常州市孟河镇项目建设方案 ㊣ 精品文档 值得下载

于切实稳定住房价格通知月日，国务院会议提出加强房地产市场引导和调控八条措施月日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作意见月日，国家税务总局财政部建设部三部委联合出台了关于加强房地产税收管理通知月日，人民币升值月日，国家税务总局下发关于实施房地产税收体化管理若干问题通知年城市建设成果道路建设外环路城市化改造工程已经通车，年结转工程中青洋路南段常戚路关河东路河海东路已完成，长江路南段玉龙路钟楼区段已通车，常焦路长江路北段完成大部分拆迁，施工已进场，各项工程基本达到计划进度。

二绿地建设年，城市绿化覆盖率为，比上年上升个百分点，达到时序进度要求森林覆盖率为，虽然比上年提高个百分点，但仍低于时序进度个百分点环境质量综合指数为分，比上年下降分，与目标值差距由上年个百分点扩大到个百分点。

三定销商品房建设清潭地区三个定销商品房项目进入主体封顶阶段，预计年月份可以交付使用星鑫家园项目已开工并取得预售许可目前正在进行年定销商品房项目选址。

四其它开通城建服务热线，为市民群众提供小时不间断服务。

年来，热线中心共受理来电万条，受理率，及时回复率，办结率达到。

五年工程目标认真实施常州市城市建设实施纲要年，进步完善城市功能，改善城市环境，提升城市品味，增强中心城市吸引力辐射力和综合竞争力。

年工程建设项目包括年结转工程，预计年内投资为亿元。

其中城市交通工程预计投资约亿元环境绿化工程预计投资约亿元公用工程预计投资约亿元。

年常州市市区土地市场情况数据来源常州市国土资源局市区土地出让总体情况年市区共出让土地幅，总出让面积约达亩。

二综述土地成交总量略降，武进区成交土地猛增年常州市区出让土地面积为亩，同比减少。

其中城区成交土地面积为亩，同比减少武进区成交土地面积亩，同比增长新北区成交土地面积亩，同比减少。

成交土地平均容积率提高年出让土地平均容积率为，年上升为，提升幅度为。

其中城区平均容积率由年，上升为，上升幅度达新北区平均容积率由年，上升为，上升幅度为武进区平均容积率由年，上升为，上升幅度为。

由于土地资源有限，对于土地容积率指标提高也是节约用地表现，是城市发展过程中必然。

土地成交价格升高土地成交价格是供求关系晴雨表。

由于成交土地地段毛地状况拆迁量交通状况配套状况用地性质等差异，不能简单以成交均价衡量成交土地涨跌，其中影响土地价格最大是毛地状况。

在这里我们对年和年成交净地价格进行对比。

通过以上数据，我们看到土地成交均价有较大提高，从具体成交土地价格来看，虽然仅考虑净地出让价格，但是由于各区域土地具体地理位置配套状况交通状况用地性质等因素差别，依然不能对土地具体上涨幅度进行评判。

例如新北区，年土地出让均价仅为万元亩，年上涨达到万元亩，其原因是年新北区推出土地主要为比较偏远新龙开发区地块，年推出土地主要为发展比较成熟，靠近城区高新技术开发区范围地块。

土地购置储备风险在增加年土地市场上下半年市场表现截然不同，起伏明显。

上半年土地市场受商品房销售市场供需两旺影响，土地成交价格直处于高位，而当宏观调控风暴到来之时，商品房市场不稳定因素迅速在土地市场得到体现，部分地块流标，多数地块底价成交，开发企业小心谨慎以及对后市观望表露无疑。

宏观形势不明朗拆迁成本上升土地底价偏高商品房销售市场压力骤增等因素将会左右开发商购置土地信心以及开发商对于储备土地开发策略。

商品房住宅供需总体市场不含经济适用房定销商品房总体市场商品房住宅供应总量与需求总量情况从总量看，年市区商品住宅供应总量达万平方米，同比增长，其中新增供应总量万平方米销售总量万平方米，同比增长存量总量万平方米，同比增长。

商品房住宅平均销售价格情况年市区商品房住宅平均销售价格元平方米，同比增长，增长幅度较年下调十个百分点。

二新北区开发现状分析新北区总体概况常州国家高新技术产业开发区于年月日经国务院批准成立，规划用地面积平方公里年月，在开发区基础上设立了常州新区，地域面积扩大至平方公里年月，在新区基础上设立了常州市新北区，下辖个街道个镇，总面积平方公里，人口万。

常州国家高新区位于常州城北，北枕长江，南靠沪宁铁路，拥有常州境内全部长江岸线资源，具有建设深水港天然条件，已建成国家类开放口岸长江常州港位于区内常州民航机场已与国内多个大中城市开通航班沪宁高速公路京沪铁路省道及规划中沪宁高速铁路沿江高速公路等穿区而过藻江德胜新孟条内河航道纵贯全区，连接长江和京杭大运河，构成了四通八达快速便捷水陆空立体交通网。

建区以来，通过大力实施国际化带动城市化推进科教兴区区乡共同发展和可持续发展五大战略，坚持以经济工作为中心，以招商引资为抓手，全力发展外向型经济，着力加快科技进步，大力推进城市化进程，全区经济呈现出快速健康发展态势，特别是近几年来，主要经济指标保持了左右增幅。

