1、两岸划分 为四个段落，其中赤峰道至奉化道规划为中央金融商务区，规划在这 带则侧重商务办公信息金融和展览等现代化经济中心城市的功能设 施的建设，创造吸引国际化企业的良好环境，成为现代化经济中心突出的标 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,志。本项目的建设地点位于海河上游小白楼的交叉地带，并且位于 市金融商业繁华区南京路旁。项目建成后，将成为市的又 标志性建筑物。 二建设内容 综合写字楼项目选址于和平区南京路河北路交叉路口西南角，原 址为黄家花园天隆里居民区，地块规划面积平方米。建筑形式为 组超高层和高层塔楼建筑综合体。其中面向南京路和山西路交口的塔楼为整 个建筑群的标志性建筑物，建筑控制高度米，另外座塔楼控制高度 分别为米米和米。建筑综合体总建筑面积平方 米，其中地下建筑面积平方米，地上建筑面积平方米。 综合写字楼项目地下建筑面积平方米，主要布置为地下停车 场和公用工程设备用房。地上建筑面积平方米，按照未来的经营业态 划分为个功能分区五星级酒店高级服务式公寓写字楼行政办公用 房和底层商铺。面积分配及位置见下表 序号功能名称建筑面积平方米塔楼位置备注 五星级酒店西北角塔楼，建筑控高米，座 落与南京路与山西路交叉路口 层 高级服务式公寓层 写字楼东侧三栋贴建建筑，建筑控高米，隔河北路与抗震纪念碑相对 行政办公楼西南角塔楼，建筑控高米，座落于山西路与西安道交叉路口 底层商铺裙房中的二层扣除其它建筑功能的大堂交通等公用面积 合计 。
2、经济发展状况社会购买力水平等。 近几年来，经过自身多年的努力和积累，已具备了比较雄厚的技术 区位资源港口和社会环境等优势，对国内外投资者产生了强大吸引力， 也因此成为最具发展潜力的城市之。年是实施三步走 战略的第年，主要经济指标增幅创近年最好水平。投资拉动和工业推动作 用突出，金融支持力度增强，出口消费利用外资全面发展，财政收入 城乡居民收入增长加快，经济增长质量和速度同步提高，国民经济持续快速 协调健康发展，人均突破美元大关，年均经济增长率超过。 目前，市的各项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平，居民生活 水平开始进入富裕型阶段，整体经济发展呈现出不断增长的态势。 总体来说，整体经济发展呈现出非常积极趋势，本项目在区域经济 环境中有其建设的支撑点和必要性。 区域环境分析之政策环境分析投资项目要受到国家以及地方的政治经济和法律的制约和影响。针对 本项目而言，我们主要就经济体制和地区的经济方针和政策进行分析。 跨入新世纪以来，经济和社会发展进入了个新的历史时期。在新 世纪最初年，市总体经济建设方针和目标是把建设成为现代 化国际港口大都市和我国北方重要经济中心，建立起比较完善的社会主义市 场经济体制，成为全国率先基本实现现代化的地区之。在上述目标的指导 下，市政府在十五规划中提出，要大力发展服务业，使服务业 成为国民经济增长的重要拉动力量。发达服务业是城市现代化国际化的重 要标志。十五期间，市将重点发展信息金融物流旅游房地 产等服务行业，力争使发展成为全国。
3、功能 的发展需要，符合规划区的业态特征。从而使得该项目成为海河开发 战略实施的组成部分，将与其它的开发工程共同为促进海河金龙起舞 工程的顺利建设贡献力量。 二综合写字楼项目的建设，将成为体现都市形象的标志性建筑，为 市打造张新的城市名片 随着工业化和城市化水平的不断提高，我国各个城市在积极拓展城市功 能，选择合理的城市建筑形态，以适应现代城市发展的功能需求。而功能复合协调互补的建筑综合体则充分体现了多元化角色的城市内涵，从而成为 现代城市经济文明和建筑文明的象征。作为体现城市形象的标志性建筑，具 备方向性地标性特质，从而将发挥强有力的区域辐射作用，带动周边土地 增值，有效推进城市的现代化和国际化进程。 综合写字楼正是具备完整性有机性聚合性等多重功能的建筑综 合体，该项目的建设将有效地推进市的城市现代化进程，实现城市的高 级功能，增强城市活力，还将带动城市档次与品质的提升，从而将为市 打造张体现都市形象的新名片。 三综合写字楼项目的建设，实现了建筑的高效性，符合国际建筑的发 展趋势，将成为市城市建筑新模式的先行者 城市综合体建筑的开发由于充分利用了地上地下空间资源，并依据功能 特点进行合理布局，使空间利用集约化。酒店写字楼公寓商业店铺等 几大功能区的共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和 平均使用土地的不合理现象，实现了内部功能互为裨益相互支持，充分体 现了整体建筑功能的高效性。 综合写字楼项目由五星级酒店服务式公寓行政办公楼写字楼 。
