涪陵李渡长江大桥项目投资机会研究-正文（最终版） ㊣ 精品文档 值得下载

与本文预测的涪陵长江大桥车流量数字差别不大。

但从车流量的增长方式上看，本文预测的数字随时间推移车流量增长率逐渐衰减，工可报告预测的车流量增长率则随时间推移逐渐增长。

综合而言，大桥建成初期，车流从无到有，增长率必然呈正的加速度增长，但达到峰值之后，如外部环境不发生大的变化，随着车流量逐渐接近饱和状态，车流量增长空间必然缩小，此时，增长率将逐渐下降，加速度为负。

所以，车第页共页流量增长率的变动曲线应为条抛物线。

图增长率变动曲线图增长率变动曲线工可报告增长率曲线本文增长率曲线项目车流量收费金额预测项目建成以后，预计可分流涪陵长江大桥车流量，作为其正常车流量，其它诱增转移车流量按照工可报告预测数据。

单位元年份车流量小计年增长率单车收费金额年收费金额正常诱增转移投资估算的精确度有限。

往往是工程建设期各项投资预算满足不了需要例如材料费的上涨等，造成预算超标，不断追加投资。

使得整个投资规模不断上涨，项目预期收益下降，甚至造成项目亏损。

其它潜在风险例如因地理地质条件不能满足建桥需要，其它突发自然灾害等风险。

八项目开发与经营模式分析项目考察期间，我们就该项目投资方式咨询了项目法人单位涪陵区城镇发展公司有关负责人。

据其介绍，合作方式比较灵活，第可以方式进行投资第二可采用土地置换方式，但置换土地仅限李渡片区第三，上述两种方式结合。

根据项目经济效益分析，由于项目盈利能力极弱，已经否定了第种投资方式。

第页共页相对来说，采用土地置换与第三种方式投资优于方式。

但考虑到采用第二第三种方式投资，项目收益主要来源于土地置换所产生的增值，所以，与其巨额投资大桥换取土地，不如直接购买土地进行房地产开发。

但考虑到涪陵房地产市场的不景气，以及李渡私营经济示范区房地产市场需要经过较长时间的培育，现在购买土地进行房地产开发为时尚早。

九项目结论综上所述，建议公司放弃该项目。

第页共页国民经济评价表序号年份效益费用净现金流量净现金流量净现值净现值累计经济内部收益率为经济净现值基准折现率为万元投资回收期为年。

财务分析财务内部收益率为财务净现值为万元第页共页投资回收期为年。

经济评价以上国民经济评价中，内部经济收益率仅为，远远低于基准折现率，另外投资回收期基本覆盖了整个经营期，市场风险巨大。

另外，在财务评价中，收益率过于偏低，充分说明了项目抵御市场风险能力差。

综合上述评价结果，针对该项目的投资不可行。

七项目风险分析市场竞争风险由于工可报告对项目预期车流量规模估计乐观，所以项目收益也相对可观，另外在预测李渡长江大桥车流量时，些重要的外部因素的变动没有考虑进去，例如，当地政府拟在主城区长江河段建设第三座长江大桥，该大桥连接江北片区与江东片区，虽然动工日期尚未确定，但考虑到三峡工程三期蓄水时间问题，为减少成本支出，三桥的建设也应当赶在三期蓄水之前完成大桥的水下工程建设。

从初步规划看，三桥的走向基本平行于本项目，其建成后势必分流本项目部分车流，即使按照比例计算，足以导致本项目的亏损。

本文项目经济效益分析立足稳健的项目效益增长模式，充分考虑了因市场竞争造成的潜在风险，所以，经济评价结果更趋准确合理。

政策风险第页共页目前，有关该项目所适用的投资政策尚未最终明朗，但由于本项目投资规模巨大，回收期较长，前后政策变动比较大。

而且其风险不可控制。

项目的政策风险主要体现在三个方面第，收费标准变动的风险第二，政府有关规划政策变动的风险如城市建设规划变更区政府放弃搬迁李渡等第三，大桥配套工程如石桥隧道聚云山隧道是否并桥收费等。

投资风险对于大型基础建设项目的投资，由于投资规模巨大，工艺复杂，工期长等原因，导致前期更加明显。

第页共页另外，涪陵还是三峡工程主要淹没区之，将搬迁户工矿企业和动迁万人，移民淹没补偿静态投资亿元，补偿总额居重庆库区第位。

巨大的移民迁建量，为涪陵城镇化建设提供了发展契机。

李渡私营经济示范区及南岸浦工业园区概况年，李渡撤镇建李渡私营经济示范区。

目前，示范区下属李渡金银马鞍三个办事处，个村居委会，个农业社，总面积达平方公里，人口万。

示范区经济以发展工业商贸为主，以工业部分带动城市经济，以城市经济带动农业发展。

年月，重庆市政府批准成立李渡工业园区，属市级工业园区。

园区发展规划面积为平方公里，按照开发片应用片成熟片的原则进行滚动开发，园区由加拿大蒙特利尔园区标准工业小区物流园区和与之配套的商业服务区构成的现代工业社区，建设期为年。

