1、价人员对西安市办公物业市场的调查，与估价对象区位相近，用途相同的类似房地产，参照可比实例三个物业空置率，确定因空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为年潜在毛收入的，则年有效毛收入为元年运营费用的测算运营费用是维持估价对象房地产正常使用所必须支出的费用，包括维修费管理费保险费以及税费等。估算年管理费管理费用为管理估价对象房地产经营活动所发生的费用，包括人员工资福利费办公费差旅费等，以行业标准，管理费按照估价对象潜在毛收入的测算，则年管理费为元估算年维修费估价对象为框架核心筒结构，根据重置价格标准，估计对象建筑物的重置单价为元。以行业标准，维修费按重置价格的计算，则年维修费为元估算年保险费年保险费按房屋现值的‟计算，依据标准得框架核心筒结构的残值率为，耐用年限为年，则年保险费为‟元估算年税费估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的房产税，依规定按照估价对象年有效毛收入的测算，则年税费为元估价对象房地产租赁经营过程中应缴纳的营业税，城市维护建设税教育费附加等，依规定按年有效毛收入的测算，则年税费为元年运营费用合计元估算年净收益元报酬率的确定根据规范，并且根据市场调查并考虑到目前房地产投资的风险，确定估价对象的报酬率为估价对象价值的确定收益还原法计算公式表示房地产价格表示房地产年纯收益表示房地产资本化率根据银行存贷利率，房地产还原利率取。表示房地产的剩余使用年限年。编号估字第号陕西房地产评估有限公司房地产抵押估价报告委托估价方估价对象西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积平方米。估价人员估价作业日期陕西房地产评估有限公司电话地址西安市邮编目录致委托方函„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„估价师声明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第部分。
2、中层为写字楼配套商业，主要涵盖银行金融证券大型餐饮高端汽车展厅等，层为创意办公，层高米，层为米平层办公，项目采用新型无梁板结构。占地面积，总建筑面积，开间面积平方米，年月项目均价元平方米。实例三宝德云谷国际宝德云谷国际写字楼位于高新锦业路与丈八三路十字西南角，整体层，地上层，地下层，层高米。占地面积，总建筑面积，开间面积平方米，年月项目均价元平方米。比较因素如下表所示项目待估房产佳和中心锦业时代宝德云谷国际交易日期交易情况正常正常正常正常地理位置曲江曲江高新高新建筑面积土地使用权性质出让出让出让出让区域繁华程度优优优较优因素交通便捷度优优优较优环境优优优较优公共设施配套完备较完备完备完备个别因素土地使用年限停车位充足较充足充足充足物业管理有有有有建筑装修公共精装公共精装公共精装公共精装设施设备部电梯部电梯部电梯部电梯平面布置合理合理合理合理建筑结构框架核心筒无次梁无梁板框架框架剪力墙工程质量良良良良总楼层比较修正计算如下交易情况修正以上选取的三个可比实例均属于竞争市场上的平均交易价格，其价格属正常交易价格，设估价对象为，则可比实例交易情况修正系数均为。交易日期修正三个可比实例成交日期与估价时点相近，设估价对象指数为，则三个可比实例指数均为。区域因素修正将估价对象与可比实例影响该类房地产价值的区域因素进行比较包括交通便利程度繁华程度环境公共设施配套等，依据估价人员现场勘察和所掌握资料，设评估对象区域因素综合指数为，三个可比实例综合指数为个别因素修正将估价对象与可比实例影响该类房地产价值的个别因素主要包括土地使用年限停车位物业管理建筑装修设施设备平面布置等进行比较依据估价人员现场勘察和所掌握资料，设评估对象个别因素指数为，可比实例个别因素指数为确定比较因素系数见下表项目待。
3、能性不大，根据估价对象的地理位置使用用途周边自然人文环境状况建筑面积等情况，确定估价对象房地产的变现能力较好。十五房地产抵押估价报告使用提示估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。二对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注估价对象可能会由于房屋现状变更环境变化以及房地产市场价格波动房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。三估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。十六估价结论经评估人员综合分析，结合估价目的，房地产最终抵押价值可以确定为元大写人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整陕西房地产评估有限公司二四年十月三十日第二部分假设和限定条件估价报告结论成立的假设前提委托方提供资料属实。估价对象在估价时点的房地产市场为公开平等自愿的交易市场。本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。二估价报告使用的限制条件估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价。本估价报告自出具之日起有效期限为年，若有效期之内估价对象或国家经济形势城市规划房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公。
