1、表二售价的影响预计售价预计售价预计售价销售均价元营业收入均价税前利润单位净利销售毛利率销售净利率第九章研究结论与建议研究结论本项目位于区中心繁华地段，未来发展的前景光明，其区域内人口将持续增长，并有较强的支付能力。该区域价位合理品质优良的住宅将供不应求。该片区售价在平方米之间的住宅拥有良好的市场空间该片区区位优势明显，发展潜力较大。阎良区为未来国家航空城。近年来随着国家对大西部的发展及支持，区域内经济将会在定时期内成上涨趋势。本项目住宅计划以均价元平米左右商铺计划以均价元平米左右的适中价格推出市场，预期这价格具有较大的市场需求与支付能力的支撑，有定的价格上改造暂行规定的实施意见城市居住区规划设计规范西安市规划管理条例城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范多层民用建筑设计防火规范三规划目标及设计构思我公司开发的嘉华商城及住宅项目占地约亩，实际用地约亩。位于城区主干道人民路与胜利街交汇处北五百米路东，规划中的文化东路从小区中间通过，项目交通地理位置较为优越。胜利街在改造前沿街均为临建商铺，本身具有较为浓郁的商业氛围。周边区委区政府公安局等相关单位以及医院学校邮局银行电信超市等都近在咫尺。配套设施非常齐全，生活条件非常方便。地理位置闹中取静，非常适于居住和商业经营。因此为了对城市中心区土地价值的最大利用，及提高阎良区商业档次和城市品位，我公司将此项目开发建设定位为集商业娱乐休闲居住于体的大。
2、宅平方米商业用房和平方米的地下室建设，并已基本具备交房条件，预计销售收入房款万元简称期工程内容住宅商业用房地下室合计面积均价预算收入额至年底已实际取得房产预售收入万元收入己完工项目实际投入土建工程建设资金万元，分摊土地征迁与其他费用万元。总造价万元，单位造价元。二待建面积平方米和初开工建设面积平方米，全面完成本部份建设项目需投入土建工程费用万元概算数，摊入土地征迁与其他费用万元，总造价为万元。预计销售收入为万元简称二期工程内容住宅商业用房地下室合计面积均价预算收入额三项目业主资金投入情况与贷款要求至年底业主已投入资本金和自有资金共计万元用于项目前期费用和期工程建设，房产预售收入万元，业已投入期工程和二期部份工程建设，要完成二期全部工程尚需万元资金投入。二期建设资金万元缺口，商榷中国农业银行西安阎良支行给予贷款万元，期工程销售收入投入万元，各股东自筹投入万元。以加快项目效益的全面显现。取得社会效益企业经济效益和银行效益的多赢成果。西安市嘉华房地产开发有限公司二〇〇六年十二月三十日和经营战略。针对管理风险。加强企业组织机构建设，建立具有定弹性简洁和高效性的组织机构，同时建立套监督促进相互制约的机制。加强管理者自身素质的提高，掌握先进的管理知识和专业技术知识，培养创新意识。加大促销力度，多渠道多方式推广促销，降低各项开发成本。针对规划设计风险。项目将请有经验有影响的设计队伍共同参与规划设计，在初步规划设计出台后，项目将会邀请当地各界人士，广泛听取他们的意见，从方案的。
3、居民收入的影响项目建成后主要销售对象当地企业职工政府机关工作人员，他们平均收入较高，基本不构成较大困难，分期付款对居民生活水平与生活质量的影响良好的居住环境首先为住户提供了高水准的质量保证，家庭消费同时也有所增加物业管理职能的重要发挥。对就业的影响提供百余个就业机会重才惜才加强招聘工作。对地区商业文化的影响为周边住户提供了规范的商业文化场地。对地区基础设施社会服务容量和城市化进程的影响完善地区基础设施建设，促进周边地区发展，扩大城市化进程，扩大服务范围，避免了盲目扩建。皇城丽都住宅建成后，将成为阎良地区第个繁华地段商住小区。项目生活设施齐全，紧邻区中心，交通极为方便。加之近几年来周边地区将陆续开发建成住宅小区，因此环境配套设施已逐渐完善，市场颇佳。该项目建成后，可满足市场需求，提高附近居民的居住生活质量，同时，为入住居民提供个安静高雅舒适的生活环境通过项目开发可以提高该地区居住物业档次，提升地价，带动周边房地产，餐饮，商品零售休闲城市交通等产业的全面发展。项目的建设还有利于改善阎良地区的城市形象和投资环境，促进该区域总体规划早日实现，社会效益巨大。四风险性分析投资房地产业，具有高的投资回报，同时也存在定的投资风险。投资风险政策风险。国家最近在土地和房地产上出台了许多新的政策以防止房地产过热，中国人民银行月日下达的关于进步加强房地产信贷业务管理的通知等，不排除国家还有新的政策出台的可能。这些都将对项目开发产生很大的影响，而国家在土地方面政策的变化，也会给地价带来。
