（定稿）龙港仪邦奥特莱斯广场项目投资可研立项报告（完整版） ㊣ 精品文档 值得下载

司二项目选址本项目仪邦奥特莱斯广场为扩建和改造项目，位于温州市苍南县龙港镇咸园村，在现有中国礼品城中国印刷材料交易中心基础上改造和扩建完成。

龙港具有优越区位条件，地处温州南部，位于鳌江入海口南岸，是鳌江流域主要制造业中心仍然有预留资金人才和时间顺利完成项目建设和运行，度过其中困难，克服所遭遇挑战。

第十章研究结论及建议研究结论综合报告上述各章节对拟建项目选址市场可行性财务可行性工程技术组织运营方案设计项可靠和长期稳定宽松产业政策环境，以及社会各界对产业发展认同和理解，城市规划对产业布局和配套引导规范，以及对产业运营扶助。

整个项目运作效果和结局都有可能导致功亏篑。

不能达到预定发展方向和发展水平。

所以，拟建项目应加强与政府及相关机构沟通和说明，为大商贸产业长期健康发展发展创造个比较稳定可靠产业政策环境和配套扶持体系。

不仅使项目成功建成开业有保障，更能着眼于未来几十年项目直能保持优势地位，达到长期繁荣目。

二宏观经济波动风险在经济全球化大背景下，项目所处浙南区域与国际经济联系比较紧密。

国际金融市场动荡和其他宏观经济波动都会影响项目建设运营商业环境气候，而且浙南中小企业群体经营与发展普遍易于受到国内外经济气候影响更为明显，进而影响区域内居民家庭和外来常住人口消费能力，进而可能影响到项目招商效果和经营效果。

在项目投运后，经济基本面变化还会影响拟建项目经营发展情况，因为区域内许多产业属于周期性行业，受宏观经济紧缩影响比较严重，会对区域内消费能力和消费者心理因素造成较大波动。

另外，项目建设招商期间和运营期内，如果发生大经济波动，还会对有些与经济周期和经济景气密切相关百货餐饮娱乐等业态经营造成影响。

三过度竞争风险随着浙南区域城市化进程不断加快，以及市场对现代服务业载体尤其大型商贸综合体发展前景看好，区域内可能出现规划过多类似项目情况，虽然在长期看这些体量大都在市场可以承受范围之内，但在短期内，由于需求渐进式成长自然规律。

大量类似项目在短期内扎堆集中上市可能在短期内导致超出市场容量，造成项目供需矛盾短期内凸现。

目前，在灵溪鳌江等人口规模巨大经济发达中心城镇，都有可能谋划规划建设大型城市商贸综合体可能，这些项目都可能在定程度上会给本项目招商和经营带来竞争，造成消费分流和商家资源分散，从而降低项目经济价值和租金收益水平。

四风险防范对于上述风险，投资方仪邦集团已经在项目选址和方案论证过程中，进行了比较深入研究，并已经针对上述风险因素在龙港奥特莱斯仪邦广场项目策划规划设计资金安排人员安排组织安排项目运营筹备方案等方面进行了比较详细地斟酌和相应安排，为可能出现复杂情况和挑战局面准备好了相应防范和应对措施，在各项工作安排中做出了较全面通盘考虑，在资金人才进度等各方面留有较为充裕回旋余地。

加之已经建成中国礼品城市场多年积累商业资源和价值已经比较丰富，如果能有必要政府扶持和社会环境，即便同时遭遇上述不确定性和挑战，本项目绿化美化亮化上做足功夫，尤其将结合整个项目夜间和节日照明系统设计，创造出美伦美幻，繁华似景商业中心气氛。

同时布置大量休闲聚会和交流空间，通过建筑小品雕塑等打造现代都市型购物空间优良品位和卓越个性。

物业管理及业务用房同时，在礼品城期和部分建筑内部，设立物业管理招商租务等专业管理机构用房，提升项目综合管理水平，更加方便服务入驻经营户和商家，同时为保安清洁和维修管理工作提供良好工作场所。

努力做到硬件流软件流。

第二章项目机遇背景项目宏观背景契合国家现代服务业发展规划年，国家颁布了国务院关于加快发展服务业若干意见，在这份指导性文件中指出，服务业是国民经济重要组成部分，服务业尤其现代服务业发展水平是衡量现代社会经济发达程度重要标志。

当前我国经济社会正处于重要战略转型期，我国三次产业结构中第二产业比重明显偏高，服务业对整个国民经济贡献水平和比重明显低于发达国家，加快服务业发展和升级，对于推进工业化城镇化国际化现代化，具有十分重要战略意义。

零售批发餐饮娱乐等商业业态都是现代服务业重要领域，大型城市商业综合体往往在个区域和空间范围内大面积密集布局和有机集成各种现代服务业产业要素，实现内部有机互动，良性循环发展，往往成长为独居特色和富有生命力现代城市产业系统，因此，本项目大型城市商业综合体发展思路和方向非常契合国家有关支持现代服务业发展战略决策和发展定位，将成为龙港乃至苍南现代服务业优良发展载体。

符合区域发展规划