正不断受到人们的追逐。 西部区域，别有洞天。西部区域随着近几年的开发，规模不断扩 大，交通条件环境基础设施等都得到很大改善，涌现出不少价格 贴近百姓环境优美配套完善的小区，像王官庄小区实力花园 明星小区等。另外随着工厂的搬迁和旧城改造，西部区域又出现了汇 统花园阳光小区三箭如意苑阳光外海西子花园等档次较 高规模较大的住宅区，为人们在西部地区安居置业开辟了新的天土地进行综合开发， 既开发建设居民住宅，又加上周围配套建设学校幼儿园停车场 社区文化活动中心等服务设施，对加快发展第三产业，为居民提供就 业机会，增加居民收入，带动区域经济发展将起到积极的促进作用。 第二节项目概况 建设地址 项目地处济南市历下区浆水泉路，位于解放东路以南经十东路 以北，北有历下政务大厦历下行政审批中心，西临风景秀丽的砚池 山，附近有山东政法学院山东轻工学院山东武术学院山东武警 医院中润世纪城及圣洋海鲜大型批发市场等。该项目为济南市东部 开发的黄金地带，是济南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业 及文化气氛浓重。 二建设规模 项目规划用地面积平方米约亩，总建筑面积 平方米，其中住宅建筑面积平方米可提供住房套，配 套公建商业建筑面积平方米。 三项目投入总资金及效益 初步测算，项目建设总投资为万元，其中建筑安装工程 费用万元，其他费用万元，预备费用万元。 项目建成房屋全部出售后可实现销售收入万元利润 万元，投资利润率为，全部投资所得税后财务内部收益率为 ，投资回收期为年，项目具有定的盈利能力。敏感性分析表 明，项目具有定的抗风险能力。 四主要经济技术指标 主要技术经济指标汇总表 表 序号项目单位指标 总用地亩 总建筑面积平方米 其中住宅建筑面积平方米 公建建筑面积平方米 地下车库平方米 居住户数户 总投资万元 销售收入万元 销售利润万元 投资利润率 所得税前财务内部收益率 所得税前投资回收期年 所得税后财务内部收益率 所得税后投资回收期年 市场需求分析 第节济南市房地产开发现状 国内房地产市场现状 当前，我国住宅发展已经进入了个新的阶段，住宅建设成为社 会经济的重要推动力量。房地产开发投资连续年增长保持在以 上，年增长额保持在固定资产投资增长额的左右，直接和间接拉 动增长在个百分点左右。年全国房地产开发完成投资超 过亿元，同比增长，占同期固定资产投资的，城 乡住宅投资占房地产投资的，个人购买商品房的比重已达 。随着我国经济发展城镇化步伐加快和居民收入的提高，住 宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长 管理还有很大提升 空间。 东部地区的竞争项目缺乏综合的共享空间。 由于东部是济南高校文化科技园等产业的主要分布 区域，因此该区域内房地产项目大多以文化时尚欧化的概念为主 题，但在如何将项目主题概念与实际的小区生活相结合上，这些项目 却大多没有做到位或者为了节约开发成本而在后期将之淡化。 第章总论 第节项目背景 项目名称姚家小区西区旧城改造开发项目 二建设地址济南市历下区浆水泉路 三建设单位济南福泉房地产开发有限公司 四可行性研究报告编制依据 济南市城市总体规划 济南市房地产开发十五发展规划 济南市发展计划委员会关于第批历史遗留经营性用地项目 立项事宜的复函济计投资函号 投资项目可行性研究指南 房地产开发项目经济评价方法 城市居民居住区规划设计规范 建设单位提供的其他资料 六项目提出的背景 随着我国城镇住房制度改革的深入推进，住房建设步伐加快，住 房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产 市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 用。年国务院颁布了关于促进房地产市场持续健康发展的通 知国发号，正式确立了房地产业作为国民经济支柱 产业的地位，要求各地根据城镇住房制度改革进程居民住房状况和 收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现 多数家庭能够购买或承租普通商品住房，顺利住上自己满意的房子。 根据山东省年城镇住宅发展纲要和济南