1、研究报告编制单位郴州国际工程咨询公司研究依据和范围依据桂阳县城总体规划桂阳县土地利用总体规划桂阳县“十二五”发展规划纲要桂阳县城镇规划综合服务中心编制的桂阳县物价局旧房改造建筑方案图国家发展改革委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版相关各专业的国家规范建设单位的委托及提供的其它相关资料范围项目建设的必要性桂阳县社会经济总体概况市场分析项目建设条件专业技术方案项目实施进度计划项目的组织与管理投资估算经济评价项目招投标管理结论该项目的建设符合桂阳县城总体发展规划和环保规划，通过实施该项目，有利于促进桂阳县城镇化进程，促进和完善县城城区的配套设施建设，推动桂阳县城住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，也使建设单位借此实现壮大发展。该项目符合我国新世纪经济发展“城镇化”的潮流，紧扣国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，市场前景看好。项目建设地段各项市政设施如水电路通信等基础设施均较完备，开发时机成熟，升值前景看好。项目建设内容华逸锦轩为集居家商贸及物业管理于体的花园式商住小区。项目规划总用地，建筑占地。项目规划总建筑面积未含地下车库其中住宅面积，商铺面积，地下车库面积，建筑密度，容积率，绿化面积，绿地率，共有停车位个，其中室外个。项目总投资及资金来源项目建设总投资万元，其促进桂阳经济的发展。同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。项目的建设，有利于建设单位郴州市宏兴房地产开发有限公司提高自己的知名度和社会信誉度，有利于提升企业形象，获。
2、价过快上涨，将日四项措施政策具体化。日，住房和城乡建设部发出通知加强房地产市场监管完善商品住房预售制度，加大查处力度，强化房地产市场监管。综合国务院此次调控新政，力度最大的当数在信贷政策方面的“动作”，即贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于商品住房价格过高上涨过快供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。此外，地方人民政府还可根据实际情况，采取临时性措施，在定时期内限定购房套数。至此，次思路清晰分工明确力度空前的调控逐渐浮出水面国务院综合调度银行控制信贷地方政府想法抑制投机需求国土资源部增加土地供应，放大供应量最终销售过程则由住建部“把关”。从头至尾，分工明确，多管齐下，难怪众多业内人士感叹此轮调控“精准狠”。宏观经济为楼市调控保驾护航对于两会没有出台政策而选择此时“出手”，业内人士认为与日前出炉的季度宏观数据有莫大关系。月日，国家统计局发布的数据显示，今年季度国内生产总值亿元，同比增长，比上年同期加快个百分点，比上年四季度加快个百分点。国家统计局新闻发言人李晓超称，从目前国民经济的发展势头来看，增速可以说从去年以来季快于季，实现了经济的较快增长。同时，国内需求保持快速增长。国家统计局数据显示，季度全社会固定资产投资同比增长，速度较快。消费水平也正节节攀高。今年季度，社会消费品零售总额同比增长，比上年同期加快个百分点，保持快速增长的势头。出口也正加快恢复。去年受国际金。
3、设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”自年以来的房地产调控，之所以房价越调越涨，个重要原因是地方政府不愿认真落实中央政策。国家调控房地产，与地方利益冲突，尤其是损及土地财政，减少房地产税收。房地产业的最大属性是区域性，如果不能有效督促地方政府切实执行政策，则难以奢望调控效果。“国十条”中专门将建立考核问责制列为条，充分证明中央在给地方政府施以前所未有的压力。而且，考虑到明年政府将面临换届前的考核，地方官员对政策的执行应当会更加积极。同时，后续政策的出台值得关注。“国十条”中提及“财政部税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”这就预示着，物业税将会加快研究，房产税短期内有可能在线城市进行完善后推出，土地增值税铁定会严格征收。拐点终于来了既然“国十条”如此严厉地遏制房价过快上涨，那么房价自然会经历个涨幅收窄滞涨下跌的过程。从中央意愿看，并不希望房价大涨大跌，理想目标是稳定房价或让房价小幅上涨。然而，资产价格有自己的规律，很难维持个稳定状态，要么上涨，要么下跌。今年月，个大中城市房价同比涨幅为，已超过年月的历史最高值年以来有此统计数据以来，月房价涨幅还会继续扩大，同比增幅的高点极有可能出现在月之间。更有分析价值的是房价的环比情况。年月，个大中城市房价环比增幅再次攀上，为此前个月以来的最大涨幅。年月，环比涨幅收窄至，月环比上涨，。