4、房产佳和中心锦业时代宝德云谷国际交易日期交易情况区域因素繁华程度交通便捷度环境公共设施配套个别因土地使用年限停车位物业管理素建筑装修设施设备平面布置求出比准价格依据比较法的计算公式，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表如下综合修正计算表项目名称交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格估价对象现时价值估价对象单价取可比实例比准平均价元取整估价对象总价元取整经估价人员调查,截至估价时点,估价对象房地产无抵押担保等法定优先受偿权等。则房地产抵押价值估价对象现时价值法定优先受偿款元二采用收益法测算估价对象价格估价对象为出租性收益性房地产，根据房地产估价规范的要求，适宜选用收益法估价，依据委托人提供的材料，估价人员对委估对象进行测算。收益法是指根据预期原理和投资回报理论，求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即将房地产的价值看成是其未来净收益的现值之和。其原理是由于房地产具有连续性，使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得假设在有限年期情况下每年的年净收益为,收益保持相对稳定,并保持年不变，资本化率固定为。其计算公式为公式其中房地产价格房地产净收益资本化率剩余使用年限房地产年租金收入收集资料搜集同地区或同供求范围内的类似地区写字楼的出租资料和运行费用有关的数据资料。下面是比较典型的西安甲级写字楼的些基础资料可比实例曲江影视大厦，元月租金可比实例佳和中心，元月租金可比实例曲江国际大厦，元月租金，取平均值，估价对象的租金标准为元估算年潜在毛收入租金按总建筑面积平方米计算，根据此租金水平，计算估价对象房地产在充分利用无空置的情况下的年潜在毛收入为元估算年有效毛收入根据。
5、暖供气及土地平整二个别因素曲江国际金融中心是位于曲江会展商务板块的首席甲级写字楼，占据着西安中轴进入曲江的门户位置，位于曲江会展板块显赫区位，紧邻曲江国际会展中心与会议中心，领驭城市繁华和交通动脉。分钟车程到达南三环绕城高速，分钟车程到达南二环，分钟到西高新，分钟到达钟楼，分钟直达机场，紧邻地铁号线，出入城市方便快捷。曲江国际金融中心以繁华的生活坐标和立体交通网，构筑贯通曲江的分钟生活圈，这里有曲江国际会展中心，曲江国际会宾苑酒店曲江行政商务区起构成具有国际流水准的会展产业集群和商务港，整个区域包括展览中心会议中心会展商务写字楼星级酒店餐饮娱乐商业超市商务公寓停车场物流中心展览总部基地会展科技产业园会展旅游中心。四最高最佳使用分析估价对象作为写字楼使用符合最高最佳使用条件五估价方法选用根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法成本法收益法三种。六估价测算过程市场比较法比较法进行估价的原理市场比较法是根据房地产估价的替代原则，选取相同或相邻区域相近档次的房地产近期交易价格进行比较修正，确定估价对象的现时价值。其基本公式评估价格可比实例价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正选取比准实例根据评估人员对相同或相邻区域相近档次的房地产近期交易价格的调查了解，选取临近区域类似房地产近期交易实例作为可比实例，具体如下实例佳和中心佳和中心项目位于西安市曲江新区翠华路与会展东路交汇处西北角，坐落于曲江国际会展产业园内曲江会展商务板块。整体层，层为商铺，层为写字楼。占地面积，总建筑面积，标准层面积，开间面积平方米，电梯配置客梯部。年月项目均价元平方米。实例二锦业时代写字楼锦业时代写字楼位于高新锦业路东段号高新管委会都市之门以西米，整体层，。
6、等于假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。十二估价原则本估价报告在坚持公平公正公开的工作原则的基础上，遵循以下原则合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则等。十三估价方法根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法成本法收益法三种。估价对象所在区域住宅类房地产交易实例较多，可比实例易于选择，因而采用市场比较法评估为最佳方法。十四房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。房地产的变现能力与宏观经济环境该房地产的区域房地产价格走势房地产自身特性以及变现方式等有密切的关系。本次抵押的房地产用途为商业服务，根据估价人员市场调查分析，目前该区域对写字楼类房地产需求较为稳定，价格波动不大，未来价格下降可能性不大，根据估价对象的地理位置使用用途周边自然人文环境状况建筑面积等情况，确定估价对象房地产的变现能力较好。十五房地产抵押估价报告使用提示估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。二对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注估价对象可能会由于房屋现状变更环境变化以及房地产市场价格波动房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。三估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。十六估价结论经评估人员综合分析，结合估价目的，房地产最终抵押价值可以确定。
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房地产评估报告(市场法收益法成本法)
