1、总商务物业建筑面积多万平方米。对未来商务地产市场造成了复杂未来竞争环境，对本项目实施提出了严峻挑战。但目前大多是处于观望期与筹备期，抢得先机是上策。单就进入市场时机因素考虑，本项目应抓住机遇，避开挑战，尽快建设实施。本地块开发区核心区天津新港散货物流区东疆保税港区于家堡商务区响螺湾商务区天碱商务区航运服务中心南疆港区塘沽行政中心洋货商业区解放路商业区宗地篇委步建议经济篇方案设定二方案测算三方案测算四方案测算五现金流量及敏感性分析六结论附件区域规划详情资料商务商业区二海港物流区三临港工业区四其他规划二写字楼项目基本信息三公寓项目基本信息四写字楼智能化五顶级写字楼标准六商业项目基本信息七建筑成本影响因素前言研究目本报告是受天津瑞湾国际商务中心有限公司委托，对其所拥有位于天津市塘沽区新港号路瑞湾国际商务中心二期土地房地产开发进行研究。本研究报告将在对宗地开发经营环境进行详细分析基础上，结合宗地所处区位环境，对其产品开发方向提出建议，并对该宗地开发方案可行性进行判断。二研究方法与思路我们将从滨海新区整体和项目所处区域宏观环境入手，研究滨海新区整体和区域经济环境及政策环境，同时对滨海新区城市规划及区域定位规划进行研究分析，通过分析，预测滨海新区经济政策走向以及项目所属区域城市定位和发展方向，从而寻找地块在宏观环境方面影响因素。特别是在年国家系列房地产调控政策出台背景下，对房地产市场确定基本判断与未来发展预期。对滨海新区及项目所属区域房地产市场进行研究，包括商业物业包含底商商铺写字楼商务公寓酒店式公寓等多种形式居住物业纯住宅特殊物业分析，通过研究市场供求现状产品特征价格走势等，预测。
2、合地块特点，确定其开发方向。在此基础上，对该宗土地提出初步可行开发方向建议。同时对项目周边竞争楼盘进行分析比较，并辅以适当案例研究，为项目产品建议及价格制定提供依据。在以上研究分析基础上，通过初步经济性分析，估算本宗土地开发产品形式收益水平，从而从经济性方面验证本项目可行性。三报告编制依据委托方提供宗地基本资料天津市城市总体规划年天津市总体规划近期天津市城市总体规划年天津市总体规划近期国家建设部及天津市颁布与房地产相关法律与政策天津市统计局年统计年鉴年天津市政府工作报告年天津经济技术开发区国民经济和社会发展统计公报现场勘察和实地调研所得资料建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据项目投资分析各种费率依据政府相关文件天津市房管局交易统计数据区域篇区域简介滨海新区滨海新区地处于天津市中心区东面，濒临渤海海河流域下游，陆域面积平方公里，海域面积平方公里。紧紧依托北京天津两大直辖市，拥有中国最大人工港最具潜力消费市场和最完善城市配套设滨海新区将重点发展无线通讯显示器基础元器件集成电路汽车电子数字视听光电子和软件等八个子行业。并且注重增加高端产品比重,如手机和设备等。医药基因芯片生物药物等产业化进程,发展生物制药领域,运用现代化手段提升中成药产品科技含量,推动中药现代化。新能源与新材料滨海新区将重点发展电动汽车用镍氢电池在新材料方面,则加快新型材料基地建设,发展高性能化复合化功能化精细化金属材料,新型复合材料,高性能涂料,高效催化剂等产品。现代服务业交通运输及物流新区年基础设施累计投资亿元,建设了个重点工程,竣工项。形成了内中外三环和六横六纵道路骨架,电厂装机容量达到万千瓦。
3、。医药基因芯片生物药物等产业化进程,发展生物制药领域,运用现代化手段提升中成药产品科技含量,推动中药现代化。新能源与新材料滨海新区将重点发展电动汽车用镍氢电池在新材料方面,则加快新型材料基地建设,发展高性能化复合化功能化精细化金属材料,新型复合材料,高性能涂料,高效催化剂等产品。现代服务业交通运输及物流新区年基础设施累计投资亿元,建设了个重点工程,竣工项。形成了内中外三环和六横六纵道路骨架,电厂装机容量达到万千瓦,引滦入塘汉大三区工程全面完成。其中,万吨级深水航道蓟港铁路津滨轻轨等重大项目相继竣工。新区工业由于独特地理位臵天津港与世界多个国家和地区多个港口有贸易往来,年货物吞吐量亿吨集装箱吞吐量万标箱,来自天津以外地区占以上天津口岸进出口总值超过亿美元。金融滨海新区金融业实现快速发展。目前全国各主要银行保险机构均在新区设立了分支机构,已形成了类型比较齐全银行保险机构体系。截至年月末,银行业资产总额亿元,存贷款分别达亿元亿元,实现利润亿元。商务服务滨海新区日渐成为航运企业聚集配套服务完善国际贸易与航运服务区。信息化迅速发展,电子政务电子商务电子口岸建设快速推进。五结论宏观经济形势对商务地产市场起着决定作用，滨海新区区域优势明显经济发展势头强劲功能定位强大发展方向明确，为发展商务地产提供了良好大环境。但滨海新区目前产业结构以第二产业为主，第三产业在国民经济中比重依然相对较低。第三产业中商贸物流金融中介等企业对写字楼需求较大行业在本地尚处在发展过程中。产业结构特征造成了本地写字楼市场发展相对滞后。滨海新区发展越来越重视产业结构优化调整，重点发展第三产业及金融商务活动。在可预期。
