1、，将带动整个区域未来价值提升潜力。同时新城规划的逐步实现将为本项目带来重大的发展机遇和强大的升值潜力。随着经济的发展，赣榆县的县城面貌已发生了巨大的变化，县城建设已初具规模，初显特色。新城建设的项目基地源于青口盐场，该基地年代为晒盐场地，年代用于海产品养殖，是多年的海水冲积而成的沿海滩涂。赣榆县政府于年底收购了该块土地，用开发赣榆新城的理念，通过挂牌招商的方式，引进企业参与土地开发和新城建设，土地溢价的部分由政府用来做道路和基础设施的建设，为企业开发建设新城做基础配套的投入。而伴随着企业在该地块上建设开发的不断推进，相信该地块的土地价值还会飞速上涨。而企业可以通过总项目下各个小项目的滚动开发，结合县政府的招商利用该地块上部分开发地块的市场运做的方式来募集建设资金和合作伙伴来支撑整个新城的建设。第部分项目所在城市的背景分析赣榆国民经济运行状况分析赣榆概况赣榆位于江苏省东北端，隶属江苏省连云港市，东临黄海，西与山东临沂市接壤，北通青岛，南襟新亚欧大陆桥东桥头堡连云港，是全国最早的沿海开放县之。全县个乡镇，总面积平方公里，人口万，境内有山有海有平原，面积各占，山青水秀，土地肥沃，气候宜人，素以享山川之饶，受渔盐之利的福地为人称道。赣榆县拥有公里黄金海岸，万公顷滩涂，万公顷浅海域，平方公里近海渔场，是江苏省最大的水产育苗基地，拥有家工厂化海淡水育苗场。平原地区土地肥沃，农作物品种丰富，农业生产综合实力跻身全国百强县行列，是全国商品粮基地县和全省食品工业大县。同时地藏丰富工业门类齐全，已形成化工纺织机械煤炭建材食品等十大工业体系。被江苏省政府命名为建筑之乡。十五期间，赣榆将突出加快发。
2、档商务休闲，因此全面建成后将有超出居住区规模的众多的商业及市政配套，居民生活十分便利。应用新技术提升产品附加值优势良好的海岸自然景观建筑规划设计的卓越和独特准确的定位创造主题社区高尚配套设施全方位提升项目形象应用新技术提升产品附加值品牌全息推广模式创造销售奇迹。万多亩新城整体规划优势劣势目标客户对区域的认同感低距市区距离较远周边生活配套设施的不完善政府规划实施的不确定因素项目产品附加值全面提升，网络化，小区智能化，新型建材，生态建筑等系列新技术的全面应用，最大限度地提供便利的生活条件，增加住户的舒适度和尊贵感受。品牌全息推广模式创造销售奇迹赣榆新城开发公司雄厚的资金实力超强的专业整合能力和精心塑造的休闲地产品牌形象将为项目推广带来优势。政府重点规划项目赣榆新城期，政府大楼建设即将全面动工，预计两年内政府可以实现搬迁，该项目得到政府的高度重视，希望通过赣榆新城的开发成功，带动整个项目的城市的经济发展，实现城市现代化的战略目标。本项目最具独家意义的优势政府项目万亩大规模开发优势本项目最具价值的优势概念自然海岸内部大水域产品规划理念新城规划概念居者生活内核赣榆现代新城居住生活项目弱势分析目标客户对区域的认同感低项目地块的区位形象较低，大部分目标客户对项目所在地块都没有了解，。周边荒凉的状况将降低片区形象，可能影响部分客户的判断。距市区距离较远由于与县城中心的实际距离较远，因此距离造成的交通不便对客户的影响仍然存在，将使本项目对些工作繁忙的客户的影响力稍微削弱。周边配套设施的不完善我项目周边并无已经建成的居住小区，城市配套及生活配套严重不足。政府规划实施的不确定因素由于受到种种影响。
