务业，工作和居住也离不开服务业。嘉里扬州酒店位于风景优美扬州西区，它建成正好弥补了扬州在现代化旅游服务休闲度假方面空白，使扬州城市功能得到进步升华。八促进扬州城市旅游业发展扬州市是个旅游文化名城，拥有丰富旅游资源。嘉里扬州酒店通过自己独具特色建筑景观规划业态规划，势必为扬州旅游业发展提供更大发展条件。综上所述，从嘉里扬州酒店项目所处地理位置，开发投入规划设想看，其对扬州西部服务区形成对扬州基础设施建设及促进经济发展都起到很大作用，并能较大改善扬州投资环境，促进现代化新区建设，因此，项目建设十分必要。第三章市场预测与营销设想第节扬州总体经济分析经济总量迅速扩大增速明显加快扬州市年全市完成地区生产总值亿元，人均首次跨过美元门槛。年扬州经济发展呈现五个亮点，是规模以上工业增加值首次突破亿元，达亿元，同比增长二是全市规模以上工业企业实现利润亿元，增长三是规模以上投资额达亿元，增长四是消费价格保持基本平稳五是居民消费结构升级换代加快，社会消费品零售总额达亿元，增长。二财政收入大幅度增长扬州市年全市完成地区生产总值亿元，比上年增长，财政收入亿元，增长。全社会固定资产投资亿元，增长。全年协议注册外资亿美元，增长注册外资实际到账亿美元，增长全年进出口总额亿美元，增长。市区居民人均可支配收入元，增长全市农民人均收入元，增长元。年扬州市全年国内生产总值在达到亿元人民币。比年增长了。其中，第产业增加亿元，比上年增长第二产业增加值亿元，比上年增长第三产业增加值亿元，比上年增长。扬州人年均国内生产总值年为万元，按现价汇率折算为美元，比年增加美元。第二节市场经济指标分析扬州全市服务业发展呈现持续成长态势，现代新兴服务业不断壮大。五年来，扬州积极顺应国际产业结构调整趋势，坚持以提高国民经济整体素质和产业竞争力为目标，以先进制造业和现代服务业为重点，努力促进区域生产力合理布局和产业结构优化升级，保持了国民经济持续协调发展。全市三次产业比重结构由年调整为年。年第三产业实现增加值亿元，增长，比年增加了亿元，五年平均增速为。消费品市场成长新型业态成为商品销售市场主流，大型连锁超市购物中心专卖店等新型业态销售额持续成长，沃尔玛广润发金鹰万家福等知名商家经营已步入服务品牌竞争阶段，对服务业零售业旅游业教育及休闲等产业有带动作用。二旅游市场成长扬州市以建设旅游会议城市世界人居环境城市打造文化扬州为目标，以创新机制和多源投入抢占国内旅游和会议市场。根据统计，今年春节黄金周，扬州市共接待游客万人次，比去年同期增长，旅游收入为亿元，比去年同期增长。去年十黄金周期间，全市接待游客万人次，市区宾馆住房率达。全市旅游收入达亿元，接待来自国外和广东上海浙江等地为数重多游客。全年旅游业共接待境外游客万人次，创汇万美元接待国内游客万人次，旅游收入亿元。此外，春节期间全市社会消费品零售总额亿元，同比增长。扬州旅游业发展同时，对高档酒店宾馆需求也更加迫切。三金融业发展日趋良好由于工业经济增长加速，外资民资投入加大和城市建设步伐加快，金融形式持续上扬。月末，全市存款余额亿元，比年初增长亿元贷款余额亿元，较年初增加亿元，均创历史新高，彻底扭转了自年以来贷款增速低于经济增长局面。第三节嘉里扬州酒店项目优势分析项目地块开发条件优势项目地块面积平方米，约亩，地面及地面以上总建筑面积酒店部分平方米。绿化率容积率不高于，高度控制在米内。土地使用年限酒店及商办部分年，自颁发国有土地使用证之日起计算。由于项目地块土地已平整，无拆迁安置相关费用，故可节省前期准备时间，尽快投入开发建设。二市场环境区位优势长三角经济圈是国内经济最发达地区之，具有经济发展快，市场规范，人口稠密，地理位置适中等特点，人均和人均国民收入在国内也首屈指，嘉里扬州酒店正位于长三角经济圈内，良好市场前景为嘉里扬州酒店发展提供了有力市场支撑。嘉里扬州酒店所处区位外围环境亦十分优美，北接体育公园，沿山河环湖小岛，并将在项目完工前兴建完毕环湖驳岸及通往小岛桥梁。三项目规模优势全球产业结构调整升级，为发展总部经济等提供可能与条件。伴随着经济发展环境变化，全球普遍进行劳动分工重组和产业结构调整升级，促使了以新经济总部经济为潮流新型主导产业发展，并催化了与之相配套起着空间支撑功能世界经济新热点。从年开始，跨国制造公司综合性机构地区总部营运中心开始大举入迁以上海为龙头长三角地区，并有向周边城市扩散趋势，特别是随着国际制造业重心大规模东移，跨国公司营运中心入迁长三角地区趋势愈加明显。扬州市新城区有成为该新经济理想境界地域和空间载体。四市场租售前景优势扬州旅游业蓬勃发展，外来投资和商务活动增加产生对酒店业更大需求。素以人文秀丽历史底蕴深厚而闻名扬州古城旅游活动资源丰富，瘦西湖等批景点天下闻名，扬州已成为江南旅游线路上颗明珠。