4、旅游强市。酒店业作为旅游行业的 重要分支，不仅将为旅游业的各个细分市场提供服务支持，同时也将提高 市服务业的整体功能。而服务式公寓和写字楼作为房地产市场开发的重要 内容，将带动整个房地产市场的发展。 从上述分析不难看出，经济方针和政策环境非常适合本项目投资建 设。 区域环境分析之社会文化环境分析 社会文化是人类在创造物质财富过程中所积累的精神财富之总和，它体 现着个国家或地区的社会文明程度。 是座设卫建城年的历史文化名城，是近代中国中西文化冲突 又融合的个典型的载体，是中国近代都市文化开放性的个象征，也是 个琳琅满目的中国近代发展史博物馆。外来的理性文化基因，通过社会的运 作与交往，潜移默化地影响了社会文化环境，并迁延至今，是成 为文化开放城市的基础。 第章总论 项目名称 综合写字楼建设项目 二项目背景 全面建设小康社会的新形势下，市的决策者客观分析形势，清醒的 认识到自身发展中的不足经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜 能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支配财力 还不够足需要有个更大的变化, 在这样个背景下，年月，中共市委常委扩大会宣布了综 合开发改造海河两岸的重大决策。计划用三到五年时间，基本完成市区海 河两岸综合开发改造。这是市继引滦入津工程后，又加快发展振兴 经济的历史性壮举，是总体发展战略的重要组成部分，是迈向国 际港口大都市的治本之策。 在综合开发改造海河两岸工程的总体规划中，将海河上游。
5、区分开来，不能概而论。 对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场的状况对于酒 店市场具有决定性意义对于写字楼来说，其市场分析的重点则是当地经济 发展水平和企业的发展状况，往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发 展会给写字楼带来更多的商机而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两 者，它的需求既取决于当地旅游市场的状况，也取决于当地招商引资和外资 企业的发展状况。因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订的研究框架如下图所示 图本项目的研究框架 区域环境分析 经济政策文化技术等 旅游市场分析 常规商务企业发展状况 酒店业市场发展及 需求预测 服务式公寓市场发 展及需求预测 写字楼市场发展及 需求预测 酒店业市场 供给分析 服务式公寓市场 供给分析 写字楼市场 供给分析 本项目 竞争能力分析 本项目 竞争能力分析 市场定位市场定位市场定位 销售规划项目规 模市场价格销售 年限销售率 销售规划项目规 模市场价格销售 年限销售率 销售规划项目规 模市场价格销售 年限出租率 本项目 竞争能力分析 第二节区域环境分析 区域经济环境分析 任何个项目的建设和运营都与项目所处区域的经济政治社会文化 等环境息息相关。因此，进行市场分析的第步就是分析项目所处区域的各 种环境，本节我们将对综合写字楼所处的区域环境进行分析。 区域环境分析之经济环境分析 对于个地区环境分析来说，经济环境主要包括经济发展阶段地区与 行。
6、写字楼项目的建设，符合市海河开发的发展战略，将 成为金龙起舞工程的重要实施步骤 海河是的母亲河，是独特的标志性的宝贵资源。年 月，市政府将海河开发列为城市发展的重要战略，并提出了实施 海河两岸的综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带和景观带的开发 要求。为实现该目标，海河综合改造将采取由上游到下游的滚动开发形式， 根据海河两岸建筑年代，建筑情况和风貌特色，中心城区公里划为个 功能分区，分别为传统文化商贸区都市消费娱乐区中心金融商务区和未 来建设智慧城。 综合写字楼项目的建设选址于黄家花园天隆里，位于海河综合开发 的中心金融商务区段内，也同时处于市北五大道规划区内，其 具备复合型功能的城市建筑综合体充分体现了中心商务区对智能化商务功能 的发展需要，符合规划区的业态特征。从而使得该项目成为海河开发 战略实施的组成部分，将与其它的开发工程共同为促进海河金龙起舞 工程的顺利建设贡献力量。 二综合写字楼项目的建设，将成为体现都市形象的标志性建筑，为 市打造张新的城市名片 随着工业化和城市化水平的不断提高，我国各个城市在积极拓展城市功 能，选择合理的城市建筑形态，以适应现代城市发展的功能需求。而功能复合协调互补的建筑综合体则充分体现了多元化角色的城市内涵，从而成为 现代城市经济文明和建筑文明的象征。作为体现城市形象的标志性建筑，具 备方向性地标性特质，从而将发挥强有力的区域辐射作用，带动周边土地 增值，有效推进城市的现代化和国际化进程。 综合写字楼正是具备完整性有。
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某综合写字楼建设项目可行性研究报告