4、,引滦入塘汉大三区工程全面完成。其中,万吨级深水航道蓟港铁路津滨轻轨等重大项目相继竣工。新区工业由于独特地理位臵天津港与世界多个国家和地区多个港口有贸易往来,年货物吞吐量亿吨集装箱吞吐量万标箱,来自天津以外地区占以上天津口岸进出口总值超过亿美元。金融滨海新区金融业实现快速发展。目前全国各主要银行保险机构均在新区设立了分支机构,已形成了类型比较齐全银行保险机构体系。截至年月末,银行业资产总额亿元,存贷款分别达亿元亿元,实现利润亿元。商务服务滨海新区日渐成为航运企业聚集配套服务完善国际贸易与航运服务区。信息化迅速发展,电子政务电子商务电子口岸建设快速推进。五结论宏观经济形势对商务地产市场起着决定作用，滨海新区区域优势明显经济发展势头强劲功能定位强大发展方向明确，为发展商务地产提供了良好大环境。但滨海新区目前产业结构以第二产业为主，第三产业在国民经济中比重依然相对较低。第三产业中商贸物流金融中介等企业对写字楼需求较大行业在本地尚处在发展过程中。产业结构特征造成了本地写字楼市场发展相对滞后。滨海新区发展越来越重视产业结构优化调整，重点发展第三产业及金融商务活动。在可预期未来将促进区域内对商务办公物业需求。规划篇滨海新区功能定位和战略目标是依托京津冀服务环渤海辐射三北面向东北前言研究目的二研究方法与思路三报告编制依据区域篇，在开发节奏上存在不和谐因素，使得整体规划难以在短时间内形成规模效应。以功能优势和产业聚集而产生商务区有其内在长期稳定驱动力。而为了建设商务区而建设商务区，其是否符合市场需求尚需要深入论证。未来滨海新区市场存在庞大商务物业潜在供给，包括于家堡响螺湾泰达在内，规划。
5、字楼基础指标之。顶级写字楼硬件要求其实非常庞杂，是由很多细节充实起来，有些已经根据时代要求逐渐量化。另个评价顶级标准是写字楼软环境，也就是物业管理水平，这也是当下大型企业选择办公场所重要指标。出众客户顶级写字楼评判标准不仅仅在于单独项目本身，其所容纳客户也是极为重要参考指标之。世界知名企业好比顶级写字楼里灵魂，使得写字楼内在气质充盈并附满张力，并保证了顶级写字楼地位与其入驻企业地位是匹配。流企业受顶级写字楼流品质所吸引，写字楼因企业流而具备顶级内涵，这就如同硬币两个面，形成了顶级写字楼由外而内再由内而外品质诉求过程。流企业非常关心自己邻居是谁，有同质化需求，希望同样重量级企业能够在起，以此来互相衬系列房地产调控政策出台背景下，对房地产市场确定基本判断与未来发展预期。对滨海新区及项目所属区域房地产市场进行研究，包括商业物业包含底商商铺写字楼商务公寓酒店式公寓等多种形式居住物业纯住宅特殊物业分析，通过研究市场供求现状产品特征价格走势等，预测滨海新区及项目所属区域房地产市场发展趋势，找出未来市场接受度较好产品形式，不拘泥于目前已有规划方案，从而为项目找出最佳市场定位及产品定位。通过对本地块实地踏勘调查及政府相关部门提供相关资料，着重对宗地周边环境市政交通条件近期规划动向进行深入分析。并因此总结出宗地优势劣势等要素，并对其开发潜力进行客观评价。并就滨海新区中心区域未来商业商务规划区域发展趋势作出判断。我们将通过问卷与访谈形式，对港口贸易相关企业等服务目标客户群进行详细调研，综合项目自身特点及环境因素，为项目开发定位可行性提供客户资料支撑。我司将在对本宗土地进行具体分析基础上，结。
6、造业石化滨海新区将提高海上和陆地油气勘探水平,扩大开采规模,增强港口石油接卸能力。并形成石化产业集群。汽车十五期间滨海新区将进步发展汽车产业集群。主要包括丰田汽车扩能发动机改扩建等项目。并加快国产化步伐，培育具有国际竞争力关键零部件产业，建设跨区域零部件生产体系。装备制造新港船厂预计年造船能力将达到万吨,具备万吨船舶修理能力,具备大型海洋石油装备制造能力,行业产值达到亿元到年造船能力达到万吨,行业产值超过亿元,行业得到高速发展。钢材深加工针对新区及周边工业发展十五期间，滨海新区将建成以石油套管为主,油管钻杆等高附加值产品为辅国内最大精品钢管生产基地。电子信息滨海新区将重点发展无线通讯显示器基础元器件集成电路汽车电子数字视听光电子和软件等八个子行业。并且注重增加高端产品比重,如手机和设备等。医药基因芯片生物药物等产业化进程,发展生物制药领域,运用现代化手段提升中成药产品科技含量,推动中药现代化。新能源与新材料滨海新区将重点发展电动汽车用镍氢电池在新材料方面,则加快新型材料基地建设,发展高性能化复合化功能化精细化金属材料,新型复合材料,高性能涂料,高效催化剂等产品。现代服务业交通运输及物流新区年基础设施累计投资亿元,建设了个重点工程,竣工项。形成了内中外三环和六横六纵道路骨架,电厂装机容量达到万千瓦,引滦入塘汉大三区工程全面完成。其中,万吨级深水航道蓟港铁路津滨轻轨等重大项目相继竣工。新区工业由于独特地理位臵天津港与世界多个国家和地区多个港口有贸易往来,年货物吞吐量亿吨集装箱吞吐量万标箱,来自天津以外地区占以上天津口岸进出口总值超过亿美元。金融滨海新区金融业实现快速发展。目。
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