1、表单位万元序号项目经营期合计年年年年现金流入预售收入销售收入出租收入其它现金流出建设期开发成本经营期当期发生营业成本销售费用财务费用经营税金及附加所得税其它净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值财务净现值财务内部收益率财务投资回收期动态年自年初起计借款偿还期测算表评估附表单位万元序号项目年年年人民币人民币人民币资金来源盈余资金年初还贷资金结余用于还贷资金来源年初项目借款余额本年增加额本年还本额年末项目借款余额当年偿债保证比年末还贷资金结余项目借款偿还期年自年月初起计项目借款偿还综合保证比项目敏感性分析表评估附表敏感因素变化幅度敏感因素分析结果租售价格元租售量项目总投资万元财务净现值万元内部收益率动态投资回收期年偿债保证比基本方案多层住宅元小高层住宅元商业元不变价格下降多层住宅元小高层住宅元商业元不变不变总投资增加不变不变。从户型面积来看，以的三房四房所占比例较高，总共约占的二房和三房亦占有左右的比例。由此可见，中心城住宅物业总体以的二房三房四房等中等偏大户型所占比例最高，达，超过总抽样的半数。其中尤以三房所占比例最高达。而在销售过程中又发现，中心城目前所有在售户型中，以面积稍微偏大的三房四房较为好卖，如碧湖花园欧景花园城市花园等。这与市区内住宅市场以中等偏小的二房三房较为好销售的情况恰好相反。据专家调查表明龙岗区居民有的人没有购房经历，购房次比例为，二次以上为。计划购房面积为平方米占，平方米占，平方米占，④平方米占，平方米占，平方米占。同时数据显示，喜欢的建筑风格中现代风格。
2、高层住宅商业多层住宅小高层住宅商业多层住宅小高层住宅商业数量百分比收款计划百分比销售收入百分比销售收入销售收入经营税金及附加其中营业税城市维护建设税教育费附加印花税土地增值费溪村，离中心城区较远，项目附近目前没有形成居家氛围，人气不足，周边现有建筑多为自建房，形象差，档次较低，项目本身地块较小，难以形成规模，规划有难度，加上目前龙岗房地产市场竞争激烈，近几年市场存量较大，附近的鹏达花园九州家园等项目规模大，配套齐全，对本项目具有定的影响。这些都是本项目开发时将要遇到的问题，针对以上问题，本项目的需要转换这些劣势，规划设计中充分体现低容积率优势，加大绿化率及增加小区主题景观，提升建筑品质，加强产品自身特色设计及小区配套功能完善，同时加强小区物业管理与周边区域形成档次与形象差别，营造幽静安全居住氛围。总的来说，本项目走中档精品路线是唯选择，但只有树立较高的物业形象，增加产品附加值，提高价格性价比，才可以增强客户对本项目的认知度，最终使项目销售取得理想的效果。项目风险及防范建议本项目在地理位置建设规模市场影响力等方面与龙岗中心城的高档产品有定差距，如果直接进高端市场，需要面临市场考验，有定的风险，但是如果选择好入市时机，走产品差异化，利用品牌优势及专业优势，从建筑外观户型设计园林景观等方面塑造差异化产品，同时控制成本，提高价格竞争力。十附表项目工程计划横道图评估附表项目开发成本估算表评估附表项目销售收入与经营税金及附加估算表评估附表项目投资计划估算表评估附表项目资金来源与运用表评估。
3、筑共平方米其中住宅平方米，商业平方米管理及文体活动用房平方米，层建筑共平方米其中住宅平方米，商业平方米，层建筑共平方米为幼儿园。则本项目可销售多层住宅面积为平方米，可销售小高层住宅面积为平方米，可销售商业面积为平方米。则在不考虑空置率的情况下的销售收入为，万元，在考虑住宅商业各有的空置率的情况下的销售收入为，万元项目销售回款计划本项目计划于年月开始销售，预计在年内可售出住宅与商业的，年内可售出住宅及商业的。预计住宅和商业各有的空置率。项目的回款计划详见评估附表。资金来源与运用分析由评估附表企业于年投入自有资金万元，可以满足该年度的投资支出年投入自有资金万元银行贷款万元，可以满足该年度的投资支出年投入银行贷款万元及预售回笼款万元，可以满足本年度的投资支出年投入预售回笼款万元可以满足该年度的投资支出。年偿还贷款本金万元后盈余万元，年底盈余资金为万元。资金来源完全可以满足本项目资金投入。销售利润测算总销售收入万元经营税费及附加营业税万元城市维护建设税万元土地增值费免征印花税万元合计万元总投资万元利润总额万元所得税预测万元税后净利润万元八财务与敏感性分析盈利能力分析经测算详见评估附表，该项目的盈利能力指标如下税前成本利润率，税后成本利润率，财务内部收益率财务净现值万元投资回收期动态年自年初起计该项目在财务上可行。项目不确定性分析风险因素作为个房地产开发资金贷款项目，其主要风险来源于以下几外方面建设资金风险由于开发商资金筹措不到位，造成工程后继资金跟不上，从而很可能造成烂尾楼工程。由于。