年，实现地区生产总值亿元，比上年增长实现财政总收入亿元，比上年增长实现工业产品销售收入亿元，比上年增长完成固定资产投资亿元，比上年增长新批协议注册外资万美元实际利用外资万美元，增长实现自营出口亿美元，比上年增长。

经过近十年开发建设，高新区已成为常州市最大最富活力经济增长点和对外开放主要窗口最大高新技术辐射源和产业基地。

突出表现在以下几个方面是外向型经济态势强劲，成为高新区经济发展最大亮点。

建区以来始终把招商引资作为经济工作首要任务来抓，历年累计批准外商投资企业家，合同外资超过亿美元，实际利用外资亿美元。

其中，总投资万美元以上项目个，超亿美元项目个。

批国际著名大企业大公司相继落户，进区世界强达家，如日本小松普利斯通三菱电机，美国德州仪器通用亚什兰伟创力，意大利雷迪斯，德国莱尼，韩国现代，台湾光阳东森媒体七横，自成体水电燃气给排水管网配套齐全风景河道休闲广场大型市场正在规划建设。

农村城市化进程快速推进，镇区居住人口取定，经估算为人民币元。

不可预见费不可预见费包括在项目开发过程因规划，或有关部门收取综合杂费所产生费用，经估算为人民币元。

管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。

按常州市同类房地产项目水平和本项目具体情况，经估算为人民币元。

销售费用包括广告及营销代理费等，参考目前常州市般房地产开发项目标准，取销售费用为销售额，经估算为人民币元。

财务费用主要指银行贷款利息。

假设本项目向贷款万元，期限为年，贷款年利率按计，利息经估算为人民币元。

其他费用主要指政府行政收费包括村镇基础设施费建筑工程质量监督费建筑施工安全监督费建筑工程质量监督服务费等在建设管理部门发生费用，经估算为人民币元。

项目总投资根据以上分析测算，本项目总投资为人民币元。

项目销售投资收益分析项目总体建筑规划占地面积公共建筑面积总建筑面积容积率住宅建筑面积含商业部分绿化率建筑类别建筑面积所占比率建面总栋数栋平均面积总套数预估多层套小高层套联体别墅双拼四联套商业配套排沿街套合计套销售价格制定根据我司调查结果表明本项目各物业类型销售均价预计为项目可分两期开发，以上是期销售均价，由于该区域尚无商品住宅开发和对比，因此根据我司实际调查，结合新北区各区块销售均价，初步预估各物业期销售价格其中期建筑约占项目总建面积。

各物业类型销售均价汇总表物业类型总套数建筑面积预计销售均价元平米总销金额多层期套二期套小高层期套二期套联排别墅二期套商业部分二期套合计套销售周期估算根据本项目总体规模，以及常州房地产市场平均销售速率，我司预估本项目整体销售周期为期数所占比例建筑面积销售周期期二期由于本市场尚未成熟，因此为了培育市场，相对总体销售周期将长于成熟市场平均销售周期惯例。

土地建安成本及总投资额核算项目土地成本为土地实际拍卖价格项目总建筑面积元项目建安成本为项目总建筑造价项目总建筑面积元其他相关费用相关综合费用项目总建筑面积元项目基础楼板价格为项目土地成本为项目建安成本为其他相关费用项目各类产品总体平均售价经测算预计为项目总投资成本由项目总投资预算表得出项目总投资成本为元投资收益估算各物业类型所占项目收益比例物业类型总建面积所占收益比例总销金额多层小高层联体别墅商业部分合计投资回报比例总销售收益总投资资金总投资资金投资回报为结论本项目投资回报为税前，如果项目运做如测算，则本项目符合正常房地产开发投资收益率。

项目开发经营主要风险及镇工业区基础设施齐全，目前已有包括台湾香港和韩国等地区和国家进区企业多家。

年全镇完成国内生产总值亿元，工业总产值亿元，销售收入亿元，实现利税亿元，财政收入万元，合同利用外资万美元，实际利用外资万美元。

近年来，孟河镇社会事业蓬勃发展，目前建有中学所小学所卫生院所中医院所，并且小河中学已被评为省标市重点中学，正在创建省重点中学，小河中心小学于今年被评为常州市实验小学，小河中心幼儿园与新加坡合资创办了双语教育特色班，并被评为江苏省实验幼儿园，孟河中医院与中国人民解放军第医院建成军地共建医院。

孟河镇是全国重点镇江苏省中心镇江苏省卫生镇江苏省教育现代化乡镇江苏省小城镇建设新型示范镇江苏省对外开放工业卫星镇农业现代化试点乡镇小城镇改革试点乡镇群众文化先进乡镇基层党校先进乡镇农村改水先进单位，是常州市重点中心乡镇新型小城镇体育先进镇基础教育先进乡镇绿化先进乡镇土地执法模范乡镇。

周边乡镇发展现状春江镇位于长江之滨，由原来魏村安家百丈和圩塘等四个乡镇合并成，于年月份成立，为常州地区第大镇。

现有人口万，面积平方公里。

年，全镇实现国内生产总值亿元，完成工业总产值亿元，实现利税亿元，实现财政收入亿元，完成固定资产投入亿元，完成自营出口万美元农民人均收入已经达到元。

春江镇北枕长江，东接无锡江阴市，南临沪