因为句烟花三月下扬州慕名而来游客已经遍布世界多个国家和地区，年度烟花三月国际旅游节成为这座国际型旅游名城品牌盛会。扬州旅游业迅速发展，日益成为扬州支柱产业。随着扬州对外交通不断改善，特别是铁路通车，来扬系地址扬州市百祥路号广华星都会室邮政编码第二节建设单位概况嘉里置业扬州有限公司成立于年月日，是从事酒店开发，商务写字楼及房地产开发经营集项目建销租服务为体外商独资经营开发企业。注册资本万美元，实收资本万美元出资方式以美元现汇出资出资期限自营业执照签发起三个月内缴付注册资本，其余部分自营业执照签发之日起三年内缴清注册地址扬州市文昌西路北侧扬州国际展览中心内经营期限年法定代表人黄小抗电话邮政编码第三节编制依据扬州市发改委扬发改投资发号扬州市发改委关于同意号地块房地产开发项目开展前期工作通知扬州市环境保护局扬环审批号关于嘉里置业扬州有限公司嘉里扬州酒店及公寓发展项目环境影响报告表批复江苏省地震局苏震安评号关于嘉里扬州酒店及公寓发展项目工程场地地震安全性评价报告批复扬州市地震局扬震安号关于嘉里扬州酒店及公寓发展项目工程场地地震安全性评价结论性意见审批意见扬州市人民防空办公室扬防办字号关于在扬州香格里拉酒店及公寓项目中建设人防工程批复扬州市规划局规管设字第号规划设计方案审批通知书规管设字第号规划设计方案审批通知书及控制性详细规划扬州市国土资源局国有土地使用证扬国用第号江苏省扬州工商行政管理局营业执照企独苏扬总字第号上海柯拉克会计师事务所嘉里置业扬州有限公司审计报告及会计报表技术咨询合同书委托方提供其它资料。详见附件。第四节主要技术经济指标序号项目名称数量单位总用地面积总建筑面积计入容积率地上酒店公寓不计入容积率地下酒店公寓地上公寓首层架空层容积率建筑占地面积建筑密度绿化率停车位个酒店部分酒店酒店楼层标准层标准间酒店酒店式公寓机动车停车场自行车停车场小计标准间酒店总计地上小计地下小计酒店总计第二章项目背景与必要性第节项目背景飞速发展扬州扬州是个具有两千五百年历史文化古城，近年来在商务发展上，已逐渐在长三角城市中展露头角，总面积平方千米，市区总面积平方千米，境内地形西高东低，从西向东呈扇形逐渐倾斜。全市总人口万其中市区人口万人，现区划分为个市辖区个县级市个县广陵区维扬区邗江区仪征市江都市高邮市宝应县和新城西区。扬州市是苏北和苏南之间重要连接都市距离省会南京仅公里距禄口国际机场仅个小时距离上海虹桥机场更不超过两个半小时。此外扬州周边城市公路网络，水运码头，铁道网络更使扬州市在苏北和苏南间甚至是佳人居环境城市打造文化扬州为目标，以创新机制和多源投入抢占国内旅游和会议市场。根据统计，今年春节黄金周，扬州市共接待游客万人次，比去年同期增长，旅游收入为亿元，比去年同期增长。去年十黄金周期间，全市接待游客万人次，市区宾馆住房率达。全市旅游收入达亿元，接待来自国外和广东上海浙江等地为数重多游客。全年旅游业共接待境外游客万人次，创汇万美元接待国内游客万人次，旅游收入亿元。此外，春节期间全市社会消费品零售总额亿元，同比增长。扬州旅游业发展同时，对高档酒店宾馆需求也更加迫切。三金融业发展日趋良好由于工业经济增长加速，外资民资投入加大和城市建设步伐加快，金融形式持续上扬。月末，全市存款余额亿元，比年初增长亿元贷款余额亿元，较年初增加亿元，均创历史新高，彻底扭转了自年以来贷款增速低于经济增长局面。第三节嘉里扬州酒店项目优势分析项目地块开发条件优势项目地块面积平方米，约亩，地面及地面以上总建筑面积酒店部分平方米。绿化率容积率不高于，高度控制在米内。土地使用年限酒店及商办部分年，自颁发国有土地使用证之日起计算。由于项目地块土地已平整，无拆迁安置相关费用，故可节省前期准备时间，尽快投入开发建设。二市场环境区位优势长三角经济圈是国内经济最发达地区之，具有经济发展快，市场规范，人口稠密，地理位置适中等特点，人均和人均国民收入在国内也首屈指，嘉里扬州酒店正位于长三角经济圈内，良好市场前景为嘉里扬州酒店发展提供了有力市场支撑。嘉里扬州酒店所处区位外围环境亦十分优美，北接体育公园，沿山河环湖小岛，并将在项目完工前兴建完毕环湖驳岸及通往小岛桥梁。三项目规模优势全球产业结构调整升级，为发展总部经济等提供可能与条件。伴随着经济发展环境变化，全球普遍进行劳动分工重组和产业结构调整升级，促使了以新经济总部经济为潮流新型主导产业发展，并催化了与之相配套起着空间支撑功能世界经济新热点。从年开始，跨国制造公司综合性机构地区总部营运中心开始大举入迁以上海为龙头长三角地区，并有向周边城市扩散趋势，特别是随着国际制造业重心大规模东移，跨国公司营运中心入迁长三角地区趋势愈加明显。扬州市新城区有成为该新经济理想境界地域和空间载体。四市场租售前景优势