3、销售均价元有利因素赣榆经济持续稳定增长及新城规划有利于房地产的发展根据经济数据分析，赣榆经济增长连续年超，整体经济状况进入高速发展期，有力的支持和推动住宅建设和房地产业的发展。同时连云港整体城市化进程的发展战略，也将积极推动卫星城小城镇的发展，为赣榆住房建设提供了新的市场机遇。政府搬迁，带来定的发展机遇随着赣榆县委县政府东迁的步伐不断进行，赣榆县规模将面临进步扩容。但是由于受到城市的经济基础的影响，新城发展预计需要年甚至更长的时间才能够实现。房地产市场总量高速提升，城市消费观念正在转变从两年前房地产成交量分析来看，赣榆房地产市场发生了很大的变化，成交量出现了成倍增长的态势。由此可见，赣榆整体消费观念正在发生转变，赣榆房地产市场处于个刚刚发展阶段，具有定的潜力。但是由于城市整体经济基础不雄厚缺乏外来消费人口的支撑，行业发展相对比较缓慢。不利因素赣榆房地产市场比较低级，房地产市场发展缓慢赣榆房地产市场自年起开始发展场整体市场度不够高，市场中还存在未领取房屋预销证件的前提下就开始接受定金的现场。市场的极度不规范将阻碍赣榆房地产市场的发展。赣榆主城区辐射力不强，城市扩容能力不高赣榆主城区自年底开始主城区拆迁量开始降低，使得拆迁臵业购房人群数量将迅速降低直接影响物业销售状况。城市扩容面临很大的压力，新城建设难度大。银行房贷放贷款率较低，阻碍赣榆房地产市场发展赣榆各家银行对房地产贷款的支持力度较小，银行对个人住房抵押贷款的条件比较苛刻，各分支机构审批权限很小。外地人口在赣榆购房无法办理按揭手续，直接影响赣榆房地产市场的发展，赣榆房地产市场要得到长足的发展，银行必须加大信贷支。
4、，政府对于赣榆县城的发展构想若要实现，尚需要定的时间，区域规划定位也实现缓慢，因此对我项目的支撑尚有不足，都存在政策及实施上的风险。以上弱势点都可以通过规划设计和使用材料进行弥补或通过后期的营销进行弱化的措施来改善，并不构成对本项目否定的依据。项目市场机会分析城市缺乏真正的高品质富人居住区伴随着城市房地产市场的成熟，消费者的购房行为也逐渐趋向理性，对于真正的健康生活方式的需求也日渐强烈，真正意义上的高品质健康生活方式，将使我项目更加具备市场竞争力。每个城市都可以容纳个高端居住社区，赣榆正好缺乏这样的个居住社区，虽然具有上海豪苑等所谓高档居住区，但是整体产品以及居住环境不好，因此本项目具有定的开发优势。县城发展带来的机遇赣榆新城作为高尚生态产业等等功能复合为体的赣榆副中心，必将给予我项目以最大的发展空间。本项目可能独享的市场机会填补高档居住区的市场空白，成为区域领跑者真正实现赣榆第品牌的意义，与赣榆新城的整体项目定位相致。本项目最具价值的商业机会对真正高品质生活方式的渴求项目市场威胁分析宏观政策对于房地产的不利影响近年来由于受到了政府政策层面的高度重视，多次的加息过程显著的起到了打压楼市的作用。市场竞争带来的威胁市场价格较低，且目前已有多个盘在售，将加剧整个市场的竞争。配套设施经营风险本项目确定以配套设施提升地块价值，公建配套的规模突破了小区的需要，存在经营上的要求。市场化程度不高，房地产行业有待市场验证由于赣榆房地产市场处于个初级发展阶段，整体市场为形成良好的市场意识，因此开发超万亩的大盘，并且研发顶级产品具有定的市场风险未来价值作为赣榆县大规模高品质混合社区市场快速成熟。