4、附表项目损益及利润分配表评估附表现金流量表全部投资评估附表借款偿还期测算表评估附表项目敏感性分析表项目工程计划横道图评估附表项目开发成本估算表评估附表序号项目投资年份年年年年合计总投资支出合计土地费用其中土地出让金征地费城市建设配套费拆迁建设配套费二前期工程费其中规划勘测设计费可行性研究费三通平费三房屋开发费其中建安工程费附属工程费室外工程费四其它费用五销售费用六管理费用七财务费用八不可预见费九税费项目开发成本期间费用结转经营成本项目投资计划估算表评估附表金额万元序号项目投资年份年年年年合计总投资来源合计银行贷款其它负债预收租售收入企业自有资金来源与运用表评估附表单位万元序号项目经营期合计年年年年资金来源经营活动产生的现金来源其中预售收入销售收入出租收入筹资活动产生的现金来源其中自有资金预收收入银行借款其它负债其他来源上年盈余资金合计二资金运用建设投资支出经营期营业成本销售费用经营税金及附加管理费用财务费用所得税盈余公积应付利润其它偿还借款及盈余资金其中偿还借款款盈余资金合计项目损益及利润分配表评估附表单位万元序号项目年年年经营收入减经营成本销售费用经营税金及附加二经营利润减包括其他费用财务费用三营业利润减税前弥补以前年度亏损四利润总额减所得税五净利润加年初未分配利润上年利润调整可供分配利润加盈余公积补亏减提取盈余公积其中公益金应付利润年末未分配利润经营净利率说明外币收入的折合为人民币计算。股份制或中外合资企业的表式可参照财政部有关会计报表格式进行调整。现金流量表全部投资评估。
5、求开发商对本项目工程成本进行精密控制，同时不断加强销售市场的广告宣传，以免出现以上种情况，从而影响到本项目的盈利能力。项目盈亏平衡分析该项目总投资万元含应付利息，借款万元。盈亏平衡点的计算依据为销售收入总投资四项税费，四项税费中营业税按销售收入的计城市建设附加税计印花税按计土地增值税免征，故在盈亏平衡点时四项税费可按销售收入的计收。故在盈亏平衡点时销售收入为总投资万元那么当销售进度达到，，本项目全部投资及贷款本息均可收回。社会效益和影响分析本项目依托当地的客家文化，以自身的自然景观环境资源中档的价位中高档的规划设计完善的住宅社区形象极高的性价比等来吸引市场关注，充分结合中国传统的邻里文化深圳的移民文化龙岗当地的客家文化，刺激买家购买欲望，引导龙岗房地产市场的居住革命。九可行性研究结论与建议拟建方案的结论性意见结合本项目的优势和劣势及龙岗的房地产市场特点，因此本项目拟定位为龙岗罕有的超值高尚健康休闲度假风情社区，依托当地的客家文化，以自身的自然景观环境资源中档的价位中高档的规划设计完善的住宅社区形象进入市场，通过以上的层层分析，锦龙名苑的建设是符合市场的要求，能满足广大人民对改善居住环境的需求，同时能为市场提供有效的供给。项目所带来的社会效益和经济效益是令人满意的，根据项目特点及其发展的潜力看，符合开发公司的开发经营战略。项目主要问题的解决办法和建议锦龙名苑地处龙岗镇南联项目销售收入与经营税金及附加估算表评估附表单位建筑面积平方米销售收入万元销售期间年年合计销售计划类别多层住宅。
6、资万元，尚需投资的来源为自有资金万元银行贷款万元预售回笼款万元。资金筹措图项目总投资万元自有资金万元银行贷款万元预售回笼万元投资使用计划投资使用计划本项目各年度的投资来源及支出预测的具体情况详见评估附表，通过分析，可确定该项目自身资金平衡。借款偿还计划本项目拟申请万元贷款。贷款发放进度为年月初发放贷款万元，年初发放贷款万元贷款偿还进度为年底偿还贷款万元。七销售及经营收入测定项目销售收入估算参考企业提供的资料及根据目前项目片区内该类物业的供求状况的市场调查，并结合估价师对该区域同类房地产市场的了解，拟定本项目多层住宅销售均价为元平方米，小高层住宅销售均价为元平方米，商业销售均价为元平方米。本项目住宅商业的空置率均拟定为。据企业介绍，本项目层建筑共平方米其中住宅平方米，商业平方米管理及文体活动用房平方米，层建筑共平方米其中住宅平方米，商业平方米，层建筑共平方米为幼儿园。则本项目可销售多层住宅面积为平方米，可销售小高层住宅面积为平方米，可销售商业面积为平方米。则在不考虑空置率的情况下的销售收入为，万元，在考虑住宅商业各有的空置率的情况下的销售收入为，万元项目销售回款计划本项目计划于年月开始销售，预计在年内可售出住宅与商业的，年内可售出住宅及商业的。预计住宅和商业各有的空置率。项目的回款计划详见评估附表。资金来源与运用分析由评估附表企业于年投入自有资金万元，可以满足该年度的投资支出年投入自有资金万元银行贷款万元，可以满足该年度的投资支出年投入银行贷款万元及预售回笼款万元，可以满足本年。
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深圳锦龙名苑项目计划立项可行性研究报告（最终版）