（立项分析）财富广场商业规划项目立项可行性论证建议书（终稿）

同时，不断增长城市消费人口和消费需求，刺激了商业开发需求，也促进了商业物业所有者管理者和经营者之间建立新关系。

再者，随着经济快速发展，现代交通工具彻底改变了市民活动范围和速度，改善了居民居住环境和生活条件，人们消费方式和行为发生了根本变化。

二业态定位三定位依据本项目地处市两条城市主干道胜利街和北海路交叉处，本市完善城市公交系统，使消费者能从城市每个角落都很方便到达本项目，同时本项目距济青高速潍莱高速国道均在分钟车程之内，项目选址位置交通条件极为便利。

本项目占地面积商业经营面积体量巨大，分别为，平方米和，平方米，项目规模符合经营需求。

现有城市商业设施基本属于传统商业业态，缺乏集购物休闲娱乐餐饮商务等功能于体站式消费综合性购物中心商业业态，本项目正好填充城市商业发展空白，既能发挥本项目规模大竞争优势，又能通过科学组合各种服务功能，满足消费者各种消费需求，发挥本项目服务功能全竞争优势。

公司经济实力雄厚企业发展战略经营理念超前，从根本上保障了本项目能够建设并成功运营个标准。

三项目形象定位背景分析商业经济是高文化经济，商业竞争实质上是商业文化竞争。

广场既是商业购物中心，也应当是文化建设中心。

除了加强商业购物营销，还要充实其文化内涵，通过提高文化品位来创造项目特色通过简洁明快建筑风格柔和亲切色彩合理楼层规划与店面设计货品科学摆放，包括运营每细节，体现亲切人性方便舒适时尚潮流项目形象通过品牌经营保证商品质量优良通过时尚渲染保证商业经营文化气息通过文化渗透保证对商品质量和人员服务管理通过质量和服务管理促进企业文化提升。

通过各种经营因素形成商业经营综合价值，进而打造个有品位项目，创造个知名商业品牌。

二形象定位商业新业态管理新典范。

定位依据本项目规模大功能全，是市第家真正能满足消费者购物休闲娱乐餐饮商务多种需求新型商业业态。

市以风筝为载体成功地打造了风筝之都城市新形象。

本项目斜对面，紧临市政府广场人民广场，项目建设将作为政府形象工程来规划设计和建设，综合考虑市城市经济发展进程需要居民生活及消费习惯变化及城市商业未来发展趋势，同时致力于提升项目所在商圈发展水平需要，项目作为市展示城市窗口，充分展示政府致力于发展经济提高人民生活质量政府新形象充分展示本项目管理规范商品时尚营销现代理念超前现代商业新形象。

四项目主题定位背景分析在经济迅猛发展前提下，市居民收入有了很大提高，社会消费品零售总额持续增长，城市居民消费类别中居住消费餐饮服装类消费比重保持平稳，恩格尔系数逐年降低，人们生活消费习惯从味讲究经济实惠逐步趋向于品牌化时尚化个性化消费，本项目定位应顺应这市场需求状况，充分满足人们生活及消费需要。

二主题定位项目整体主题定位休闲各楼层主题定位生活品位流行精品女人时尚休闲空间快乐时空三定位依据紧扣项目业态定位。

应顺应城市经济发展收入增加消费市场和消费方式变化以及城市新形象消费新理念要求。

充分利用人民广场在城市中地位和影响力，延伸其市民休闲聚会功能。

与市内其它商业设施形成独特经营特色，提升本项目竞争力。

五项目经营定位背景分析经营是购物中心核心功能，满足消费市场需求是购物中心运营目标。

本项目整体风格呈现大精雅，大是针对项目规模而言，精是突出项目规划设计建设服务功能以及经营商品特点，雅代表了项目整体空间环境和营销环境。

整个项目经营特色鲜明，各业种及类别细分明确，充分适应消费者消费习惯并满足其消费需求。

二经营定位品牌化时尚化个性化特色化。

三定位依据品牌化品牌主力百货品牌生活超市品牌休闲娱乐店品牌餐饮店品牌专业店品牌专卖店以及各业态区品牌专柜共同构成项目品牌经营特色。

在项目功能组合设计和招商时，对引进品牌进行合理分类科学布局有效管理，不仅坚持每个业态区每个功能区经营品牌商品，而且让整个项目成为本地知名商业品牌。

时尚化突出时尚消费新颖性时效性及周期性特点。

在项目运营中，紧紧围绕目标市场消费特征，环境商品服务各个经营因素都要求新，遵循时尚变化规律，引导消费流行。

个性化体现出消费者在追赶潮流同时更加强调与众不同，个性消费可以让顾客获得高度满足感和受尊敬感，服务要充分体现对固定租金。

通过经营提升物业价值，实现物建设，提高城市综合竞争力。

按照贯通轴线完善外环拓展出口提升干道要求，以北海路为重点，加快中心城区道路建设。

市区开展以三河整治绿化为重点绿化工程建设，新增绿化面积公顷。

深化城建机制改革。

进步开放城建市场，引进和发展城市建设先进生产力。

依靠城市资源加大建设融资力度，建立城市建设持续健康循环发展新机制。

加强土地储备，提高土地收入产出效益，确保政府土地收益突破亿元。

引导支持房地产业重点进入旧城改造市场。

未来城市发展重点是向东面扩张，形成城市政治文化旅游物流中心和高档住宅区。

三本项目所在区位交通人口状况项目区位本项目位于市胜利东街与北海路交叉口西南角。

东临北海路，正对人民广场南靠涨湎河北接胜利东街，面对怡和星国际西临人民保险大楼东北与市政府紧密相连本项目地块位于市政治文化中心，为目前市奎文区位置最好，环境最好，市政配套设施最完善地块之。

