竞品主要集中在真北路沿线及长风生态商务区。

特征均为大型商办综合项目如上图所示，目前本项目竞品个案中，除创邑金沙谷为小型创业园区外，其余项目均为万以上大型综合项目，其物业形态均十分齐全，且较为类似，包含有甲级写字楼酒店式公寓五星级酒店创业办公等。

该情况主要是受到土地规模限制所致，而本项目办公面积也达到万，建筑单类型物业风险较大，因此建议采取混合物业形态。

特征写字楼类型雷同，竞争压力大区域内写字楼均以甲级或准甲级写字楼标准建设，建筑品质并非各项目竞争点。

目前总部基地型写字楼群和小面积写字楼为市场主力供应两类物业，也是上述竞品两个主要物业类型。

总部基地型项目由于些项目地理位置缺陷，概念过于夸大，其实际需求受到质疑。

小面积写字楼在市场上销售情况较好，但目前市场供应过大。

项目办公客户方向据中房指数显示，去年第三季度上海甲级办公楼平均租金已达美元平方米天，同比上涨了，创下了上海自年以来新高。

而随着上海甲级办公楼市场租金压力持续增大，企业外迁动力正在不断增强，传统外围准区域逐渐成为投资商和大型企业共同关注热点。

据统计数据显示，普陀区年季度引进内资企业户，注册资金亿元。

其中服务业户物流业户，注册资金万元以上企业户，其中万元以上户，引进企业规模和质量在不断提高。

上海陆上货运交易中心月日在西北物流园区内正式开工建设，其将通过整合城市现有货运服务资源，形成上海市内货运巴士城市终端网络，服务于长三角和全国。

综上三点，本项目应充分利用紧靠中环线沪宁高速公路地理优势，以市区传统区域外迁大中型企业外省市主要为长三角大中型服务业企业和物流企业为主要客户目标。

另外，据调查，长寿路中山北路区域办公楼主要以老式乙级办公楼为主，其入驻企业行业分布范围较广，包括纺织贸易电子化工咨询服务业等多个行业，企业多为国内小型企业或大型企业代表处，办公场地较小。

中山北路作为物贸条街，更是聚集了大量贸易类公司。

所属区域物业名称入驻企业特点入驻率中山北路联合大厦各地办事处