古林花园项目可行性研究报告（最终版） ㊣ 精品文档 值得下载

平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。

其计算公式如下总投资收益率本项目商品房部分总投资收益率为。

财务内部收益率按照第三版房地产项目经济评价方法与参数的规定，财务内部收益率系指能使项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。

其计算公式如下式中为现金流入，为现金流出，下同本项目所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率计算结果税前税后分别为和，高于基准收益率。

计算过程详见经济评价附表七。

财务净现值按照第三版房地产项目经济评价方法与参数的规定，财务净现值系指按设定的折现率般采用基准收益率计算的项目计算期内净现金流量的现值之和。

式中为基准折现率，本项目基准收益率为时本项目所得税前及所得税后全部投资财务净现值计算结果分别为万元和万元，计算过程详见经济评价附表七。

资本金内部收益率按照第三版房地产项目经济评价方法与参数的规定，资本金内部收益率是考察所得税后资本金可能获得的收益水平。

本项目资本金内部收益率计算结果为，高于项目资本金税后基准收益率。

计算过程详见经济评价附表八。

投资回收期按照第三版房地产项目经济评价方法与参数的规定，投资回收期系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。

其计算公式如下现正值年份数累计净现金流量开始出投资回收期当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的本项目所得税前全部投资投资回收期经计算为年。

计算过程详见经济评价附表九。

五偿债能力分析利息备付率按照第三版房地产项目经济评价方法与参数的规定，利息备付率系指在借款偿还期内的息税前利润与应付利息的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度。

其计算公式如下利息备付率通常利息备付率通常应当大于，本项目在预设的年还款期内，利息备付率介于之间，因此利息备付率较高，表明利息偿付的保障程度较高。

详见财务分析附表九。

偿债备付率按照第三版房地产项目经济评价方法与参数的规定，偿债备付率系指在借款偿还期内，用于计算还本付息的资金定的抗风险能力。

综上所述，本项目经济可行。

七不确定性分析影响项目财务经济评价的主要变量因子本项目由于开发经营周期较长，其可能的变量因子较多，主要包括三类因子成本类变量因子这类因子有土地费用建安成本贷款利息环境费用开发规费销售费用等。

其估计的准确程度直接影响到成本的高低。

收入类变量因子这类因子包括售价及其增长销售进度等。

其估计的准确程度直接影响到销售收入的高低。

敏感性分析第种情况收入不变，成本变化考虑到项目工期较长，影响成本变化的因子较多且不确定，假设成本费用分别上下变化或。

则其盈利情况变化如下成本变化幅度总成本费用总利润万元全部投资利润率全部投资年收益率自有资金利润率自有资金年收益率第二种情况成本费用不变，收入变化考虑到项目工期较长，影响房价变化的因子较多且不确定，假设楼价分别上下变化或。

则其盈利情况变化如下楼价变化幅度总成本费用总利润万元全部投资利润率全部投资年收益率自有资金利润率自有资金年收益率技术经济评估结论本项目总用地面积平方米，总建筑面积平方米，开发经营周期预计年。

项目总投资预计亿，全部投资利润率可达到之间，年投资收益率可望保持自有资金利润率可达到，自有资金年收益率。

其风险相对较小。

八总评估与应还本付息金额的比值，它表示用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度。

其计算公式如下利息备付率式中息税前利润加折旧和摊销企业所得税应还本付息金额，包括还本金额和计入总成本费用的全部利息。

融资租赁费用可视同借款偿还。

运营期内的短期借款本息也应纳入计算。

通常偿债备付率应当大于，本项目在预设的年还款期内，偿债备付率为，因此偿债备付率较高，表明可用于还本付息的资金保障程度较高。

详见财务分析附表九。

资产负债率按照第三版房地产项目经济评价方法与参数的规定，资产负债率系指各期末负债总额同资产总额的比率。

其计算公式如下资产负债率本项目正常年份的资产负债率介于之间。

详见财务分析附表十。

六财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出财务分析附表十，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。

从经营活动和筹资活动的全部净现金流量看，所有净现金流量全部为正值。

因此，项目具备财务生存能力。

七敏感性分析不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析出可能出现的风险。

敏感性分析是通过预计项目不确定性因素发生的变化，分析对项目经济效益产生的影响通过影响程度的分析，从中找出影响较大的因素，并对较敏感因素进行进步分析。

由敏感性分析可知，销售价格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动时，内部收益率分别降至和，但仍然大于基准收益率，因此具有定的抗风险能力。

房地产业发展迅速，可能会出现在短期内市场发展放慢的局面，因此，项目的包装策划和市场推广工作应引起高度重视，旦市场萎缩，项目不能按照计划开发并销售，项目将面临较大的风险。