5、争项目概况表楼盘名称东升花园锦绣江南上海豪苑青河丽景开发商赣榆县房地产开发公司赣榆县锦泰房地产开发有限公司连云港申苑房地产开发公司连云港市浙东房地产开发有限公司占地面积万万万万总建面积万万万万建筑形式多层多层多层多层容积率交付标准毛坯毛坯毛坯毛坯物业管理费元元未定均价元起售时间主力户型三房三房三房住宅总套数套套套套销售状况销售越期销售套约销售约项目整体销售约优惠措施无次性付款折无次性付款折扣内部配套设施超市会所商业街会所健身房乒乓球室超市商业街会所会所健身房篮球场后续供应约约万约万约万表二楼盘名称东大花园文化公园香居美地开发商连云港东大物产开发有限公司赣榆分公司连云港忠达房地产开发有限公司连云港市美麟房地产开发有限公司占地面积万万万总建面积万万万建筑形式多层多层多层容积率交付标准毛坯毛坯毛坯物业管理费未定均价元未定起售时间未定主力户型住宅总套数户未定户销售状况项目整体销售约未正式开盘项目整体销售约优惠措施次性折未定无内部配套设施休闲会所商业街会所会所后续供应约万约万约万赣榆竞争楼盘主力产品类型面积分析目前赣榆市场在售竞争楼盘产品类型均为多层，产品同质化现象严重，整体产品创新力度较小主力户型仍然是传统的两房少于三房，三房处于更加有利的地位，市场上两房在各个楼盘中均有分布但整体体量较小。这主要和赣榆地区购买人群的消费观念有关，赣榆县作为苏北陇海经济带的边缘城市，消费者步到位的传统观念比较强手法给各个建筑组团居民营造了邻里交流的共享空间和较大的组团绿化，营造出最具氛围的生活区。高尚配套设施全方位提升项目形象项目配套设施定位为吸引包括赣榆县城中心及以外地区的的度假休闲需求及。
6、半年赣榆房地产市场概况赣榆房地产开发始于年。年全县房地产开发亿元，商品房销售亿元，到了年全县房地产开发共投资亿元，比年上涨了，商品房销售收入亿元，与年相比上涨了，更好的解决了人居问题。房地产开发状况年年年月房地产开发亿元商品房销售亿元商品房销售万平方米住宅销售万平方米数据来源连云港房地产信息网年商品房销售面积为万平方米，其中住宅面积万平方米，房屋售价为元平方米，年商品房销售面积为万平方米，比年增长，住宅面积万平方米，比上年增长，售价比年上涨为元平方米。年上半年商品房销售面积万平方米，比年同期增长，其中住宅售价为元平方米，上半年基本上与去年年底的价格持平，但是今年下半年的价格已经达到元平方米左右，上升幅度已经超过，下半年房价猛涨，预计明年也将有定的延续。年年年上半年年年上半年住宅售价图例住宅销售均价元有利因素赣榆经济持续稳定增长及新城规划有利于房地产的发展根据经济数据分析，赣榆经济增长连续年超，整体经济状况进入高速发展期，有力的支持和推动住宅建设和房地产业的发展。同时连云港整体城市化进程的发展战略，也将积极推动卫星城小城镇的发展，为赣榆住房建设提供了新的市场机遇。政府搬迁，带来定的发展机遇随着赣榆县委县政府东迁的步伐不断进行，赣榆县规模将面临进步扩容。但是由于受到城市的经济基础的影响，新城发展预计需要年甚至更长的时间才能够实现。房地产市场总量高速提升，城市消费观念正在转变从两年前房地产成交量分析来看，赣榆房地产市场发生了很大的变化，成交量出现了成倍增长的态势。由此可见，赣榆整体消费观念正在发生转变，赣榆房地产市场处于个刚刚发展阶段，具有定的潜力。但是由于城市整体经济基础。
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赣榆新城开发项目可行性立项申报材料