在整个城市向东移发展趋势下，该区位有着极高发展潜力，将成为市政治文化中心，并形成市第二商圈。

本区位交通状况及易达性分析本区位交通便利，距济青高速国道潍莱高速均在分钟车程范围内，距火车站分钟车程，距机场分钟车程，与域外联络交通十分便利。

市内公交直接通过本区位有路三条公交车路线，本区位距公交车站范围内有路十条公交路线经过，可通达市内每个区域。

距坊子区公里，寒亭区公里，均有公交车通达本项目。

因此，市内任何区域内居民到达本项目都十分便利。

人口状况年底全市总人口万人，其中非农业人口万人，男女性别比为，人口自然增长率。

本区域内集中了市大部分高收入居民，消费能力很大，同时，本区域还有所小学两所中学所大学，在校学生教职员工万多人。

人民公园重新改造涨湎河景观整治东风街和北海路景观大道建设，给本项目带来旺盛人气。

消费习性分析目前市民已形成消费习惯，消费中心集中在老城区中心。

但到世纪泰华佳乐家购物现象日趋增长，东部富人区购物消费习惯明显发生改变，随着城市东移扩张，东部商圈将会逐步建立和发展完善，影响力逐步加大，最终形成市重要商圈之。

四项目分析优势分析投资商经济实力雄厚，拥有良好社会资源。

投资商具有多年资本投资资本运作经验，战略意识超前。

项目所在地交通便利，易达性好。

近临人民广场作为城市最大市民休闲聚散地，发展前景光明。

项目拥有政府支持，外围环境良好。

先规划后营，使物处市市政府斜对面，紧临市政府广场人民广场，项目建设将作为政府形象工程来规划设计和建设，综合考虑市城市经济发展进程需要居民生活及消费习惯变化及城市商业未来发展趋势，同时致力于提升项目所在商圈发展水平需要，项目作为市展示城市窗口，充分展示政府致力于发展经济提高人民生活质量政府新形象充分展示本项目管理规范商品时尚营销现代理念超前现代商业新形象。

四项目主题定位背景分析在经济迅猛发展前提下，市居民收入有了很大提高，社会消费品零售总额持续增长，城市居民消费类别中居住消费餐饮服装类消费比重保持平稳，恩格尔系数逐年降低，人们生活消费习惯从味讲究经济实惠逐步趋向于品牌化时尚化个性化消费，本项目定位应顺应这市场需求状况，充分满足人们生活及消费需要。

二主题定位项目整体主题定位休闲各楼层主题定位生活品位流行精品女人时尚休闲空间快乐时空三定位依据紧扣项目业态定位。

应顺应城市经济发展收入增加消费市场和消费方式变化以及城市新形象消费新理念要求。

充分利用人民广场在城市中地位和影响力，延伸其市民休闲聚会功能。

与市内其它商业设施形成独特经营特色，提升本项目竞争力。

五项目经营定位背景分析经营是购物中心核心功能，满足消费市场需求是购物中心运营目标。

本项目整体风格呈现大精雅，大是针对项目规模而言，精是突出项目规划设计建设服务功能以及经营商品特点，雅代表了项目整体空间环境和营销环境。

整个项目经营特色鲜明，各业种及类别细分明确，充分适应消费者消费习惯并满足其消费需求。

二经营定位品牌化时尚化个性化特色化。

三定位依据品牌化品牌主力百货品牌生活超市品牌休闲娱乐店品牌餐饮店品牌专业店品牌专卖店以及各业态区品牌专柜共同构成项目品牌经营特色。

在项目功能组合设计和招商时，对引进品牌进行合理分类科学布局有效管理，不仅坚持每个业态区每个功能区经营品牌商品，而且让整个项目成为本地知名商业品牌。

时尚化突出时尚消费新颖性时效性及周期性特点。

在项目运营中，紧紧围绕目标市场消费特征，环境商品服务各个经营因素都要求新，遵循时尚变化规律，引导消费流行。

个性化体现出消费者在追赶潮流同时更加强调与众不同，个性消费可以让顾客获得高度满足感和受尊敬感，服务要充分体现对固定租金。

通过经营提升物业价值，实现物休闲娱乐餐饮商务等功能于体站式消费综合性购物中心商业业态，本项目正好填充城市商业发展空白，既能发挥本项目规模大竞争优势，又能通过科学组合各种服务功能，满足消费者各种消费需求，发挥本项目服务功能全竞争优势。

公司经济实力雄厚企业发展战略经营理念超前，从根本上保障了本项目能够建设并成功运营个标准。

三项目形象定位背景分析商业经济是高文化经济，商业竞争实质上是商业文化竞争。

广场既是商业购物中心，也应当是文化建设中心。

除了加强商业购物营销，还要充实其文化内涵，通过提高文化品位来创造项目特色通过简洁明快建筑风格柔和亲切色彩合理楼层规划与店面设计货品科学摆放，包括运营每细节，体现亲切人性方便舒适时尚潮流项目形象通过品牌经营保证商品质量优良通过时尚渲染保证商业经营文化气息通过文化渗透保证对商品质量和人