设快速发展。湿地公园大学城建设，具有打造高品质楼盘先天条件随着甲秀南路全线通车，湿地公园建设启动，大学城建设稳步推进，花溪得天独厚生态优势加上独无二文化氛围开始为楼市注入持久动力，成为花溪楼市厚积薄发强大引擎。使得花溪整体居住环境品位大大提升。花溪优居特点越来越明显。城市旅游避暑资源，吸引高端项目客群纷至沓来作为个城市高端大盘，注定了本项目目标客户群除了本地客户之外，外地客户也是个重要来源。而城市旅游资源丰富为这目标客户群实现奠定了坚实基础。四威胁政策施压，导致市场产生观望气氛由于近来房地产市场调控不断，限购限贷加息上调银行存款准备金等措施，对交易量产生定影响。导致市场产生定观望气氛。竞争对手瓜分市场由于湿地经济潮加上大学城建设影响，使不少省内甚至国内知名品牌地产开发企业开始关注花溪市场。在这些企业当中不排除恶意竞争可能。五分析小结通过对项目分析可知，项目最大优势在于拥有自然资源，包括项目自身内部自然资源以及项目所处区位外部自然资源，自然资源是项目核心竞争力最大发展机遇来自于城市发展快速提升，快速提升城市发展将直接为项目开发奠定坚实基础而两者之合力则可产生更为庞大推动力，有效支撑项目后续开发以及盈利能力提升。项目劣势和威胁除了政策风险难以控制外，其余均可借助项目地块自身条件通过合理定位采取适当营销措施避免或减少其影响。图表总结示意图优势企业品牌资源及区位条件劣势区域产业结构单区域地价高，导致项目开发成本增加高端物业销售周期相对较长机会区域宏观形势向好，城市消费范围扩容湿地公园大学城建设，具有打造高品质楼盘先天条件城市旅游资源丰富，高端物业客户覆盖广威胁政策施压，导致市场产生观望气氛竞争对手瓜分市场二项目定位思考整体定位项目总占地亩，总建筑面积超过万方。项目自身规模优势资源优势等与贵阳市宏观经济发展环境和定位契合，拟在地方政府全力支持下，结合产品多样性，可解决大学城刚需以及二三次改善性客户需求。打造成为区域内首席高端生态社区。二产品定位结合容积率和地块特征考虑，项目建设初步定位为别墅联排别墅花园洋房高层配套商业以及配套公建种形态。其中，别墅平方米，占地上建筑面积联排别墅平方米，占地上建筑面积洋房平方米，占地上总建筑面积，高层平方米，占地上总建筑面积。项目配套商业平方米，占地上总建筑面积，配套及公建平方米，占地上总建筑面积。三客户定位主力臵业客户群，岁，来自本区域和贵阳市两城区及省内外客户以大学城教师市中心工作企事业单位公务员及省内外二三次臵者为主由于本项目体量较大，且配有独栋联排等高端产品。考虑到贵阳市乃至贵州省经济水平在西部地区还处于相对低位，高端客户群体容量相对有限，因此本项目目标客户群体还需要着力拓展贵阳周边成都重庆昆明长沙广州等城市度假避暑客户群体本土和其他地区商务旅游目来黔人士。四产品初步价格定位结合目前贵阳市场发展现状，并且本着保守估算减小项目立项风险定位原则，初步判定本项目各种物业形态可实现销售价格如下别墅元平方米联排别墅元平方米花园洋房元平方米高层元平方米此外，本着保守估算减小项目立项风险定位原则，在项目测算时并不考虑价格涨幅。图表项目市场比较定价表影响因素权重保利洛平项目金阳新世界中铁逸都国际万科金域华府花果园腾龙湾藏珑溪山御景银地班芙小镇地段价格配套交通物业管理景观规划前景楼盘规模产品结构市场资源品牌其他各项目权重合计类比项目权重系数别墅价格起价联排价格洋房价格高层价格起价第三部分规划设计初步分析规划设计可行性分析占地面积亩其中建设用地亩市政用地亩建设用地综合容积率总建筑面积万方其中住宅万方配套商业万方配套及公建万方二规划设计初步概念整体设计初步概念规划设计充分尊重原有地形地貌，保留了区内全部林地和主要天然水体规划设计充分考虑建筑群体与周围现状地形关系，合理进行功能布局，妥善处理建筑群体内各组成部分之间与地块和周围道路之间关系景观设计上将建筑景观和临近生态自然景观融为体，尽可能做到户户观景社区整体绿化做到点线面结合，丰富层次，明细结构，明晰功能二建筑设计初步概念临水库住宅考虑布臵舒适型别墅，内部较为平整，考虑花园洋房分布，交通沿线，景观面较少处，紧凑高层为主以人文关怀为视角进行建筑规划，将整个社区按产品类型规划为若干组团，各组团自成特色。几个组团之间设臵个社区服务点，体现细微关怀各组团分区明确，道路组织流畅，同时也有利于分区开发商业街会所学校幼儿园等公建配套分布合理。保利花溪洛平项目整体规划充分体现了原有地形地貌自然之美，必将成为贵阳高品质居住小区典范之作。最终规划布局以设计图纸为准。图表项目初步设计方案建筑排布示意图第四部分项目开发及销售计划项目整体开发计划初步估计，项目整体开发完毕最后批房源建设完成需个工程整年项目正式启动时间为年月，项目销售时间需要年年第四季度年第四季度。