严格控制工程成本，也是实现预计经济效益的保障。

除加强工程设计的优化和施工过程竣工结算的严格管理以外，应在市场调研方面加大投入，使开发的产品既降低成本又更加符合市场的需求。

八经济评价结论经计算，本项目各项财务评价指标较好。

商品房部分总投资收益率为。

所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为和，均高于基准收益率时的税前税后财务净现值分别为万元和万元资本金内部收益率为，高于行业基准收益率项目税前投资回收期为年含年建设期在预设的年还款期内不含年建设期，利息备付率介于之间，均大于，偿债备付率为，均大于资产负债率为之间，小于资产负债率合理区间之间销售价格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动时，内部收益率分别降至和，但仍然大于基准收益率，因此具增产，住宅投资乃是房地产投资的热点。

全市用于住宅建设投资亿元，同比增产，房地产投资的迅猛增产也预示着今后房地产规模将进步扩大。

三金融青睐房地产。

金融部门支持房市效果显著，国家对住房消费实施金融支持，提高了居民即期消费能力。

个人住房贷款余款从年亿，到年达到亿元，年均增长倍以上。

而南京市年月份，银行对房地产企业与房地产消费的新增贷款余额比年初增长均超过。

四个人购房成主体。

实现了房地产消费主体由集体向个人平稳过渡。

商品房销售持续旺盛，年月销售面积为万平方米，其中住宅销售万平方米，分别增产和，个人已经成为商品房销售的主要对象。

商品房销售的旺盛，不仅给开发商增强了投资的信心，也给了消费者入市的信号，这无疑会从投资和消费两个方面推动房地产业的发展。

五大规模城建促使购房热。

大规模城市和道路改造货币化折迁量大，是住宅消费实实在在的即期现实需要，导致人们对房地产市场的预期充满信心，这是房地产快速发展的基础。

卖旧买新以小换大二次置业者为改善居住条件，追求生活品位，在南京购买群体中所占比重日益增大，南京都市圈的形成，对周边城镇的辐射，吸引周边居民购买南京房产，从各种需求和数量来看，房地产价格会继续走向稳步发展。

二河西规划已初步形成江苏城市职业学院定淮门东校区位于古平岗号，总占地万多平方公里，现有常住人口约千学生左右，另有教学楼操场食堂图书馆实验楼若干。

通过项目的开发，将建成可容纳万人口的现代化南京新花园小区。

三大功能的定位是以文化体育娱乐等功能为主的新城市中心二是居住与就业兼顾的中高档居住区三是集商业商务舒适简便于体的次第二繁华地带。

花园小区规划居住人口万人左右。

根据学校地理和现状的特点，规划形成三大类型的居住区域。

是北部学生及单身人士较多的单身住宅区二是中部普通住宅区三是南部高档商务住宅区。

三项目的意义该项目是苏宁环球公司由高科技向房地产开拓的又标志性建筑，是公司在房地产品牌战略的重要步骤。

公司以最优的建筑质量和人性化景观将古林花园打造为鼓楼区的颗耀眼明珠。

四建设条件分析建设规模古林花园居住小区项目总用地面积万多平方米，总建筑面积万平方米，其中住宅平方米，体育，娱乐，商店等公共建筑平方米。

规划居住户数户，居住人口万人，设计容积率，绿化率。

二建设内容本项目主要建设内容有单身公寓平方米普通住宅公寓平方米商务公寓平方米商场文化娱乐设施及物业管理等平方米变配电所煤气调压站平方米绿地平方米区内道路平方米地下停车位个三配套建设条件江苏城市职业学院居住小区项目用地已部份完成场地平整，供水排水雨水污水供电供气道路电话有线电视等均已接至场地四周，配套算市政基础设施开发费按元平方米建筑面积估算供电贴费按元估算电增容费由住户缴纳，项目单位代收自来水管网配套费按住宅元平方米估算结建人防工程费按元平方米估算墙改基金按有关规定免收白蚁防治费按元平方米估算教育附加费按元平方米估算。

预备费万元。

其中不可预见费按工程费用其它费用的估算。

管理费用按工程费用的估算。

财务费用计入银行贷款利息。

销售费用按销售收入的估算。

预备费用按工程费用的估算。

二经营资金。

按开发建设投资的估算。

二销售收入房价单身公寓按元平方米价格销售普通住宅公寓按元平方米价格销售商务公寓按元平方米价格销售公共建筑按每平方米元平方米价格销售。

二销售收入本项目按三年销售计算。

普通和跃层公寓销售率按，公共建筑销售率按。

第二年第三年各年的销售比例依次为销售收入分别为万元万元万元。

三估算结果项目总投资估算表单位万元序号项目总投资估算说明开发建设投资总建筑面积平方米前期工程费勘察设计费三通平等基础设施建设费建筑安装工程费元平方米平方米公共配套设施建设费元平方米平方米商业用房元平方米平方米建