4、规划户型的布置小区环境配套等各方面赢得市场认可，减少项目的设计风险。针对市场风险。项目将保证所开发物业的高品质，力争引领时代潮流的产品以及周到的服务，创立公司的品牌形象，从而占领市场通过降低开发成本，提高市场竞争力，减少市场风险。针对融资风险。公司以科学合理地安排融资结构，加强资金的使用管理，合理地进行利润分配和债务偿还，保证投资者信心，保证融资渠道的顺畅和融资信用。三其它风险区域性发展风险本项目的规划已基本定型，该片区规划方面未来将不会出现重大的调整，规划风险极小，目前已进入准备建设阶段。随着深圳市城市化建设步伐的加快，本项目更多享受的是其建设带来的目标顾客群和配套设施，因而区域性发展风险很小。市场因素的风险由于阎良周边的供应量不可忽视。据有关资料显示，阎良市区附近总共超过万平方米的供应量可能在年内全部推向市场并售罄。其中部分基本与本项目不构成直接的威胁。五敏感性分析以售价和成本作为影响因素，对收益进行相关的敏感性分析建安成本变化对利润率的变化假设，住宅销售均价为元商铺元平方米，地下室部分按元平方米，总加权平均价为元平方米。按建筑单位成本为元平方米时，当建安成本在之间波动时，对财务指标的影响。建安成本变化对利润率的变化表建安成本的影响估算成本估算成本估算成本单位开发成本元,开发总成本税前利润单位净利销售毛利率销售净利率售价变化对利润率的变化假设，建安成本地价保持不变，下表说明各期住宅平均销售价格分别涨或降时，对本项目的影响。加权平均售价变化对利润率的变化影响。
5、目的投资周期约为年，本项目所得税前总利润含剩余物业为万元。本项目含剩余物业的销售利润率为。本项目的主要风险来自市场变化及项目的融资，我公司将通过发挥专业化优势，加强管理，努力提高产品竞争力来抵御市场变化的风险。本项目法律手续齐全产权清晰。综上所述皇城丽都项目经济回报比较理想，如果我司能够通过设计创新，将本项目的独特的配套资源优势商业潜力优势充分发挥出来，进步提升项目的综合质素，使本项目在与市场同档次楼盘的竞争时处于领先，建议投资本项目。二项目建议本项目建筑工程量大，施工周期适中。工程建设中应该多听取有关专家的意见和建议，有关论证设计施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应该用科学的方法进行分析比较论证。在设计和施工中，吸取国内外大型住宅社区的建设经验，采用合理可行有效的技术手段，确保工程万无失。因为本项目施工质量要求较高，投资又大，建议采用招标的方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关保证工程质量的前提下，合理科学的控制建设成本，努力降低造价，确保工程建设按期完成。在有关的政策允许范围内，应该争取更为优惠的开发条件，如能争取落实进步的税收退还及减免，则对项目的资金运用及周转带来极大的帮助，为项目融资创造巨大的灵活空间。第十章项目进展近况和办理项目贷款的要求前九章论证所得的结论皇城丽都项目是可行的，具有良好的社会效益和良好的经济效益，极具投资价值。嘉华公司从年起开响应政府号召，开始皇城丽都的前期工作，至年底开工建设至今已完成平方米住。
6、利润亿亿亿财务获利能力分析税前亿亿税后亿亿我公司在销售价格上以谨慎保守的态度测算，使该项目的偿还能力得到进步保证，极大程度的规避了还款风险。二环境效益分析本项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑形态时尚且经典，曲线流畅造型优美，线条和细部处理处理简约明快，独具格，符合当前住宅设计总体潮流。社区内住宅公建绿化，建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住客户营造出个良好的居住氛围。项目建成后可以彻底改变当地低矮平凡密集，设施简陋，环境不良的现状，形成个环境优美配套设施齐全，注重生态效益的智能化大型住宅社区。它对改善世界流亚洲第的航空城的周边环境，提升区域居住环境质量都会有显著的环境效益。三社会效益分析社会因素影响措施建议对居民收入的影响项目建成后主要销售对象当地企业职工政府机关工作人员，他们平均收入较高，基本不构成较大困难，分期付款对居民生活水平与生活质量的影响良好的居住环境首先为住户提供了高水准的质量保证，家庭消费同时也有所增加物业管理职能的重要发挥。对就业的影响提供百余个就业机会重才惜才加强招聘工作。对地区商业文化的影响为周边住户提供了规范的商业文化场地。对地区基础设施社会服务容量和城市化进程的影响完善地区基础设施建设，促进周边地区发展，扩大城市化进程，扩大服务范围，避免了盲目扩建。皇城丽都住宅建成后，将成为阎良地区第个繁华地段商住小区。项目生活设施齐全，紧邻区中心，交通极为方便。加之近几年来周边地区将陆续开发建成住宅小区，因此环境配套设施已逐渐。
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皇城丽都商住小区开发项目可行性研究报告