二项目工程计划工程进度计划原则以别墅与联排别墅两类高端物业作为项目期启动物业形态，其中年别墅启动，开发量为，联排别墅开发量为。以此确立项目整体高端形象，为后期项目整体价值提升奠定基础根据市场整体容量，项目整体开发体量逐步增加为了缓解前期现金流压力，在项目期启动时配以定比例花园洋房和高层产品作为辅助为了满足项目商业配套需求，在年开始启动商业配套建设，按规划分期建设为确保项目前期住户日常生活需要，社区配套及公建会所幼儿园以及社区配套于开始建设四部分项目开发及销售计划项目整体开发计划二项目工程计划工程进度计划原则二整体工程进度计划三项目销售计划销售进度计划原则二整体销售进度计划第五部分项目资金计划预测项目技术经济指标二项目投资估算三销售回款四资金来源与运用五借款还本付息第六部分项目经济分析盈利能力分析静态盈利能力分析二动态盈利能力分析二敏感性分析盈亏平衡点分析二敏感性分析三现金流流量分析第七部分结论及建议第八部分附件附表项目成本明细表二附表项目损益表三附表项目全部资金现金流量表第部分项目概况项目综述贵阳保利臵业花溪洛平项目位于贵阳市花溪国家城市湿地公园南段，紧邻花溪区行政中心核心区和贵州花溪大学城，面向正在建设中大地之舞中华舞博园，坐拥亩国家级花溪公园花溪百步桥黄金大道等丰富景观资源，具有较高生态住居价值。毗邻新区主干道和分别通往花溪青岩古镇两大旅游景区方向清溪路，初步规划贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利。地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势，是花溪区不可多得高品质综合用地。项目总占地面积亩，分为商品房建设用地和市政用地两部分。其中商品房建设用地亩，市政用地亩亩。商品房建设用地整体容积率为，可实现商品房总建筑面积万平方米包括配套商业幼儿园学校会所等社区配套，拟建成包括别墅联排洋房以及高层等丰富物业形态高端综合社区。图表项目城市区位示意图机场火车站金阳本项目约公里约公里约公里二项目基本情况项目区位项目所在城市属于贵州省省会，是贵州省唯个中心城市是西部大开发国家重点建设南宁贵阳昆明经济带中心城市之是泛珠江三角洲重要组成部分是北部湾经济圈连接西南经济圈桥头堡，在西部城市发展乃至全国发展战略中均占有重要地位。图表项目城市区位示意图项目所处城市内部区位属于贵阳市著名旅游风景区文化教育聚集区装备制造业生态工业区和农产品加工基地，是贵阳十大经济板块之，产业以及旅游资源丰富，是贵阳市最适宜居住行政区，也是贵阳市城市经济发展重要推动力，城市未来发展主要拓展区域之。图表项目城市内部区位示意图项目所在地距贵阳市中心约公里，至贵阳龙洞堡机场级国际机场约公里。片区域内交通网络健全。贵昆湘黔铁路贯通区内，北有贵阳西站及货场，西有湖潮站和磊庄机场，东北部有贵阳龙洞堡机场，花溪大道直通贵阳市中心区，桐惠路建成并通车，国道和省道贯穿全境，贵阳环城高速公路南环线甲秀南路建成通车，使花溪交通转换实现质飞跃。图表项目区域区位示意图二项目四至图表项目四至示意图项目东临城新区大道，南临清溪路，北面临迎宾大道。三土地性质项目宗地为花溪区溪南新区洛平水库旁两地块，地块性质为商业文化娱乐及住宅用地。四规划条件项目总占地面积亩，位于花溪区溪南新区洛平水库旁两地块。主要是商业文化娱乐及住宅用地，其中地块内须配建用地面积不小于者为主由于本项目体量较大，且配有独栋联排等高端产品。考虑到贵阳市乃至贵州省经济水平在西部地区还处于相对低位，高端客户群体容量相对有限，因此本项目目标客户群体还需要着力拓展贵阳周边成都重庆昆明长沙广州等城市度假避暑客户群体本土和其他地区商务旅游目来黔人士。四产品初步价格定位结合目前贵阳市场发展现状，并且本着保守估算减小项目立项风险定位原则，初步判定本项目各种物业形态可实现销售价格如下别墅元平方米联排别墅元平方米花园洋房元平方米高层元平方米此外，本着保守估算减小项目立项风险定位原则，在项目测算时并不考虑价格涨幅。图表项目市场比较定价表影响因素权重保利洛平项目金阳新世界中铁逸都国际万科金域华府花果园腾龙湾藏珑溪山御景银地班芙小镇地段价格配套交通物业管理景观规划前景楼盘规模产品结构市场资源品牌其他各项目权重合计类比项目权重系数别墅价格起价联排价格洋房价格高层价格起价第三部分规划设计初步分析规划设计可行性分析占地面积亩其中建设用地亩市政用地亩建设用地综合容积率总建筑面积万方其中住宅万方配套商业万方配套及公建万方二规划设计初步概念整体设计初步概念规划设计充分尊重原有地形地貌，保留了区内全部林地和主要天然水体规划设计充分考虑建筑群体与周围现状地形关系，合理进行功能布局，妥善处理建筑群体内各组成部分之间与地块和周围道路之间关