建设李渡工业园区是涪陵城市化建设的个重要举措，也是实现再造涪陵工业的个重要环节。

据悉，为加快李渡经济示范区的发展，涪陵区政府将迁往李渡具体时间未定，但估计最早也要在年李渡长江大桥建成之后，目前，已有国内外余家大型企业进驻。

同时，李渡工业园区总体概念性规划详规也在加紧编制之中。

四涪陵区房地产市场分析仅限主城规划区定性描述从调查的情况看，涪陵主城区房地产业的发展直不是很景第页共页气。

据当地主管部门负责人解释，原因主要有四点是开发量供大于求二是移民迁建占了定市场份额三是单位集资建房较多，对商品房市场冲击较大四是开发企业项目开发水平不高，产品不能有效满足消费者需求。

目前，房地产开发主要集中在涪陵老城区范围以内，其中主城区迎宾大道长江大桥至城区之间与长江防护大堤区域是当地房地产开发的热点。

作为涪陵区城市未来拓展方向的李渡私营经济示范区南岸浦片区，由于交通不便以及必要市政生活配套设施的缺乏，真正的商品房开发几乎没有，主要是三峡移民迁建房，以及工业厂房与职工宿舍。

目前，涪陵老城区电梯房价位基本维持在建筑面积每平方米元之间，多层在元之间。

据了解，近几年涪陵主城区的住宅价格变动不是很大。

产品设计与项目的包装营销推广正逐步为区县开发商所重视。

据我们调查的位于涪陵市区中心地段的家楼盘，由于户型定位跃层户型占，以上户型占，以至销售期长达三年，销售率仍为。

与此对应的是，及以下户型正大行其道，销售状况良好。

开发商开始重视楼盘的包装与推广，聘请专业营销公司全程代理项目的策划销售工作。

专业公司的介入提高了楼盘开发水平，提高了市场竞争度，推动了当地房地产市场的良性发展。

为了促进旧城改造，涪陵区政府就主城区范围内旧城改造与房地产开发制定了专门政策。

年月份出台的重庆市涪陵区城市第页共页建设配套费征收管理办法第六条规定主城区内旧城改造原则上不允许进行单体建设，改造用地面积必须达到亩以上的才允许建设。

同时实施的重庆市涪陵区人民政府关于进步规范土地市场促进城市建设的通知第三条也规定新区建设和旧城改造要坚持成片供地。

对成片开发的给予优惠，凡集中成片开发亩，返回土地出让金总额的亩的返回亩以上的返回。

但这个规定与后来调查到的情况有些出入，据调查的家李渡建筑企业，其对外宣称，只要在李渡规划区内进行开发建设，所购置的土地，无论数量多少，土地出让金均返还。

目前，列入李渡规划范围内的土地价格在万元亩，范围之外的土地仅在万元亩以上均为毛地。

由于有关部门无法提供外来投资优惠政策，上述调查结果无法得到证实涪陵区城镇公司称，具第页共页说明以上数据由涪陵长江大桥管理处提供年月至月数据为每月平均日通车量，月至年月为每月三日统计数据之平均值每月日均收费金额未包括其它车辆。

图年月年月涪陵长江大桥车流量走势图图总体反映了年月年月大桥车流量呈增长趋势，但月期间起伏比较大，据管理处介绍月份由于原因导致车流量急剧减少。

据统计，在疫情传播最为严重的月份，全国旅客及货物周转量分别比去年同期下降和。

月，疫情得到缓解，车流量开始大幅回升，月份因非典影响而未能出行的车辆在月份大量上路，使得月份形成了全年的车流高峰。

所以，为准确确定车流量增长模型，以下将对月份车流量数据进行相应调整。

第页共页表涪陵长江大桥车流量数据修正表仅限月份月份原日均车流量统计调整后的每月日均车流量统计单车平均收费金额元辆每月日均收费金额统计元说明修正系数取与两时间点车流量差异的平均数。

即图调整前后涪陵长江大桥车流量走势图调整前调整后应该说车流量的增长与时间序列呈线性相关关系。

根据调整后的数据推出公式其中，相关系数。

表年涪陵长江大桥车流量及每年效益年份车流量每年增长率年增长率单车收费金额年收费金额第页共页政策规定要等到月底或月初举办的招商引资洽谈会上才能出来。

定量分析因涪陵区房地产业管理局提供的年房地产开发主要指标与笔者由重庆统计年鉴调查到的数据存在较大差异，所以，为统口径，以下分析以涪陵区房地产业管理局提供数据为主。

表年主要房地产开发指标变动情况表数据来源于涪陵区房地产业管理局年份指标完成投资额万元住宅施工面积平方米住宅第页共页竣工面积平方米住宅销售面积平方米住宅销售额万元住宅空置面积平方米住宅年以上空置面积平方米住宅图年房地产开发完成投资额与销售额走势图单位万元完成投资额销售额图反映了近两年涪陵房地产开发投资额销售额均呈下降趋势。

印证了主管部门所说的房地产业不景气的说法。

图年房地产施工竣工销售空置面积变动图单位万元第页共页施工面积竣工面积销售面积空置面积对比图与图，投资额的下降，导致了同时期施工面积竣工面积均呈下降趋势。

由于市场消化能力不足，房地产销售面积也随之下降。

房地产空置面积此时却不降反升，从另个侧面说明由于前期投资的扩大，导致市场供给累计量超过了市场有效需求，从而造成了积压与空置面积的增加。

按照国际通行的空置率计算方法年以上的存量房除以前三年房屋竣工面积之和，年涪陵区房屋空置率超过了，远远大于的空置率警戒线。

住宅空置率在左右，占空置总量的。

说明存量房中大部分为办公与商业