4、融危机的影响，外需大幅减弱。国家统计局数据显示，去年季度，出口下降，今年季度出口同比增长，增速出现了加快恢复的势头。微观方面湖南省上半年的房产市场分析上半年湖南省房地产市场快速发展，开发投资商品房供应及销售面积持续增长，市场供销两旺。湖南省建设厅日前发布的年上半年湖南省房地产市场形势的通报显示，上半年全省房地产市场持续健康发展，促进经济社会平稳增长，同时房地产开发投资增速回落。通报还显示，全省上半年商品房空置面积激增，供销关系逐渐失衡，市场呈现供大于求的现象。目前湖南省正步入社会经济发展的快车道，住房刚性需求旺盛，预计下半年房地产市场将继续保持增势。住房消费继续增加，房地产用地供应保持平稳，房地产信贷增速放缓。住房消费销售面积居全国第位通报显示，上半年全省商品房施工面积亿平总论项目名称及拟建地项目名称桂阳县华逸锦轩物价局家属区改建建设工程项目拟建地桂阳县城中部原物价局家属区项目建设单位郴州市宏兴房地产开发有限公司项目建设单位简介郴州市宏兴房地产开发有限公司成立于年月，省建设厅批准从事房地产开发经营业务时间为年月，系由邓元国邓威秦海燕等出资成立，公司注册资本万元。公司地址位于桂阳县城关镇八字塘社区翡翠路沁园春楼，法人代表邓元国。公司主要经营范围房地产开发销售。房地产开发资质为三级。公司先后开发运作了桂阳县沁园春号楼沁园春二号楼锦绣华庭蒙泉学校等建设项目，其中沁园春锦绣华庭被郴州市质量监督站评为质量优良工程，宏兴房地产开发有限公司立足桂阳，面向全省，初步成为了桂阳县房地产业界知名企业。可行性。
5、市可能会下跌三成左右，中西部城市降幅不会太显著。至于商品房成交量。年，全国商品房销售面积高达近亿平方米，创历史新高，同比增幅为。年月，销售面积增长收窄为，接下来，这涨幅还会继续快速收窄，直至逆转为负增长。显而易见，年的天量销售面积并不正常，其中掺杂了相当多的投资投机成分，在政策挤压下，预计年全国商品房销售面积将比年下降。楼市调控大势难逆住房消费税呼之欲出两会后，频发的“地王”和不断飚高的房价早已让业内各方有所警惕，然而最近周密集出台的楼市新政，如二套房贷首付比例提至成，暂停三套及以上住房贷款限制外地人购房等，依然让市场打了个“冷噤”。有业内人士认为，此次新政出台缘于季度国民经济增速较快，给了政府调控楼市的底气和决心。业内人士称，此次调控手段更多的是运用信贷政策进行调整，直奔抑制楼市投资打击楼市投机行为目的而去，力度空前。很显然，如果未来效果不明显，政府也极有可能运用住房消费税等税收手段继续调控楼市，楼市调控大势已经不可逆转。楼市新政“精准狠”两会中，尽管调控高房价的呼声很高，然而并没有多少实质性的政策出台，让购房者颇有些失望。然而，近周的新政着实让市场体味到了政府之前“隐忍待发”的心情。月日，国务院常务会议出台四项措施调控房地产。这次会议要求，增加普通商品住房的有效供给支持居民自住和改善性住房消费加强市场监管继续大规模推进保障性安居工程建设。日，国土资源部公布新年土地供应计划，总体供应量实现翻倍，保障性住房及中小户型住房用地比例明显增加。日，国务院发出通知，明确采用十项措施遏制部分城市房。
6、测。宏观方面房地产开发作为特殊的经济活动，涉及款首付款比例不得低于。第二条是商品住房价格过高上涨过快供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。第三条是地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在定时期内限定购房套数。考核问责欲遏土地财政值得注意的是，“国十条”提出了建立考核问责机制。虽然这话题以前文件中也曾提及过，但都不及此次这么明确。“稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈巡查和问责制度。对稳定房价推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”自年以来的房地产调控，之所以房价越调越涨，个重要原因是地方政府不愿认真落实中央政策。国家调控房地产，与地方利益冲突，尤其是损及土地财政，减少房地产税收。房地产业的最大属性是区域性，如果不能有效督促地方政府切实执行政策，则难以奢望调控效果。“国十条”中专门将建立考核问责制列为条，充分证明中央在给地方政府施以前所未有的压力。而且，考虑到明年政府将面临换届前的考核，地方官员对政策的执行应当会更加积极。同时，后续政策的出台值得关注。“国十条”中提及“财政部税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高。
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